Thuế là một trong những nghĩa vụ cơ bản của người dân. Theo đó, khi thực hiện các giao dịch hằng ngày như mua bán đất đai nhà ở, người dân phải nộp các khoản thuế theo quy định. Tuy nhiên, không ít trường hợp khai giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế nhằm giảm bớt đi phần nghĩa vụ thuế phải nộp. Vậy theo quy định, cá nhân, tổ chức Khai giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế có vi phạm pháp luật? Có khung giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế không? Khai giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế bị xử lý thế nào? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Thế nào là giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế?
Các giao dịch mua bán nhà đất hiện đang diễn ra rất phổ biến, nhưng khác với các loại tài sản thông thường, khi mua bán bên mua chỉ phải thanh toán tiền cho bên bán. Còn đối với tài sản là nhà đất, các bên còn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính về thuế phí với Nhà nước.
Một trong những căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính đó là giá mua bán, chuyển nhượng tài sản nhà đất được ghi trong hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, ghi giá trong hợp đồng mua bán nhà đất như thế nào cũng là vấn đề được rất nhiều người quan tâm và trên thực tế có nhiều trường hợp đã ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá mua bán thực.
Ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế hay còn gọi là mua bán “hai giá” được hiểu là khi giao dịch đất đai các bên thỏa thuận giá mua bán theo giá trị thực của tài sản và theo giá thị trường, nhưng khi lập hợp đồng công chứng, các bên lại ghi giá trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá trị thực của tài sản nhằm làm giảm các nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Khai giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế có vi phạm pháp luật?
Theo Điều 18 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Việc hai bên trong hợp đồng khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế sẽ dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp. Đây là hành vi trốn thuế theo quy định tại khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 và là hành vi bị nghiêm cấm.
Có khung giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế không?
Hiện nay, pháp luật không có khung quy định bảng giá đất sát với thực tế mà chỉ có Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.Thông thường, giá đất trong Bảng giá đất này thấp hơn rất nhiều so với giá mua bán thực tế.
Pháp luật cũng không hề quy định giá mua bán “thấp nhất” hay “cao nhất” mà người dân được phép mua bán mà chỉ quy định giá tính thuế, phí trong 03 trường hợp sau:
– Giá đất mua bán cao hơn giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (hay còn được gọi là giá Nhà nước) thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tính theo giá mua bán thực tế (được xác định là giá trong hợp đồng).
– Giá đất mua bán (giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng) bằng với giá đất trong Bảng giá đất thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được tính theo giá trong hợp đồng hoặc giá trong Bảng giá đất.
– Giá đất trong hợp đồng mua bán thấp hơn giá đát trong Bảng giá đất thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được tính theo giá đất trong Bảng giá đất.
Trường hợp này, Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Khai giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế bị xử lý thế nào?
Tùy theo tính chất, mức độ của hành vi mà người nộp thuế có hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị xử lý hình sự, cụ thể:
Trường hợp khai giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế bị xử phạt hành chính
Theo điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
– Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
– Phạt tiền 1 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên.
– Phạt tiền 2 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng.
– Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng.
– Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng trở lên.
Ngoài ra, người nộp thuế còn phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.
Trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.
Trường hợp khai giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế bị lý hình sự
Người có hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế để trốn thuế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu thuộc các trường hợp dưới đây:
– Trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
– Trốn thuế với số tiền dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
– Trốn thuế và thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm:
+ Phạm tội có tổ chức;
+ Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;
+ Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
+ Phạm tội 02 lần trở lên;
+ Tái phạm nguy hiểm.
– Trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.
Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; download mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Khi tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất sẽ có hau trường hợp xảy ra:
+ Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá nhà nước quy định thì tính thuế theo giá Nhà nước;
+ Nếu giá trong hợp đồng cao hơn giá nhà nước thì tính thuế theo giá trong hợp đồng.
Trên thực tế đã xuất hiện tình trạng mua bán nhà đất hai giá, tức là khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất mặc dù các bên thỏa thuận giá mua bán là giá thực theo thị trường, nhưng đến khi kí kết hợp đồng chính thức thì các bên lại ghi giá chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều so với giá thực. Bởi giá giao dịch nhà đất thực trên thị trường bao giờ cũng cao hơn rất nhiều so với giá được quy định tại bảng giá nhà, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Do đó, khi ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá mua bán thực, các bên sẽ giảm được nghĩa vụ thuế phải nộp.
Khi giao dịch mua bán nhà đất, nếu ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế sẽ phát sinh rủi ro đối với cả bên bán và bên mua.
