Việc mua bán đất hiện nay diễn ra rất thường xuyên và phổ biến, do đó, việc nắm rõ những quy định pháp luật về vấn đề này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chính bản thân cùng những người xung quanh là việc rất cần thiêt. Vậy quy định của pháp luật về việc việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ra sao? Bài viết dau đây sẽ cung cấp các thông tin cần thiết về hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Mời các bạn cùng tham khảo bài viết của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp nhé.
Căn cứ pháp lý
Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật quy định về việc việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Căn cứ Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, khi mua bán nhà ở thì các bên phải đủ điều kiện tham gia mua bán nhà ở, cụ thể:
Điều kiện bên bán nhà ở
Bên bán nhà ở phải có điều kiện sau đây:
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Điều kiện bên mua nhà ở
Bên mua nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Nơi công chứng:
Mặc dù pháp luật cho phép các bên chuyển nhượng được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.
Nói cách khác, khi chuyển nhượng đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 như sau:
Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
Nơi chứng thực:
Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn như sau:
2. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:
…
d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở
Như vậy, nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất được chuyển nhượng.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất
Hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất
Những lưu ý trước khi ký Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất như sau:
Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà đất
– Người đủ từ 18 tuổi trở lên có hành vi dân sự đầy đủ, hoặc người từ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi bắt buộc phải có người đại diện theo pháp luật mới được coi là hợp pháp.
– Người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi chỉ được thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất trong phạm vi tài sản riêng của người này.
– Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác tham gia vào hợp đồng mua bán nhà đất thông qua người đại diện của họ (theo pháp luật hoặc theo ủy quyền).
* Lưu ý: Nếu bên bán có nhiều người cùng sở hữu thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả chủ sở hữu, nếu trong giấy tờ chỉ đứng tên vợ hoặc chồng thì phải kiểm tra xem có phải tài sản riêng của vợ hoặc chồng không.
Kiểm tra kỹ nội dung các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà đất
– Tên gọi của hợp đồng thường gắn liền với tên gọi tài sản. Ví dụ: Đặt cọc mua nhà đất thì tên gọi hợp đồng là Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
– Nếu đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà đất (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất) là cá nhân thì phải kê khai đầy đủ các thông tin theo Sổ hộ khẩu đã cấp cho cá nhân đó, nếu là đại diện doanh nghiệp thì phải kê thai đầy đủ thông tin doanh nghiệp theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp đó;
– Trường hợp người ủy quyền mua bán nhà đất phải chứng minh được tính hợp pháp của cá nhân đó, người làm chứng cũng phải kê khai thông tin đầy đủ như người bán và người mua;
– Kiểm tra thời gian và phương thức thanh toán: nếu bên mua không thanh toán đúng hạn cho bên bán thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày thanh toán chậm (mức lãi suất do Ngân hàng công bố tại thời điểm thanh toán).
– Kiểm tra hiện trạng, nguồn gốc tài sản: đối với mua bán nhà, tài sản phải đang tồn tại hoặc đang xây dựng; trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải đảm bảo tính pháp lý của các loại hình giao dịch này. Đồng thời, kiểm tra nguồn gốc tài sản đang thuộc sở hữu của ai, quá trình chuyển dịch quyền sở hữu như thế nào, nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu chưa để tránh phát sinh tranh chấp sau này.
Ngoài ra, cần lưu ý nhà ở có đang bị kê biên hoặc thế chấp hay không; nguồn gốc thừa kế cần tìm hiểu có đúng nhà ở thuộc sở hữu của người đã khuất; nguồn gốc được tặng cho hoặc hưởng thừa kế di chúc cần kiểm tra người được tặng cho, hưởng thừa kế di chúc có bị ràng buộc bởi điều kiện gì không.
– Kiểm tra các điều khoản liên quan đến giá trị chuyển nhượng tài sản xem đã cố định hay chưa;
– Nếu tài sản nằm trong dự án, kiểm tra chắc chắn tiến độ thi công, tiện ích và cơ sở hạ tầng nhận được khi bàn giao;
Cuối cùng là đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng theo quy định của pháp luật hiện hành.
Dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Với kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực hợp đồng, Tư vấn luật đất đai xin cung cấp dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nhanh nhất, chuẩn nhất và giá thành hợp lý nhất. Các công việc Tư vấn luật đất đai sẽ thực hiện:
- Tư vấn, soạn thảo các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng;
- Rà soát, kiểm tra tính hợp pháp của các hồ sơ tài liệu mà khách hàng cung cấp;
- Tư vấn hoàn thiện hợp đồng, phòng ngừa rủi ro khi hợp đồng vô hiệu;
- Tư vấn về giá chuyển nhượng, phương thức giao tiền;…
Nếu quý khách có nhu cầu được tư vấn, soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, đừng e ngại mà hãy liên hệ ngay theo số điện thoại 0833 102 102 để được tư vấn bởi Luật sư của Tư vấn luật đất đai.
Video hướng dẫn hồ sơ, thủ tục sang tên đất
Mời bạn xem thêm:
- Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại năm 2022?
- Đất chưa có Sổ đỏ, bác ruột vẫn có thể tặng cho cháu hay không?
- Mẫu hợp đồng cho mượn nhà ở năm 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; tra cứu quy hoạch xây dựng;… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Câu hỏi thường gặp
Khi chuyển nhượng nhà đất các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nội dung này được quy định rõ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Theo đó, tùy thuộc vào ý muốn, việc đi lại, phí thực hiện mà các bên lựa chọn sao cho phù hợp với trường hợp của mình. Thông thường để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý thì các bên hay lựa chọn công chứng tại Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của Nhà nước.
Không bắt buộc đặt cọc trước khi ký hợp đồng mua bán. Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Mặc dù đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không bắt buộc các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà các bên nên ký hợp đồng đặt cọc để “làm tin” trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai.
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
