Đất vườn tạp có được xây nhà không?

12/10/2022 | 09:04 41 lượt xem Hương Giang

Bạn đang sở hữu đất vườn tạp nhưng thắc mắc không biết theo quy định hiện hành thì Đất vườn tạp có được xây nhà không? Điều kiện để đất vườn tạp được xây nhà là gì? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp để được xây nhà năm 2022?Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

Đất vườn tạp là gì?

Pháp luật đất đai hiện nay không giải thích thế nào là đất vườn hoặc đất vườn tạp, cụ thể:

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Điều 10 Luật Đất đai 2013 phân loại đất đai thành 03 nhóm, đó là: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Ngoài ra, tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 có nhắc đến đất vườn khi quy định về cách xác định phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở. Mặc dù vậy cũng không có quy định thế nào là đất vườn.

Tuy pháp luật đất đai hiện nay không giải thích thế nào là đất vườn tạp nhưng trước đây có một số văn bản định nghĩa rõ về đất vườn tạp, cụ thể:

Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999 do Tổng cục Địa chính ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai, trong đó quy định rõ như sau:

“Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.”.

Bên cạnh đó, tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 có quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu được ghi thống nhất trong sổ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là “Vườn”.

Do vậy, trên thực tế trước đây nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ theo mẫu cũ), trong sổ này ghi rõ mục đích sử dụng đất là “Vườn” (hiện nay Sổ đỏ theo mẫu cũ vẫn có giá trị pháp lý).

Từ những phân tích trên có thể hiểu đất vườn tạp như sau:

Đất vườn tạp là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp có mục đích trồng cây hàng năm (không phải là đất trồng lúa) hoặc cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây lâu năm và cây hàng năm. 

Đất vườn tạp có được xây nhà không
Đất vườn tạp có được xây nhà không

Đất vườn tạp có được xây nhà không?

Một trong những nguyên tắc khi sử dụng đất là phải sử dụng đúng mục đích. Có nghĩa là nhà ở chỉ được xây dựng trên đất ở mà không được xây dựng trên bất kỳ loại đất nào khác. Nội dung nguyên tắc này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”.

Như vậy, người dân không được xây dựng nhà ở trên đất vườn, loại đất mà theo quy định pháp luật đất đai không nêu rõ hay giải thích là gì nhưng trên thực tế đó là đất có mục đích làm vườn, trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm như cây ăn quả, cây cảnh,… (đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp).

Do vậy, khi muốn xây dựng nhà ở trên diện tích đât vườn đó, gia đình bạn phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất và phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Điều kiện để đất vườn tạp được xây nhà là gì?

Điều 188 Luật đất đai 2013 người muốn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Đây là điều kiện bắt buộc để thực hiện thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sổ đỏ là giấy tờ hợp pháp để chứng minh quyền sở hữu của người này đối với đất là hợp pháp. Do vậy trường hợp đất chưa có sổ đỏ mà có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì phải làm thủ tục để được cấp sổ trước khi thực hiện chuyển đổi.

  • Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp.

Những tranh chấp về đất thường gặp như là tranh chấp về mốc giới đất, tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về phân chia đất,… mà theo quy định của pháp luật, đất đang có tranh chấp thì không thể thực hiện các thủ tục chuyển đổi hay tham gia vào các giao dịch đất khác. Do vậy nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người làm chuyển đổi cần phải giải quyết tranh chấp này thì mới có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi.

  • Đất không bị kê biên để đảm bảo thực hiện thi hành án.

Kê biên đất là một trong những biện pháp cưỡng chế được cơ quan thi hành án đưa ra để đảm bảo việc thi hành bản án quyết định của tòa án, tài sản đang được kê biên là quyền sử dụng đất thì người chủ đất sẽ không có quyền thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng.

  • Đất đang trong thời hạn sử dụng.

Đối với trường hợp đất vườn được Nhà nước giao đất sử dụng có thời hạn thì việc chuyển đổi mục đích phải được thực hiện trong thời hạn sử dụng đó.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp để được xây nhà năm 2022

Theo quy định của Luật đất đai hiện hành và các văn bản, quy định liên quan thì trình tự chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất nhà ở được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn Bị Đầy Đủ Giấy Tờ Để Làm Hồ Sơ Xin Chuyển Đổi Mục Đích

Chủ thể có nhu cầu chuyển mục đích phải chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:

– Điền đầy đủ các thông tin trong tờ đơn xin chuyển mục đích (tờ đơn được in mẫu trong Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT).

– Có thể đầy đủ hoặc một trong ba loại giấy tờ chứng minh diện tích đất vườn cần chuyển mục đích thuộc quyền sử dụng của chủ thể thực hiện chuyển đổi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Một số loại giấy tờ tùy thân như: Sổ hộ khẩu, Thẻ căn cước công dân (có thể thay thế bằng chứng minh nhân dân nếu chưa được cấp Thẻ căn cước công dân).

Bước 2: Nộp Hồ Sơ Đã Chuẩn Bị Cho Phòng Tài Nguyên Và Môi Trường

Phòng Tài nguyên và Môi trường sau khi nhận hồ sơ chuyển đổi mục đích có trách nhiệm:

– Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ được nộp.

– Xác minh tính chính xác và thẩm định mục đích chuyển đổi được đề cập trong tờ đơn.

– Hướng dẫn chủ thể tham gia chuyển mục đích thực hiện các nghĩa vụ có liên quan đến vấn đề tài chính theo luật định.

– Trình các giấy tờ hồ sơ liên quan lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để xác định diện tích đất đó được phép hay không được phép chuyển mục đích.

– Chỉ đạo các chủ thể có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính tại khu vực.

– Trong trường hợp Phòng Tài Nguyên và Môi trường phát hiện hồ sơ bị thiếu hoặc có vấn đề không hợp lệ thì phải thông báo, hướng dẫn cho chủ thể thực hiện chuyển mục đích bổ sung, hoàn chỉnh (thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ).

Bước 3: Thực Hiện Nghĩa Vụ Nộp Phí Chuyển Đổi Đất Vườn Sang Đất Ở

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở sẽ xảy ra hai trường hợp sau:

– Trường hợp 1: chuyển từ đất vườn sang đất nhà ở trong cùng thửa đất đã có nhà ở thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức:

(Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) × 50% 

– Trường hợp 2: chuyển từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sang đất nhà ở thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. 

Cần lưu ý rằng, tất cả giá đất đều sử dụng giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định cho phép chuyển mục đích.8

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Đất vườn tạp có được xây nhà không”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; tư vấn đặt cọc đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Đất vườn tạp có thời hạn sử dụng bao nhiêu năm?

Theo quy định, đất vườn tạp có thời hạn sử dụng đất là 50 năm hoặc không quá 50 năm. Mặc dù có nhiều hình thức khác nhau nhưng trên thực tế đất vườn tạp chủ yếu thuộc trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Hạn mức chuyển đổi đất vườn sang đất ở là bao nhiêu?

Hiện nay, theo các quy định tại Luật đất đai hiện hành và các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn thi hành thì không có một quy định cụ thể nào về vấn đề hạn mức hay còn gọi là diện tích tối đa khi chuyển mục đích sử dụng đất. Liên quan đến vấn đề này, luật định sẽ giao thẩm quyền về cho các cấp chính quyền trong vấn để cho phép chuyển mục đích, quyết định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại từng địa phương.

Đất vườn tạp khi hết thời hạn có cần gia hạn sử dụng không?

Theo quy định, khi đất vườn tạp hết thời hạn thì không cần thực hiện thủ tục gia hạn. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.