Hiện nay hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đã ngày một phổ biến, việc thực hiện thủ tục này có thể diễn ra hàng ngày. Tuy nhiên, khi mua bán đất đai nhiều người dân vẫn còn băn khoăn và lo lắng trong việc lựa chọn mua loại đất nào để mang lại lợi ích kinh tế tốt nhất cũng như phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình. Hiện nay, mọi người thường nhắc đến thuật ngữ “đất hỗn hợp”, vậy đất hỗn hợp trong quy hoạch là gì? Và đất hỗn hợp có tách thửa không? Để hiểu rõ hơn về quy định này, Tư vấn luật đất đai mời quý bạn đọc tham khảo nội dung bài viết sau:
Căn cứ pháp lý
Đất hỗn hợp trong quy hoạch là gì?
Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định hiện nay có 03 nhóm đất chính là: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Theo đó, đất hỗn hợp không nằm ở một trong 03 nhóm đất nêu trên.
Đất hỗn hợp là quỹ đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, có thể kết hợp ở với kinh doanh hay sản xuất. Vì đất hỗn hợp được biết đến về việc linh hoạt trong mục đích sử dụng nên được định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị; không gian vùng; điểm dân cư; hạ tầng xã hội; công trình hạ tầng kỹ thuật.
Do đất hỗn hợp không thuộc các nhóm đất được điều chỉnh bởi Luật Đất đai năm 2013 nên dẫn đến không có quy định nào quy định các vấn đề liên quan đến loại đất này. Do đó khi sử dụng đất hỗn hợp thì người dân chỉ sử dụng theo kế hoạch quy hoạch của địa phương. Điều đó vẫn đến việc khi có tranh chấp hay vướng mắc xảy ra liên quan đến việc sử dụng đất hỗn hợp thì chưa có hướng giải quyết cụ thể. Khi người dân muốn xây dựng trên đất hỗn hợp thì một số Sở xây dựng của một số địa phương cấp phép xây dựng chính thức nhưng một số địa phương chỉ cấp tạm thời hoặc không cho phép xây dựng vì không có quy định pháp luật làm căn cứ áp dụng.
Quy định về cấp phép xây dựng đất hỗn hợp như thế nào?
Do đất hỗn hợp là loại đất không được quy định và điều chỉnh tại Luật Đất đai năm 2013 và những văn bản pháp luật có liên quan nên dẫn đến việc cấp phép xây dựng trên loại đất này cũng có nhiều hạn chế hơn so với loại đất khác. Theo đó mà không phải tất cả các loại đất hỗn hợp đều được cấp phép xây dựng mà phải tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể để có thể cấp phép như sau:
Đối với khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích đất khu vực
Những khu vực có diện tích đất chiếm đến 50% tổng diện tích đất là khu vực có cấu trúc chung là nhà ở chung cư tích hợp thương mại- dịch vụ- văn phòng. Ở khu vực này không có công viên và các công trình công cộng khác. Ở khu vực này do là làm nhà chung cư tích hợp nên có nhiều cư dân cư trú, đất hỗn hợp này gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân khu vực này nên đối với khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích đất khu vực thì sẽ được Sở Xây dựng của địa phương cấp phép xây dựng chính thức.
Đối với khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% tổng diện tích đất khu vực
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% tổng diện tích đất khu vực được xác định là khu vực có chức năng chính phục vụ cho xây dựng văn phòng, thương mại, dịch vụ và không có nhà ở. Khu vực này cũng có thể có các cơ sở sản xuất công nghiệp, xây dựng nhà xưởng gây ô nhiễm đến môi trường cần phải thực hiện di dời nhưng không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân sống tại đó thì khu vực này sẽ được Sở xây dựng của địa phương cấp phép xây dựng tạm thời (hay còn gọi là có thời hạn). Đối với khu vực này để có thể được cấp phép xây dựng thì người dân cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.
