Có nhiều trường hợp hiện nay có tranh chấp xảy ra khi chỉ có thể bán đất mà không bán nhà. Có nhiều nguyên nhân có thể xảy ra về vấn đề này. Trong đó, có không ít trường hợp tranh chấp, không đồng ý về việc chuyển nhương, mua bán đất nhưng không bán nhà. Nhiều người thấy khó tin khi thấy việc bán đất nhưng bán nhà. Tuy nhiên, pháp luật cho phép thực hiện mua bán đất mà không bán nhà. Tuy nhiên vẫn còn nhiều tranh chấp phát sinh từ vấn đề này. Vậy, Giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà như thế nào? Hãy theo dói bài viết dưới đây của tư vấn luật đất đai để nắm rõ hơn về vấn đề này nhé.
Căn cứ pháp lý
Bán đất nhưng không bán nhà được không?
Trước hết, cần hiểu rõ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất là hai quyền riêng biệt theo pháp luật hiện nay.
Theo đó thì người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản trên đất có thể không cùng là một người/đối tượng.
Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải thỏa mãn các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở và phải căn cứ vào nhu cầu của các bên. Hay, người có quyền đối với đất thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chủ sở hữu nhà trên đất thì được quyền mua bán đối với tài sản này.
Nói cách khác, việc bán đất nhưng không bán nhà vẫn được coi là hợp pháp nếu tại thời điểm mua bán, việc mua bán thỏa mãn các điều kiện luật định.
Những trường hợp bán đất không bán nhà
Các điều kiện để chuyển nhượng, mua bán nhà đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 118 Luật Nhà ở 2014 bao gồm:
- Đất không có tranh chấp, nhà không thuộc trường hợp có thông báo/hoặc quyết định tháo dỡ;
- Đất không thuộc trường hợp có thông báo/quyết định thu hồi đất theo quy định pháp luật;
- Nhà đất không có tranh chấp và trong thời hạn được sử dụng đất, sở hữu nhà;
- Tại thời điểm mua bán, nhà đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Có thể thấy, việc chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có thể vì một số nguyên nhân sau đây:
Trên sổ đỏ chỉ được ghi nhận quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà ở
Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký sở hữu tài sản trên đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu mà không phải là bắt buộc.
Nếu chủ sở hữu nhà ở không đăng ký quyền sở hữu nhà trên đất thì không thể bán căn nhà này được.
Do vậy, việc chuyển nhượng, mua bán chỉ được thực hiện đối với đất mà không được thực hiện đối với nhà.
Theo thỏa thuận của các bên, chỉ thực hiện chuyển nhượng đất
Nếu các bên trong giao dịch mua bán chỉ thỏa thuận về việc mua bán đất mà không thỏa thuận về việc mua bán nhà.
Đây cũng có thể là một căn cứ để bên mua chỉ được xác nhận về quyền đối với đất mà không được xác nhận về quyền đối với nhà.
Chủ sử dụng đất và chủ sở hữu nhà không cùng một người, trong đó, chủ sở hữu tài sản trên đất không đồng ý bán
Nếu chủ sử dụng đất muốn chuyển nhượng, mua bán đất nhưng chủ sở hữu nhà lại không đồng ý bán thì cũng chỉ có thể được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không được nhận quyền sở hữu nhà.
Như vậy, Pháp luật hiện nay cho phép các bên được chuyển nhượng, mua bán đất nhưng không chuyển nhượng nhà.
Giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà như thế nào?
Căn cứ quy định pháp luật hiện hành, các cách để xử lý tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất gồm như sau:
- Thương lượng, đàm phán, hòa giải để xử lý vụ việc;
- Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền;
Tùy thuộc diễn biến của vụ việc và yêu cầu của các bên mà có thể áp dụng linh hoạt một trong hai cách thức hoặc cả hai cách thức giải quyết, cụ thể như sau:
Cách 1: Thương lượng, đàm phán, hòa giải
Ưu điểm của phương thức này là các bên có thể tiết kiệm được thời gian, công sức cũng như chi phí để xử lý vụ việc. Tuy nhiên, cách thức này chỉ có thể được thực hiện nếu các bên thực sự thiện chí và mong muốn giải quyết vấn đề tranh chấp.
Tại đây, các bên cần phải nhanh chóng có một buổi làm việc, xác định lại rõ thỏa thuận ban đầu là chuyển nhượng, mua bán cả đất và nhà hay chỉ chuyển nhượng đất.
Nếu cần thiết, các bên có thể đề nghị rút toàn bộ hồ sơ sang tên, ký hủy hợp đồng mua bán đất và ký lại hợp đồng mua bán nhà đất.
Sau khi ký kết lại hợp đồng mua bán nhà đất thì các bên thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Nếu việc thương lượng, thỏa thuận không thể thực hiện được thì các bên có quyền lựa chọn cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Lưu ý, trong hồ sơ khởi kiện thì ngoài đơn khởi kiện, cần phải chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ, đoạn ghi âm… hoặc bất kỳ chứng cứ nào để chứng minh việc thỏa thuận mua bán là cả nhà và đất nhưng bên bán đã không tuân thủ thỏa thuận.
Như vậy, để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà, các bên có thể lựa chọn phương án thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà như thế nào 2023?” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới dịch vụ soạn thảo sổ hợp đồng đặt cọc nhà đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:
“1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.“
Như vậy, đối với nhà, công trình có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất thì không đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo đó, đối với trường hợp giao dịch mua bán đất thì hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
