Do đặc điểm khác nhau của nhà ở thương mại nên các quy định và điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng khác nhau. Cả bên bán và bên mua nên tìm hiểu kỹ các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng nhà ở công vụ để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ, đúng pháp luật và không gặp rủi ro. Để chuyển nhượng nhà ở xã hội hợp pháp, các chủ sở hữu căn hộ phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Để khách hàng hiểu rõ hơn về quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội, Tư vấn luật đất đau đã cung cấp bài viết chi tiết nhất về điều kiện mua bán chuyển nhượng nhà ở xã hội năm 2023.
Nhà ở xã hội là gì?
Để hiểu rõ các quy định về chuyển nhượng nhà công vụ, trước tiên chúng ta cần hiểu “nhà xã hội” là gì. Đó là hình thức nhà ở do quốc gia sở hữu và quản lý. Mục đích là để nhà nước cung cấp loại hình nhà ở có giá rẻ hơn thị trường, gọi là nhà ở thương mại, đáp ứng nhu cầu nhà ở giá rẻ cho các đối tượng, hộ gia đình theo chính sách hiện hành.
Việt Nam quy định đối tượng được mua nhà ở công vụ như sau:
- Các đối tượng thuộc biên chế nhà nước.
- Những người thuộc diện có thu nhập thấp.
- Những đối tượng có đóng bảo hiểm xã hội ít nhất một năm trở lên.
Có ba loại nhà công cộng khác nhau ở Việt Nam, thường được phân loại như sau:
- Loại 1 là các căn hộ chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng với mục đích làm nhà ở xã hội.
- Loại 2 là các dự án mà những công ty tư nhân xây dựng rồi tiến hành bán lại cho quỹ nhà ở xã hội theo các chính sách đặc thù được đề ra như giảm thuế VAT, giảm thuế đất, các dự án được cấp đất…
- Loại 3 là đối với những dự án nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% căn hộ cho quỹ nhà ở xã hội địa phương theo luật hiện hành.
Điều kiện mua bán chuyển nhượng nhà ở xã hội năm 2023
Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP người mua nhà ở xã hội được quyền bán nhà ở xã hội theo những trường hợp sau:
Trường hợp 1: Chưa đủ 05 năm
Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội, nếu có nhu cầu bán lại thì chỉ được:
- Bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc
- Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc
- Bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Được quyền bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Lưu ý:
- Người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Thời hạn 05 năm được tính kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán.
Trường hợp 2: Đủ 05 năm
Khi đủ 05 năm trở lên kể từ thời điểm trả xong tiền mua nhà ở xã hội thì người mua có quyền bán cho mọi đối tượng theo giá thỏa thuận của 02 bên (theo giá thị trường)
Thủ tục mua bán nhà ở xã hội
Bước 1: Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở;
Bước 2: Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà ở và đóng các loại phí, lệ phí cần thiết;
Bước 3: Tiến hành sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở xã hội đối với chủ sở hữu mới.
Lưu ý: Trường hợp bên mua nhà ở xã hội thuộc đối tượng quy định tại Điều 9 của Luật Nhà ở bao gồm: Người có công với cách mạng theo Luật Ưu đãi người có công với cách mạng. Hộ nghèo, hộ cận nghèo ở nông thôn. Các hộ gia đình ở khu vực nông thôn thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai và biến đổi khí hậu. Hộ nghèo, hộ cận nghèo đô thị có thu nhập thấp yêu cầu phải có bằng chứng khi công chứng hợp đồng mua bán nhà ở.
Chi phí khi chuyển nhượng nhà ở xã hội
Trong trường hợp 2 khi chuyển nhượng nhà ở xã hội thì phải thực hiện những nghĩa vụ như: Nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… (tiền sử dụng đất sẽ tính khác so với nhà ở thông thường).
Tiền sử dụng đất
Căn cứ Điều 6 Thông tư 139/2016/TT-BTC khi bán nhà ở xã hội thì phải nộp tiền sử dụng đất:
Nếu là chung cư: Người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; được xác định như sau:
| Tiền sử dụng đất phải nộp | = | 50% | x | Diện tích căn hộ | x | Giá đất | x | Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất |
Nếu là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất và được xác định như sau:
| Tiền sử dụng đất phải nộp | = | Diện tích đất | x | Giá đất | x | Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất |
Trong đó,
Hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà (Diện tích căn hộ bán chia cho tổng diện tích sàn tòa nhà).
Thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân | = | Giá chuyển nhượng | x | 2% |
Lệ phí trước bạ
Khi làm thủ tục sang tên thì phải nộp lệ phí trước bạ với mức tiền như sau:
| Lệ phí trước bạ | = | Giá chuyển nhượng | x | 0.5% |
Các loại thuế mà khách hàng phải nộp khi tiến hành chuyện nhượng nhà xã hội
Thứ nhất, phải nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội, căn cứ quy định khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thực hiện:
- Trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ nhà chung cư thì khách hàng phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó;
- Trường hợp nhà xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội. Thông thường mỗi tỉnh, thành phố sẽ có quy định riêng về giá đất phù hợp với điều kiện kinh tế riêng của mỗi địa phương, các quy định này được công khai, dễ tìm kiếm, khách hàng có thể tìm kiếm để hiểu rõ hơn.
Thứ hai, lệ phí công chứng quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC mức thu phí công chứng mua bán nhà, đất được tính trên giá trị chuyển nhượng:
- Giá trị tài sản từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng mức thu 0,1% giá trị tài sản;
- Giá trị tài sản từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng mức thu 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản;
- Giá trị tài sản từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng mức thu 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng;
Thứ ba, khách hàng phải nội lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị nhà đất; lệ phí địa chính thông thường là 15.000đ/trường hợp; lệ phí công chứng theo quy định Thông tư 257/2016/TT-BTC theo từng mức
Mời bạn xem thêm:
- Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cần điều kiện gì?
- Điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS
- Thời hạn khởi kiện tranh chấp ranh giới đất bao lâu?
Thông tin liên hệ
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Điều kiện mua bán chuyển nhượng nhà ở xã hội năm 2023” Tư vấn luật đất đai tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến quý khách hàng cần tư vấn tra cứu quy hoạch đất đai hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai thông qua số hotline 0833.101.102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định:
“Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở”
Pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản không quy định hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
Những người có thể mua lại nhà ở xã hội cũng cần phải đáp ứng một số điều kiện như sau:
Theo quy định có 10 nhóm được mua ở xã hội và những người thuộc nhóm này còn phải đáp ứng đủ những điều kiện về nhà ở, cư trú, pháp luật…. Những đối tượng này cũng sẽ đủ điều kiện mua trong trường hợp người bán sở hữu nhà chưa đủ năm năm.
Trong cùng một thời gian mỗi đối tượng được quy định tại khoản 1 điều 50 của luật này chỉ được phép thuê, mua hoặc thuê mua 1 nhà ở xã hội.
Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được phép bán hay cho thuê lại hay cho mượn trong thời gian thuê, thêu mua; nếu ko có nhu cầu sử dụng thì chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà này.
