Đất vườn liền kề là gì? Khi nào được chuyển thành đất thổ cư?

Pháp luật đất đai hiện hành phân chia đất đai thành các nhóm đất cụ thể dựa theo mục đích sở dụng của đất. Trên thực tế hiện nay đất liền kề là cách gọi phổ biến của nhiều người dân. Tuy nhiên việc sử dụng phổ biến như vậy nhưng không phải ai cũng hiểu bản chất về đất vườn liền kề là gì? Và khi nào đất liền kề sẽ được chuyển lên đất thổ cư? Tại nội dung bài viết dưới đây. Tư vấn luật đất đai sẽ giải đáp những thắc mắc về vấn đề nêu trên và chia sẻ đến bạn đọc về hồ sơ, thủ tục chuyển đất vườn liền kề lên thổ cư. Hi vọng bài viết mang lại những thông tin hữu ích đến bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Luật Đất đai năm 2013

Đất vườn liền kề là gì?

Hiện nay pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng không quy định hay giải thích thế nào là đất liền kề. Đồng thời trên thực tế “đất liền kề” cũng không được quan niệm thống nhất như một số loại đất khác như đất thổ cư (đất ở), đất xen kẹt,…

Mặc dù vậy, căn cứ vào thực tiễn và thuật ngữ “đất liền kề” có thể hiểu theo nghĩa phổ biến nhất như sau:

Đất liền kề là diện tích đất tiếp giáp với đất thổ cư trong thửa đất có nhiều loại đất khác nhau.

Về mặt pháp lý đất liền kề không có ranh giới cụ thể, đồng thời đất liền thường là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và các loại đất nông nghiệp khác như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm,… tiếp giáp với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất.

Một số đặc điểm của đất liền kề

Loại đất này không áp dụng đối với đất nông nghiệp do UBND các xã, phường, thị trấn, các tổ chức, hợp tác xã quản lý và sử dụng. Đồng thời, không áp dụng cho loại đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, 5% quỹ đất, 10% giao cho cá nhân.

Đối tượng áp dụng sẽ là UBND cấp quận, huyện, xã, phường, thị trấn, công trình xây dựng, các cơ quan Quản lý Nhà nước về Tài nguyên và Môi trường, cá nhân sở hữu đất đang trực tiếp sử dụng.

Đất ở liền kề với đất ao vườn là diện tích đất đai nằm trong cùng một thửa có nhà ở thuộc khu dân cư, được xác định là loại đất nông nghiệp khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, là diện tích đất được xác định cụ thể là đất nông nghiệp. Khi chúng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận nằm ở phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy định Pháp luật.

Ranh giới khu dân cư được xác định theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Đối với trường hợp khu dân cư chưa có quy hoạch được xét duyệt sẽ được cơ quan Thẩm quyền xác định theo ranh giới thửa đất ở có nhà ở hợp pháp.

Tính pháp lý của đất liền kề giống với đất nền dự án. Loại đất này có sự quy hoạch rõ ràng theo từng khu, từng lô và có giấy phép của cơ quan chức năng và có sổ đỏ cấp cho người sở hữu loại đất ở đó.

Khi nào đất liền kề được chuyển thành đất thổ cư?

Điểm d và điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

….

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

…

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.”.

Như vậy, tất cả các loại đất muốn chuyển sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nói cách khác, đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của  cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) thì mới được phép chuyển sang đất ở (mới được xây dựng nhà ở…).

Ngoài ra, cơ quan nhà nước thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng không tự ý ra quyết định cho phép chuyển mục đích sang đất ở mà phải dựa trên những căn cứ nhất định.

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được nêu rõ tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”.

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép chuyển (khu vực này quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm).

Nói cách khác, Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở khi đủ 02 điều kiện sau:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn).

– Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ, thủ tục chuyển đất liền kề sang đất thổ cư

Do đa số người dân không hiểu rõ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm nên nếu có nhu cầu thì chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo thủ tục sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các giấy tờ như sau:

– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Cách 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Cách 2: Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Trong giai đoạn này Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện nhiệm vụ theo quy định và phối hợp với địa chính xã, phường, thị trấn để thẩm định nhu cầu sử dụng đất trên thực địa.

Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Mức phạt khi tự ý xây nhà trên đất vườn

Căn cứ khoản 2, 3, 4 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn được xác định là hành vi tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm sang đất ở.

Hình thức và mức xử phạt đối với hành vi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn như sau:

TT	Diện tích chuyển trái phép	Mức phạt
Khu vực nông thôn	Khu vực đô thị
1	Dưới 0,02 héc ta (200m2)	Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng	Hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt khu vực nông thôn
2	Từ 0,02 đến dưới 0,05 héc ta	Phạt tiền từ 05 – 08 triệu đồng
3	Từ 0,05 đến dưới 0,1 héc ta	Phạt tiền từ 08 – 15 triệu đồng
4	Từ 0,1 đến dưới 0,5 héc ta	Phạt tiền từ 15 – 30 triệu đồng
5	Từ 0,5 đến dưới 01 héc ta	Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng
6	Từ 01 đến dưới 03 héc ta	Phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng
7	Từ 03 héc ta trở lên	Phạt tiền từ 100 – 200 triệu đồng
Lưu ý: Mức phạt trên đây là mức phạt áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân vi phạm; nếu tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi.
Ngoài việc bị phạt tiền, người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.- Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi tự ý chuyển lên đất thổ cư.

Tóm lại, khi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (phải tháo dỡ nhà ở). Mức phạt tiền phụ thuộc vào diện tích xây dựng (diện tích tự ý chuyển mục đích sử dụng đất).

Thông thường trên thực tế mức phạt áp dụng đối với khu vực nông thôn là từ 03 – 05 triệu đồng, đối với khu vực đô thị (nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn) gấp đôi mức phạt khu vực nông thôn.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Đất vườn liền kề là gì? Khi nào được chuyển thành đất thổ cư?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là tư vấn về thẩm quyền bồi thường khi thu hồi đất, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp: