Theo quy định của pháp luật hiện hành thì loại đất dùng để trồng các loại cây như trồng lúa, các loại cây rau màu ngắn hạn thu hoạch trong năm.. thì sẽ được gọi là đất trồng cây hàng năm. Đất trồng cây hàng năm này có thể do cộng đồng dân cư sử dụng hoặc do các cá nhân, tổ chức sử dụng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền sử dụng đất. Loại đất này tập trung chủ yếu tại các vùng nông thôn của nước ta hiện nay. Vậy các vấn đề pháp lý liên quan đến đất trồng cây hàng năm như thế nào?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết “Chuyển nhượng đất trồng cây hàng năm” dưới đây nhé.
Đất trồng cây hàng năm là gì?
Căn cứ Điều 9 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định về chỉ tiêu thống kê, kiểm kê đất đai về loại đất
“Chỉ tiêu loại đất thống kê, kiểm kê được phân loại theo mục đích sử dụng đất và được phân chia từ khái quát đến chi tiết theo quy định như sau:
1.Nhóm đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Đất sản xuất nông nghiệp gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm;
Trong đất trồng cây hàng năm gồm các loại: Đất trồng lúa (gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương); đất trồng cây hàng năm khác (gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác).”
Như vậy, đất trồng cây hàng năm gồm các loại đất trồng lúa gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúc nước còn lại và đất trồng lúa nương.
Thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm
Theo Điều 125, 126 Luật đất đai 2013 thời hạn sử dụng đất gồm 02 loại:
- Loại 1: Sử dụng đất ổn định lâu dài (không giới hạn thời gian) chủ yếu là do cộng đồng dân cư sử dụng
- Loại 2: Đất có thời hạn sử dụng
Bên cạnh đó, còn quy định rõ thời hạn sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng và chuyển quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng (mua bán), tặng cho, chuyển đổi…
Thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn thì thời hạn không quá 05 năm.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nghiệp sử dụng đất được giao, công nhận quyền sử dụng trong trường hợp được giao đất trồng cây hàng năm có thời hạn là 50 năm.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn 50 năm.
Cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp thì có thời hạn không quá 50 năm. Lưu ý: Khi hết thời hạn thuê đất, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê.
Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu không được gia hạn hoặc không muốn gia hạn hoặc không thuê thì sẽ bị thu hồi.
Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp
Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo Khoản 1, Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài ra, để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, các bên phải thỏa mãn những điều kiện sau:
Thứ nhất, đối với bên chuyển nhượng. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
… b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;…”
Thứ hai, đối với bên nhận chuyển nhượng.
Theo khoản 3 điều 191 Luật đất đai 2013:
“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
…3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”
Theo đó, điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Thứ ba, hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Cụ thể, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng cụ thể như sau:
– Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
– Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
Chuyển nhượng đất trồng cây hàng năm như thế nào?
Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất nông nghiệp được tiến hành theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sau khi các bên đã thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng/phòng công chứng) hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định như sau:
Hồ sơ khai thuế
…
3. Người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau đây:
a) Người nộp thuế chỉ có hoạt động, kinh doanh thuộc đối tượng không chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế đối với từng loại thuế.
b) Cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản.
c) Doanh nghiệp chế xuất chỉ có hoạt động xuất khẩu thì không phải nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng.
d) Người nộp thuế tạm ngừng hoạt động, kinh doanh theo quy định tại Điều 4 Nghị định này.
đ) Người nộp thuế nộp hồ sơ chấm dứt hiệu lực mã số thuế, trừ trường hợp chấm dứt hoạt động, chấm dứt hợp đồng, tổ chức lại doanh nghiệp theo quy định của khoản 4 Điều 44 Luật Quản lý thuế.
– Thời hạn khai thuế thu nhập cá nhân được quy định rằng
+ Nếu đó là hợp đồng không có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế.
+ Nếu đó là hợp đồng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
– Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là nộp cùng với hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Chuẩn bị hồ sơ
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
– Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
Lưu ý: Hồ sơ trên đây áp dụng đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay, nếu không nộp thuế thay thì không cần nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
* Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu
Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
– Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.
– Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương đó không có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
* Tiếp nhận, giải quyết
Điều mà người dân cần phải thực hiện ở bước này là nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo thông báo của cơ quan thuế, trừ trường hợp được miễn.
* Trả kết quả
Cơ quan giải quyết phải trả kết quả trong thời gian 03 ngày làm việc, kể từ ngày giải quyết xong.
* Thời gian giải quyết
– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
– Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Chuyển nhượng đất trồng cây hàng năm” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tách sổ đỏ cho con mất bao nhiêu tiền. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 186, Điều 188, Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
– Không thỏa mãn các điều kiện được pháp luật quy định tại Điều 188 Luật Đất đai, ví dụ như chưa có giấy chứng nhận, đang bị kê biên để thi hành án,…;
– Bên nhận chuyển nhượng là cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong giao dịch chuyển nhượng đất trồng lúa;
– Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài;
– Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong phân khu đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
– Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đã quá hạn mức được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2013;
– Chuyển nhượng đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình dân tộc thiểu số khi chưa hết 10 năm kể từ thời điểm được giao đất.
Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bên nhận chuyển nhượng không thể được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Căn cứ Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá 1 năm; kể cả cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá 5 năm và trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ.
Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cụ thể, căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Tóm lại, đối với hộ gia đình, cá nhân khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép UBND cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh); trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ đóng dấu của UBND cấp huyện.
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
