Đất nền dự án là một trong những thuật ngữ được sử dụng phổ biến nhưng không phải ai cũng hiểu rõ bản chất thuật ngữ này. Vậy Đất nền dự án là gì? Cần phải đáp ứng điều kiện gì để chuyển nhượng đất nền dự án? Đất nền dự án có gì khác so với đất thổ cư? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về đất nền dự án theo quy định mới nhất hiện nay. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Đất nền dự án là gì?
Để biết đất nền dự án là gì, trước tiên chúng ta phải biết đất nền là gì?
Theo quy định, Đất nền được hiểu đơn giản là khu đất còn trống, những lô đất chưa có tác động của con người hay máy móc để thực hiện các công trình xây dựng. Tuỳ vào mục đích sử dụng, đất nền sẽ được chia ra thành các loại khác nhau.
Đất nền dự án chính là các lô đất thuộc 1 dự án mà chủ đầu tư đang quy hoạch lại. Những lô đất này chưa được triển khai, xây dựng gì và vẫn còn ở trong giai đoạn đầu của quá trình thực hiện. Khác với đất nền còn nguyên trạng, cddất nền dự án là loại đất nền đã có một số tác động từ phía chủ đầu tư, đã được quy hoạch chi tiết, rõ ràng. Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm chính trong quá trình đền bù cho đất nền dự án. Xin giấy phép đầy đủ có liên quan tới lô đất đó.
Nhìn chung, đất nền dự án thường được lựa chọn trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt, nhiều tiện ích xụng quanh. Nhằm mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.
Đất nền dự án bao gồm những loại nào?
Theo quy định, đất dự án gồm những loại sau:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất – chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân).
– Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
Đất nền dự án có gì khác so với đất thổ cư?
Có không ít thuật ngữ liên quan đến đất khiến nhiều người vẫn chưa rõ ràng về khái niệm, thậm chí nhầm lẫn giữa đất thổ cư với đất nền dự án. Sau đây chúng tôi sẽ phân biệt hai thuật ngữ này theo bảng sau đây:
| Cơ sở so sánh | Đất nền dự án | Đất thổ cư |
| Định nghĩa | – Lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu – Thường để xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng… | – Thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị – Đất chỉ dùng để ở, xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống |
| Pháp nhân | Doanh nghiệp (chủ đầu tư) thực hiện dự án, phân lô dự án | Thường do cá nhân thực hiện việc tách thửa |
| Thời gian ra sổ con nếu phân lô, tách thửa | 1 – 2 năm tùy theo điều kiện triển khai của chủ đầu tư | 2 – 6 tháng tùy theo hồ sơ tách thửa |
| Khả năng tiếp tục tách thửa | Đất nền đã được quy hoạch theo bản đồ chi tiết 1/500 thì sau này không thể tách lô thêm được | Tùy theo khu vực, điều kiện cấp phép tách thửa khác nhau. Có thể được phép tiếp tục tách thửa nếu đảm bảo diện tích lô đất tối thiểu theo quy định tại khu vực đó |
| Cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh | – Hạ tầng thường đã được quy hoạch đồng bộ, rõ ràng, có các tiện ích như đường xá, cầu cống, công viên… – Trường hợp đất dùng để xây dựng các dự án khu dân cư, tòa nhà văn phòng… thì vấn đề an ninh, phòng cháy chữa cháy được chú trọng đảm bảo | Cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, tiện ích cũng như vấn đề an ninh còn phụ thuộc vào vị trí đất nằm ở đâu |
Điều kiện để chuyển nhượng đất nền dự án là gì?
Khoản 17, Điều 1, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định, để được được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê cần đáp ứng các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền thuê đất; tiền sử dụng đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Thứ hai, chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt.
Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Đồng thời, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như cấp thoát nước, cấp điện, thu gom rác thải.
Thứ ba, dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định.
Cụ thể, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong:
+ Địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương;
+ Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;
+ Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Thứ tư, dự án phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Ngoài ra, nhà đầu tư đất nền hoặc người mua đất nền dự án để xây dựng nhà ở cần lưu ý thêm:
– Trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
– Cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng được cấp, tuân thủ quy hoạch chi tiết cũng như thiết kế đô thị đã duyệt.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Đất nền dự án là gì”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; tư vấn đặt cọc đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định, đất nền dự án được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, cần đáp ứng điều kiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại hoản 1 Điều 48 Luật đầu tư 2014.
Đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường thì đủ điều kiện pháp lý mở bán khi Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được Úy ban nhân cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận. Theo đó, muốn biết chủ đầu tư có đủ điều kiện mở bán hay không người mua chỉ cần hỏi chủ đầu tư văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là rõ ngay.
Theo quy định, những điều kiện nói trên người mua cần phải kiểm tra các điều kiện để đưa nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Trong đó, điều kiện để nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh là không bị kê biên. Như vậy, dự án đất nền đang bị kê biên có được chuyển nhượng.