Đối với khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích đất khu vực
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích đất khu vực và có đi kèm với hiện trạng nhà ở, đất ở không bảo đảm cuộc sống người dân thì người dân sẽ được Sở Xây dựng của địa phương cấp phép xây dựng. Người dân chỉ được cấp phép xây dựng đối với loại đất hỗn hợp này khi được Sở Xây dựng kết hợp cùng địa phương rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu, hay còn được gọi là đất thổ cư.
Khi tìm hiểu quy định về đất hỗn hợp, nhiều người dân hoang mang thắc mắc liệu đất hỗn hợp có xây dựng được không? Trong nhiều năm qua, hiện trạng đất quy hoạch hỗn hợp không được giải quyết kịp thời cấp giấy phép xây dựng chính thức. Điều này đã khiến cho các hộ dân khu đô thị bức xúc trong một thời gian dài.
Trường hợp đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Đồng thời không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ở dính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tục đất đai và xây dựng cho người dân.
Đất hỗn hợp có tách thửa không?
Tách thửa đất được hiểu chính là quy trình phân chia quyền sử dụng đất đai từ một cá nhân hoặc 1 hộ gia đình sang cho nhiều cá nhân khác. một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Quy trình và điều kiện tách thửa được quy định chi tiết theo quy định của pháp luật. Vậy đất hỗn hợp có tách thửa không?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 và Nghị Định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp được phép tách thửa phải đáp ứng những điều kiện sau:
Thứ nhất: Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ). Trường hợp chưa có Sổ đỏ thì phải xin cấp, sau đó mới thực hiện việc tách thửa.
Thứ hai: Đất tách thửa cần đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của từng vùng miền, từng khu vực khác nhau. Do đó, diện tích tối thiểu là diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa (không tính phần hành lang an toàn giao thông và chỉ giới xây dựng).
Thứ ba: Đất tách thửa đang không có tranh chấp hay kiện tụng.
Thứ tư: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Thứ năm: Đất tách thửa vẫn còn thời hạn sử dụng.
Như vậy, nếu đất hỗn hợp đáp ứng đủ 05 điều kiện theo quy định trên thì được phép tách thửa như đất thông thường.
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Đất hỗn hợp trong quy hoạch là gì?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn đặt cọc đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại năm 2022?
- Đất chưa có Sổ đỏ, bác ruột vẫn có thể tặng cho cháu hay không?
- Mẫu hợp đồng cho mượn nhà ở năm 2022
Câu hỏi thường gặp:
Tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 có quy định cụ thể:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ chính quyền địa phương hay cơ quan Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Tuy nhiên,không được phép xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm.
Như vậy việc muốn chuyển đất hỗn hợp lên thổ cư vẫn có thể được, tuy nhiên cần phụ thuộc vào chính sách quy hoạch và tình hình thực tế của từng địa phương.
Căn cứ theo điều 75 Luật Đất Đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất cho mục đích vì lợi ích quốc gia, cộng đồng như sau:
“Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm các loại giấy vừa nêu tên) theo đúng quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Như vậy, người sử dụng đất hỗn hợp cần phải có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ theo quy định của pháp luật, sẽ được hưởng bồi thường theo quy định khi đất bị Nhà nước thu hồi.
Hiện nay, việc quy hoạch đất hỗn hợp gây ra nhiều khó khăn cho người dân. Đặc biệt là khâu xây dựng vẫn chưa được cấp phép chính thức. Việc xây dựng vẫn bị xem là công trình xây dựng tạm và sau khi hoàn thành xây dựng sẽ không được hoàn công.
Mặt khác, công tác quy hoạch đất đai chưa có hướng xử lý thỏa đáng cho người dân. Do đó, nếu đang có dự định mua đất ở khu nội thành, hãy xem xét thật kỹ về quy hoạch của phần đó. Hãy tìm hiểu xem nó thuộc diện nào để có kế hoạch sử dụng đất thích hợp nhất.
