Đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất nằm trong nhóm đất nông nghiệp theo quy định hiện nay, với chức năng trồng những loại cây trồng lâu năm. Tuy nhiên, trong thực tế có nhiều trường hợp người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư. Cũng chính vì thế, các quy định về khung giá đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư rất được nhiều người dân quan tâm. Vậy giá đất trồng cây lâu năm lên thổ cư hiện nay được quy định như thế nào? Để giải đáp thắc mắc của bạn Tư vấn luật đất đai mời bạn xem qua bài viết dưới đây để biết thêm chi tiết.
Căn cứ pháp lý
Đất trồng cây lâu năm là gì?
Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Căn cứ vào phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai thì đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, gồm:
- Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa…
- Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài…
- Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm…
- Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng,…); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.
Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không?
Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định các nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Mục đích sử dụng đất được ghi rõ tại trang 2 của giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
Như vậy, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích ghi trong giấy chứng nhận, trường hợp muốn xây dựng nhà ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được xây dựng nhà ở khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Không phải khi nào làm đơn xin phép thì cũng được chuyển mục đích sử dụng đất vì cơ quan nhà nước dù có thẩm quyền nhưng khi ra quyết định phải dựa trên căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Giá đất trồng cây lâu năm lên thổ cư
Thông thường, khi thực hiện thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở là việc người sử dụng đất kê khai, đóng nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và các khoản chi phí hợp pháp khác khi được chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các chi phí cụ thể khi thực hiện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở bao gồm:
Thứ nhất, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ điểm a, điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở được tính toán như sau:
| Trường hợp chuyển mục đích | Số tiền phải nộp | Ghi chú |
| – Từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thành đất ở; – Từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền;- Chuyển mục đích do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng; | Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% (giá đất ở – giá đất nông nghiệp) x diện tích được chuyển mục đích | – Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;- Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất:+ Tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức;+ Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập. |
| Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thành đất ở | Tiền sử dụng đất phải nộp = (giá đất ở – giá đất nông nghiệp) x diện tích được chuyển mục đích | – Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;- Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất:+ Tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức;+ Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập. |
Thứ hai, phí thẩm định hồ sơ
Khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định chi phí này. Mức phí này có sự khác nhau giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Thứ ba, lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cấp có quyền quyết định mức thu cụ thể trong phạm vi từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Khoản lệ phí này được thu trong trường hợp cấp lại, cấp mới, cấp đổi, xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Thứ tư, lệ phí trước bạ
Đây là khoản thu được thực hiện theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và được thu trong trường hợp có sự thay đổi về người sử dụng đất.
Trên đây là các khoản chi phí hay còn được gọi là lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở theo quy định pháp luật hiện hành.
Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư năm 2023
Căn cứ quy định tại Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất ở được thực hiện theo những bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
Hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
- Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu;
- Bản gốc sổ đỏ đã cấp;
- Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở của người sử dụng đất nộp kèm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc chuyên môn
Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh trên thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Người sử dụng đất nộp thuế, phí, tiền sử dụng đất theo thông báo
Người sử dụng đất thực hiện đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí sử dụng đất theo thông báo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Bước 4: Nhận kết quả
Sau khi đóng nộp thuế phí, lệ phí, người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận đã được đăng ký biến động hoặc được cấp đổi theo quy định.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Giá đất trồng cây lâu năm lên thổ cư”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý chia đất khi ly hôn. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp
Cây trồng lâu năm để lấy bóng mát hoặc làm cây cảnh: Cây bạch đàn, xà cừ, keo, trầm hương, cây si,…;
Cây dược liệu: Cây long não, cây hồi, cây quế,…;
Cây ăn quả: Cây cam, cây mít, cây dừa, cây chôm chôm, cây táo, cây ổi,…;
Cây công nghiệp: Cây chè, cây ca cao, cây hồ tiêu, cây cao su…;
Theo Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm là loại đất mà người sử dụng đất có thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất. Cũng giống với hầu hết các loại đất khác, để được mua bán chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm cũng phải đảm bảo các điều kiện sau:
Thỏa mãn các điều kiện chung tại Điều 188 Luật Đất đai 2013
Đáp ứng nhu cầu mua bán/chuyển nhượng của các bên
Thỏa mãn các điều kiện riêng theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 nếu diện tích đất trồng cây lâu năm thuộc phạm vi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
Các điều kiện cụ thể khác tùy từng trường hợp
Về nguyên tắc, Nhà nước sẽ thu hồi đất khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn. Đối với đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp nên khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu có nhu cầu, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn không quá 50 năm nếu đất có nguồn gốc là Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Để được tiếp tục sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Trong trường hợp này, hộ gia đình, cá nhân không phải đóng tiền sử dụng đất.
Trường hợp đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thì sẽ được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất khi thực hiện thủ tục gia hạn. Khi đó, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền thuê đất theo quy định mới được cho phép gia hạn.
