Hiện nay vì những lý do nào đó mà nhiều cá nhân không thể tự mình đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy hay do họ không đủ điều kiện sử dụng đất đai hợp pháp tại Việt Nam nên việc nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ diễn ra khá nhiều. Tuy nhiên việc nhờ người khác đứng tên sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro, khó giải quyết khi xảy ra tranh chấp. Vậy hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không? Và làm sao để đòi lại đất nhờ đứng tên quyền sử dụng đất là thắc mắc của nhiều người. Bạn hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu quy định về vấn đề này tại nội dung bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không?
Vấn đề quy định của pháp luật về người đứng tên trong sổ đỏ sẽ được thực hiện theo những nguyên tắc nhất định mà được quy định ở Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì còn được điều chỉnh tại những quy định chung của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể như sau:
– Về độ tuổi được đứng tên trên sổ đỏ: pháp luật hiện hành ở Việt Nam ta hiện nay không có quy định cụ thể nào quy định về độ tuổi được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính vì thế mà kể cả đứa trẻ sơ sinh vẫn có thể đứng tên trên sổ đỏ nếu như mảnh đất ấy đứa bé đó được nhận từ thừa kế, tuy nhiên trường hợp này sẽ cần có người đại diện theo pháp luật của đứa trẻ đó thực hiện;
– Trong trường hợp mà một mảnh đất mà có nhiều người đều có chung quyền sử dụng đất thì cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ công nhận về quyền sử dụng của tất cả những người này bằng cách là ghi đầy đủ họ, tên của những đồng sở hữu và sẽ trao cho mỗi người 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp là các đồng sở hữu mà cùng nhau thỏa thuận chỉ có đứng tên một người đại diện thì Cơ quan chức năng có thẩm quyền cũng sẽ ghi đầy đủ về họ, tên của tất cả những đồng sở hữu và sẽ trao cho người đại diện
– Trong trường hợp là mảnh đất chính là tài sản chung của vợ chồng thì sẽ được xác định đó là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Tài sản chung của vợ chồng theo nguyên tắc sẽ phải được ghi đầy đủ họ, tên của cả hai người. Trừ trường hợp là vợ và chồng có thỏa thuận chỉ ghi tên một người.
– Một người có thể đứng tên trên nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: mảnh đất thuộc về tài sản riêng hợp pháp của mỗi cá nhân hay pháp nhân mang quốc tịch Việt Nam thì sẽ không bị hạn chế về số lượng và giá trị của đất đai.
– Việc đứng tên hộ trên sổ đỏ chính là việc nhờ người khác đứng tên hộ nhằm để thực hiện nhiều những mục đích khác nhau (như là che dấu tài sản, làm các hoạt động chuyển dịch tài sản khác…) thì theo đúng quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không được Nhà nước ta công nhận.
– Ngoài ra thì theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì những người nước ngoài (họ không mang quốc tịch Việt Nam) không thuộc là đối tượng được sử dụng tài sản là đất đai ở nước ta. Do đó mà họ không là đối tượng được đứng tên trong sổ đỏ.
Luật đất đai 2013 và Bộ luật dân sự 2015 hiện hành không thừa nhận các giao dịch “nhờ đứng tên hộ” khi mua nhà đất. Tuy nhiên, các loại giao dịch ngầm này đã được thiết lập không ít trên thực tế vì các lý do khác nhau. Chủ yếu tập trung vào 2 nhóm đối tượng sau:
– Đối tượng mà không có quyền thực hiện các giao dịch, điển hình như là người nước ngoài.
– Đối tượng mà được quyền thực hiện giao dịch nhưng họ không muốn thực hiện, ví dụ như cán bộ, viên chức nhà nước vì họ lo ngại việc công khai, kiểm kê tài sản; hay những người vướng nợ nần chồng chất mà có nguy cơ hoặc là đang bị khởi kiện; Những người đang bị thi hành án dân sự theo bản án có hiệu lực của Tòa; Những người không muốn những người khác biết việc mình sở hữu tài sản vì các lý do tế nhị,…
Về hình thức, các giao dịch “đứng tên hộ” sẽ thường được lập thành giấy viết tay và có đủ chữ ký của các bên, dĩ nhiên là loại giấy tờ này không thể công chứng, chứng thực được. Trường hợp mà không có giấy viết tay thì cũng có những căn cứ để chứng minh việc “nhờ đứng tên hộ” này trên thực tế như là bản ghi âm, có người làm chứng, sao kê chuyển khoản ngân hàng,…
Dưới góc độ pháp lý thì các giao dịch “nhờ đứng tên hộ” sẽ không phát sinh hiệu lực vì giao dịch đó không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên là trên thực tiễn xét xử thì lại cho thấy việc giải quyết những tranh chấp mà phát sinh từ loại giao dịch này nó không đơn thuần như vậy.
Rủi ro khi ký hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất
Rủi ro khi ký hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có thể kể đến như sau:
Người đứng tên không sang tên lại cho chính chủ
Khi nhờ người khác nhận chuyển nhượng đất, đứng tên trên sổ đỏ mà không có cam kết bằng ủy quyền, có công chứng, ký xác nhận giữa các bên thì khi muốn sang tên chính chủ, nếu người được nhờ có ý định muốn chiếm đoạt tài sản của chủ sở hữu thì sẽ không chịu sang tên đổi chủ, trả lại tài sản cho người phù hợp, khi đó nhất định sẽ xảy ra tranh chấp và chính chủ sẽ bị vướng vào những rắc rối không đáng có.
