Chào Luật sư, tháng 03/2023 tôi có đơn phương chấm dứt hợp đồng với 01 người chủ đất do giá đất quá cao. Vậy Luật sư có thể cho tôi hỏi việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất có bị phạt tiền được không ạ?. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư đã giải đáp giúp cho tôi.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Do tình hình giá đất biến động không ngừng khiến cho giá đất hiện nay cao hơn bao giờ hết và xảy ra tình trạng giá đất ảo, nhiều gia đình khi đi thuê đất đã không thể gồng gánh nổi khoảng tiền thuê đất quá lớn nên đã nghĩ đến ý định đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất đã ký kết. Vậy câu hỏi đặt ra là theo quy định của pháp luật thì đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất có bị phạt tiền?
Để giải đáp cho câu hỏi về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất có bị phạt tiền?. Tuvandatdai mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật Đất đai 2013.
Hợp đồng thuê đất là gì?
Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:
– Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
– Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều kiện thuê đất của người khác tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất như sau:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
– Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.
– Việc tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Hợp đồng thuê đất có phải công chứng?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Thủ tục ký kết hợp đồng thuê đất tại Việt Nam
Thứ nhất: Hồ sơ chuẩn bị khi cho thuê lại:
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (1 bản gốc +3 bản sao công chứng);
– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;
– Chứng minh nhân dân/CCCD/Hộ chiếu hoặc các giấy tờ chứng thực cá nhân khác bên nhận tặng cho (bản sao chứng thực);
– Bản sao giấy đăng ký kết hôn bên tặng cho/ bên được tặng cho (nếu có);
– Tờ khai lệ phí trước bạ;
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân ;
– Giấy khai sinh bên sang tên sổ đỏ, bên được sang tên sổ đỏ cho hoặc xác nhận của chính quyền địa phương;
– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Thứ hai: Thủ tục cho thuê lại.
- Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng
Tại khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 có quy định các giấy tờ trong hồ sơ công chứng gồm có:
-Phiếu yêu cầu công chứng. Là loại giấy tờ thể hiện nhu cầu của người muốn công cứng với công chứng viên.
– Bản thảo dự kiến hợp đồng thủ tục tặng quyền sử dụng đất. Bản thảo này sẽ là các điều khoản thống nhất giữa đôi bên; quy định rõ các điều kiện và quyền lợi của hai bên.
– Bản sao các loại giấy tờ tùy thân của hai bên.
– Giấy kết hôn để tránh tranh chấp giữa tài sản chung và tài sản riêng.
– Văn bản tường trình, cam kết sự việc tặng cho quyền sử dụng đất.
- Bước 2. Nộp hồ sơ
– Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông.
– Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành:
- Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn. Trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp và trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; bên góp vốn được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp thời điểm hết thời hạn sử dụng đất trùng với thời điểm xóa cho thuê, cho thuê lại đất, xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc không được cơ quan nhà nước có tham quyền gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất có bị phạt tiền?
Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:
– Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
– Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
– Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
– Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
– Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Như vậy đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất chỉ bị phạt tiền khi có thoả thuận thỏa thuận về phạt vi phạm.
Quy định về thỏa thuận về phạt vi phạm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất
Theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
– Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
– Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
– Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Mời bạn xem thêm
- Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
- Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
- Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Thông tin liên hệ
Tuvandatdai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất có bị phạt tiền?″. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về thẩm quyền bồi thường khi thu hồi đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chấm dứt hợp đồng như sau:
Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
– Hợp đồng đã được hoàn thành;
– Theo thỏa thuận của các bên;
– Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
– Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
– Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
– Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;
– Trường hợp khác do luật quy định.
Theo quy định tại Điều 400 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời điểm giao kết hợp đồng thuê nhà tại Việt Nam như sau:
– Hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết.
– Trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó.
– Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.
– Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản.
Trường hợp hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn bản thì thời điểm giao kết hợp đồng được xác định theo khoản 3 Điều này.
– Giá thuê do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.
– Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.
