Xin chào Luật sư. Gia đình tôi hiện đang sinh sống tại Nha Trang, gia đình tôi có một phần diện tích đất được ông bà để lại, phần diện tích này đang trồng một vài cây ăn quả và chưa được cấp sổ đỏ. Nay gia đình tôi có nhu cầu làm sổ đỏ cho đất thì bên cán bộ địa chính tại địa phương phản hồi rằng đây là đất ao và sẽ không thuộc trường hợp được cấp sổ đỏ tại thời điểm nhà tôi yêu cầu. Tôi thắc mắc không biết rằng đất vườn ap mà cán bộ địa chính đề cập với gia đình tôi có đặc điể như thế nào? Khi gia đình tôi muốn chuyển nhượng/mua bán diện tích đất ao này thì cần đáp ứng điều kiện gì? Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất ao hiện nay như thế nào? Mong được luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai. Chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn tại nội dung bài viết dưới đây, hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đất ao là loại đất gì?
Đất ao, đất vườn ao là những từ thường được sử dụng khi mô tả loại đất có một số đặc điểm pháp lý cơ bản như sau:
- Là phần diện tích đất phải cùng nằm trong thửa đất đang có nhà ở theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013;
- Đất vườn, ao được sử dụng với mục đích trồng cây ăn quả, trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản,…;
- Đất vườn, ao không được sử dụng với mục đích phi nông nghiệp (xây dựng nhà ở, nhà bếp hay các công trình khác phục vụ sinh hoạt,…);
- Đất vườn, ao có thể được hình thành trong quá trình người sử dụng đất sử dụng, quản lý đất hoặc do tự nhiên;
- Đất vườn, ao nếu đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì cũng được cấp sổ đỏ. Thường, đất vườn ao sẽ được cấp chung sổ với phần diện tích đất sử dụng với mục đích để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho sinh hoạt. Phần diện tích đất vườn, ao sau khi đã được xác định sử dụng với mục đích để ở (theo hạn mức công nhận đất ở tại địa phương) thì được xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng;
- Đất vườn, ao là một trong những loại đất được sử dụng với mục đích nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013;
- Tùy thuộc mục đích sử dụng là nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp mà điều kiện, thủ tục cấp sổ, chuyển nhượng có nhiều sự khác biệt;
Như vậy, Đất, vườn ao là diện tích đất gắn liền với thửa đất được sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở và các công trình khác phục vụ cho sinh hoạt.
Đất vườn, ao ngoài phần diện tích sử dụng với mục đích để ở thì được xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng.
Quy định về việc chuyển nhượng đất ao như thế nào?
Chuyển nhượng đất ao được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất ao từ người này sang người khác và được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất sau khi các chủ thể trong hợp đồng thực hiện thủ tục đăng ký đất đai (cập nhật biến động đất đai).
Khi có bất kỳ nhu cầu nào liên quan đến chuyển nhượng đất ao thì bên mua phải và người bán có nghĩa vụ đăng ký đất đai để sang tên đất ao thuộc sở hữu của mình (về quyền sử dụng).
Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất ao năm 2023
Như quy định pháp luật đã phân tích, trình bày ở trên, đất vườn ao được xác định là phần diện tích đất gắn liền với thửa đất có nhà ở và các công trình khác phục vụ cho sinh hoạt.
Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất vườn, ao được thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Cụ thể, điều kiện chuyển nhượng đất ao được thực hiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm:
- Đất ao đã được cấp sổ đỏ/giấy chứng nhận/sổ hồng;
- Tại thời điểm chuyển nhượng, đất ao phải còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Không có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất ao/quyết định thu hồi sổ đỏ cấp cho đất ao;
- Ngoài ra, nếu đất ao được xác định là đất trồng lúa thì người nhận chuyển nhượng phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;
Dựa trên thông tin bạn cung cấp, phần diện tích đất ao của gia đình bạn chưa được cấp sổ đỏ, do đó, muốn chuyển nhượng phần diện tích đất này, trước hết, gia đình bạn phải thực hiện cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất ao này.
Thủ tục chuyển nhượng phần diện tích đất ao này được thực hiện theo trình tự các bước sau đây:
Bước 1: Cấp sổ đỏ lần đầu đối với phần diện tích đất vườn, ao
Việc cấp sổ đỏ lần đầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Người sử dụng đất có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp sổ đỏ;
Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ao phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
Bên nhận chuyển nhượng nếu không là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được quyền nhận chuyển nhượng đất ao nếu đất ao là đất trồng lúa. Do đó, các bên cần đặc biệt lưu ý đến điều kiện nhận chuyển nhượng này để tránh trường hợp bị trả hồ sơ sang tên theo quy định.
Bước 3: Sang tên sổ đỏ/đăng ký biến động về quyền sử dụng đất ao
Các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (biến động về người sử dụng đất) tại văn phòng đăng ký đất đai – chi nhánh cấp huyện nơi có đất.
Lưu ý hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục sang tên gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng (2 bản chính đã được ký kết);
- Giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của bên bán và bên mua;
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân theo quy định pháp luật;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế sử dụng đất nông nghiệp;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, mẫu 09/ĐK được bên mua kê khai, điền đầy đủ thông tin;
- Sổ đỏ (bản gốc);
Bước 4: Đóng nộp thuế phí và nhận kết quả
Các bên có nghĩa vụ đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí, chi phí thực hiện thủ tục sang tên theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền và theo thỏa thuận trước khi nhận kết quả;
Kết quả nhận được là sổ đỏ đã được xác nhận biến động hoặc được cấp mới theo nhu cầu của bên mua;
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất ao năm 2023“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến cách Tra cứu chỉ giới xây dựng nhanh chóng. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất thổ cư phải đảm bảo các điều kiện sau:
– Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích;
– Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương do Ủy ban nhân dân huyện ban hành và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất;
– Riêng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất ở để thực hiện dự án đầu tư thì phải đảm bảo các điều kiện khác quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP quy định công thức tính lệ phí trước bạ như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá 01 m2 đất tại bảng giá đất x Diện tích chuyển lên đất ở).
Trong đó:
Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.
Phí thẩm định hồ sơ khi chuyển mục đích sử dụng đất do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành và hầu hết các tỉnh, thành không thu khoản phí này.
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện như sau:
– Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, ngày nghỉ, ngày lễ tết.
– Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