Chủ sở hữu thực sự không được bồi thường khi đất bị thu hồi
Khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận là người được bồi thường (được ghi tên trong quyết định bồi thường).
Người được đứng tên kiểm soát việc chuyển nhượng, cho thuê đất đai
Người đứng tên sổ nhà đất có các quyền chuyển đổi hình thức sở hữu đối với đất đai, chuyển nhượng lại, cho thuê, tặng cho, góp vốn hoặc thế chấp nếu đủ điều kiện. Trường hợp nếu người được nhờ đứng tên là người có ý định muốn thực hiện những hành động này mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu thì rất khó kiểm soát.
Vấn đề thừa kế tài sản khi người đứng tên sổ nhà đất mất
Nếu người được nhờ đứng tên sổ nhà đất chết thì tài sản đất hiện giờ sẽ trở thành một di sản thừa kế, nếu họ không xác nhận việc đứng tên hộ hoặc khai man về nguồn gốc nhà đất thì rất dễ xảy ra tranh chấp trước pháp luật.
Mất quyền lợi khi nhà ở bị kê biên
Kê biên tài sản nhà ở là biện pháp cưỡng chế của nhà nước áp dụng đối với các bị can, bị cáo vi phạm pháp luật. Trường hợp người nhờ đứng tên bị xử phạt tù hoặc thực hiện các nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền cũng như lợi ích của chính chủ (người nhờ đứng tên) sẽ không được đảm bảo, thậm chí nếu không có chứng cứ để chứng minh thì tài sản sẽ bị mất trắng.
Cách đòi lại đất nhờ đứng tên quyền sử dụng đất
Thực tế cho thấy, những tranh chấp phát sinh khi mà nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra khá đa dạng và phức tạp. Nếu như mà người nhờ đứng tên hộ sổ đỏ muốn lấy lại đất thì họ có thể làm thực hiện một trong những cách sau đây:
Cách 1: Thỏa thuận
Đây chính là cách nhanh nhất, tốn ít thời gian và các chi phí nhất để có thể lấy lại tài sản khi đã nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người nhờ đứng tên hộ sổ đỏ có thể thỏa thuận với bên được nhờ đứng tên về việc chuyển lại quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất cho mình. Việc chuyển lại lại quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất có thể thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và được ký công chứng, chứng thực tại tổ chức công chứng nơi có đất và sau đó sẽ tiến hành đăng ký biến động đất đai sau khi ký hợp đồng.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án
Nếu như không thể thoả thuận để lấy lại đất khi đã nhờ người đứng tên theo cách trên thì người nhờ đứng tên hộ trên sổ đỏ có quyền đưa ra những cơ quan chức năng có thẩm quyền để giải quyết triệt để (cụ thể là khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất).
Khi đâm đơn ra toà án thì người khởi kiện (người nhờ đứng tên hộ trên sổ đỏ) cần chuẩn bị hồ sơ, tài liệu để khởi kiện và thực hiện theo đúng thủ tục tố tụng dân sự đã được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 cùng với những văn bản khác có liên quan.
Bộ hồ sơ khởi kiện bao gồm có:
– 01 đơn khởi kiện theo mẫu;
– Tài liệu kèm theo đơn khởi kiện chứng minh cho yêu cầu khởi kiện:
+ Giấy tờ về nhân thân người khởi kiện, của người bị kiện: như giấy tờ chứng minh về nơi ở hợp pháp của người khởi kiện và người bị kiện; chứng minh nhân dân/căn cước công dân của người khởi kiện và người bị kiện;
+ Tài liệu, giấy tờ chứng minh về việc giao nhận tài sản của các bên như biên bản bàn giao, biên bản giao nhận tài sản (nếu có);
+ Giấy tờ về việc thanh toán tiền liên quan đến tài sản (nếu như tài sản là mua bán);
+ Giấy tờ chứng minh về việc nhờ bên bị kiện đứng tên hộ sổ đỏ (nếu như có ký văn bản thoả thuận);
+ Các tài liệu khác về việc thỏa thuận nhờ đứng tên hộ như bản ghi âm, tin nhắn, cuộc nói chuyện của các bên;
+ Các tài liệu về việc có người nào làm chứng (nếu có);
+ Các tài liệu khác chứng minh về quyền sở hữu, sử dụng tài sản nhà đất là hợp pháp của người khởi kiện.
Sau khi đã chuẩn bị xong tài liệu, hồ sơ thì nộp tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi mà có nhà đất và sẽ phải nộp tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn chia nhà ở khi ly hôn. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp
Quyền đòi lại tài sản nhà đất đã tạo lập, xây dựng là quyền chính đáng của cá nhân. Tuy nhiên, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không thể biết đến thỏa thuận “ngầm” là nhờ người khác đứng tên hộ được, do đó, sẽ cần phải thu thập chứng cứ để chứng minh quyền sở hữu đó, đồng thời phải thực hiện các thủ tục cần thiết, hợp pháp để đòi lại tài sản của mình.
Căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
…”
Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường được gọi là Sổ đỏ) là giấy tờ để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Đây có thể là căn cứ để Nhà nước công nhận chủ sở hữu, sử dụng đất.
Căn cứ Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định các quyền của người sử dụng đất như sau:
“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”
Việc nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hình thức lách luật đối với một số đối tượng không được phép sở hữu quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
