Xin chào Tư vấn luật đất đai, tôi có thắc mắc trong quy định pháp luật đất đai về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa rõ, mong được luật sư giải đáp giúp. Cụ thể là tôi có mua một thửa đất để kinh doanh, nay hai bên đã thỏa thuận xong về giá cả và chuẩn bị tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tôi có thắc mắc rằng sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu? Và ai sẽ là người đóng lệ phí công chứng hợp đồng này? Mong luật sư tư vấn cho tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến ban tư vấn của chúng tôi, nội dung bài viết sau tư vấn luật đất đai sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc nêu trên, mời bạn đọc tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Công chứng được biết đến là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng sẽ thực hiện chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính hợp pháp, chính xác, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Vậy có bắt buộc phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc phải thực hiện để văn bản có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, ngoài công chứng thì người dân có thể đi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy, việc lựa chọn chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tùy thuộc vào ý muốn, việc đi lại, phí thực hiện mà các bên lựa chọn phù hợp.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?
Theo quy định nêu trên, mặc dù cho phép các bên được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.
Cụ thể, tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:
Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành nơi có nhà đất.
Chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị như nhau khi sang tên
Thuật ngữ công chứng và chứng thực thường bị nhầm lẫn, trong những hợp đồng nhất định sẽ cần thực hiện công chứng/chứng thực. Vậy Chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị như nhau khi sang tên hay không? Chi tiết như sau:
– Đối với công chứng, theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014:
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Còn theo khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
– Đối với chứng thực, theo khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP:
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Như đã nêu tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay chứng thực.
Điều này có nghĩa là chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị như nhau khi sang tên sổ đỏ.
Lưu ý: Có giá trị pháp lý như nhau khi sang tên sổ đỏ không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý như nhau khi phát sinh tranh chấp.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Hợp đồng được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Theo đó khi giao kết nột loại hợp đồng các bên sẽ có thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ, việc thỏa thuận này cần tuân theo quy định pháp luật, và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng vậy.
Quyền và nghĩa vụ của bên chuyến nhượng quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền:
– Được nhận tiền quyền sử dụng đất như đã thoả thuận ttong hợp đồng;
– Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ:
– Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận.
– Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;
– Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vi trí, sổ hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
– Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;
– Được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ:
– Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Đăng kí quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
– Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ai chịu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Khi đã xác định được nơi có thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì lúc này vấn đề được các bên quan tâm nhiều tới đó chính là ai là người chi trả chi phí này? Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu chi tiết về quy định này tại nội dung sau.
Hiện nay, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đề cập tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điều 1 Thông tư 111/2017/TT-BTC.
Trong đó, mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
Mức phí thấp nhất là 50.000 đồng và tăng lên theo giá trị quyền sử dụng đất.
Tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:
Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.
Như vậy, người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng. Các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về người nộp phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mời bạn xem thêm:
- Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại năm 2022?
- Đất chưa có Sổ đỏ, bác ruột vẫn có thể tặng cho cháu hay không?
- Mẫu hợp đồng cho mượn nhà ở năm 2022
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý như tư vấn đặt cọc đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.
Nội dung chính của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
Thông tin của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng: tên, số CMND hoặc CCCD.
Thông tin về thửa đất chuyển nhượng: loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng…
Quyền, nghĩa vụ của các bên.
Giá chuyển nhượng.
Phương thức, thời hạn thanh toán.
Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
Lời cam kết thông tin ghi trên hợp đồng là đúng sự thật.
Căn cứ Điều 192 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện gồm các trường hợp sau:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống mà chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất mà do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
