Quy định xây nhà trên đất thổ cư như thế nào?

16/09/2022 | 06:42 60 lượt xem Thanh Thùy

Chào Luật sư, tôi muốn hỏi hiện nay muốn xây nhà thì có cần xin giấy phép hay không? Do tôi ở quê nên trước giờ xây nhà cũng không cần phải xin giấy phép gì. Nếu muốn xây nhà trên đất thổ cư thì làm thế nào? Quy định xây nhà trên đất thổ cư như thế nào? Có phải đất thổ cư là loại đất chuyên dùng để xây nhà hay không? Đất thổ cư là loại đất có những đặc điểm gì? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Về vấn đề trên chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư (đất ở) là loại đất ở được sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình nhà ở, chung cư phục vụ cho cuộc sống. Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp dùng để phân biệt với đất thổ canh (đất canh tác).

Đât thổ cư được nhắc đến trong Văn bản pháp luật thông qua khái niệm đất ở, trong đó đất ở theo Luật Đất đai 2013 là loại hình đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở nông thôn (ont) và Đất ở đô thị (odt). Cả 2 nhóm đất này chỉ khác nhau về điều kiện xây dựng, thuế và hạn mức.

Quy định xây nhà trên đất thổ cư như thế nào?
Quy định xây nhà trên đất thổ cư như thế nào?

Quy định xây nhà trên đất thổ cư như thế nào?

Một số trường hợp mà nhà đầu tư không được cấp phép xây dựng trên đất thổ cư có thể kể đến là đất thổ cư chưa được cấp giấy phép xây dựng; đất thổ cư sử dụng khác với mục đích được nêu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất thổ cư nằm trong diện quy hoạch; đất thổ cư thuộc phần đất giải tỏa của Nhà nước; đất thổ cư nằm trong diện tranh chấp;…

Giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng chính là những văn bản pháp lý cấp cho những chủ đầu tư để họ được quyền xây dựng, cải tạo, sửa chữa những công trình dự án chung cư, căn hộ, nhà ở,… Giấy phép xây dựng sẽ được các cơ quan Nhà nước liên quan ban hành.

Khi cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư, giấy phép phải có đầy đủ những nội dung sau:

  • Tuyến xây dựng công trình, vị trí và địa điểm mà chủ đầu tư xây dựng công trình.
  • Loại công trình mà chủ đầu tư định xây dựng
  • Cốt xây dựng chủ đầu tư sử dụng
  • Chỉ giới xây dựng đường đỏ lúc xây dựng công trình
  • Nội dung về an toàn khi làm công trình và bảo vệ môi trường
  • Hiệu lực của giấy phép xây dựng khi ban hành.

Bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà?

Hiện nay, pháp luật chưa có nội dung quy định cụ thể về diện tích tối thiểu để có thể xây nhà, tuy nhiên lại có điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa. Mỗi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ra văn bản quy định về diện tích tách thửa tối thiểu tại các khu vực trên địa bàn.

– Ví dụ như ở Hà Nội, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất trên địa bàn thủ đô như sau:

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 5 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất trên địa bàn thủ đô Hà Nội được quy định như sau:

– Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

– Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.

Lưu ý Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.

– Ví dụ tách thửa tối thiểu tại thành phố Hồ Chí Minh theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND như sau:

Khu vựcThửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa
Khu vực 1:gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2:gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3:gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất tại thành phố Đà Nẵng như thế nào?

Quy định xây nhà trên đất thổ cư ở Đà Nẵng như sau:

Theo Điều 5 Quy định về việc quy định quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng ban hành kèm theo Quyết định 42/2014/QĐ-UBND của TP Đà Nẵng (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Quyết định 29/2018/QĐ-UBND) thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất trên địa bàn TP Đà Nẵng được quy định như sau:

(1) Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau:

(a) Diện tích đất ở tối thiểu 50,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m được áp dụng cho các phường thuộc quận Hải Châu và quận Thanh Khê.

(b) Diện tích đất ở tối thiểu 60,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

– Các phường thuộc quận Sơn Trà;

– Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn;

– Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông thuộc quận Cẩm Lệ;

– Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu.

(c) Diện tích đất ở tối thiểu 70,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

– Phường Hòa An thuộc quận Cẩm Lệ;

– Các phường còn lại thuộc quận Liên Chiểu, trừ các vị trí quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

(d) Diện tích đất ở tối thiểu 80,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

– Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn, trừ các vị trí quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

– Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ, trừ các vị trí quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này;

– Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang.

(e) Diện tích đất ở tối thiểu 120,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5,0m được áp dụng cho các xã thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa, trừ các vị trí quy định tại điểm d khoản 1 Điều này.

Quy định xây nhà trên đất thổ cư như thế nào?
Quy định xây nhà trên đất thổ cư như thế nào?

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Quy định xây nhà trên đất thổ cư như thế nào?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, khung giá đền bù đất đai, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, tra cứu chỉ giới xây dựng, mẫu đơn xin cấp lại sổ đỏ bị mất, lệ phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, Tách sổ đỏ, tra cứu quy hoạch thửa đất, giá đất đền bù giải tỏa, tranh chấp thừa kế đất đai, tư vấn luật đất đai, hợp đồng cho thuê nhà đất…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Mục đích sử dụng của đất thổ cư là gì?

Về mục đích sử dụng của loại đất này là để xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác nhằm phục vụ đời sống của người sử dụng đất. 

Đất thổ cư gồm có những loại nào?

Hiện nay, pháp luật đất đai chia đất thổ cư thành hai loại chính là:
+ Đất thổ cư đô thị (ODT): Đất ODT về cơ bản vẫn mang đầy đủ đặc điểm pháp lý của đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên, điểm khác biệt của đất ODT là thuộc địa giới hành chính của các thị trấn, các phường, quận, thành phố, thị xã hoặc có thể thuộc khu vực khu dân cư đã có quy hoạch là khu đô thị mới. 
+ Đất thổ cư nông thôn (ONT): còn gọi là đất thổ cư nông thôn (khu vực nông thôn và do xã quản lý). Điểm khác cơ bản của loại đất này là được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng.

Trường hợp đất thổ cư đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì có được xây nhà không?

Tuy nhiên, đối với trường hợp việc xây dựng phải xin cấp giấy phép thì trước khi thực hiện người sử dụng đất phải xin cấp phép theo quy định. Riêng trường hợp đất thổ cư đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình; nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý.