Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì khi chủ sở hữu muốn chuyển nhượng, tặng cho đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động hay còn gọi là thủ tục sang tên sổ đỏ. Tuy nhiên trong một số trường hợp, vì nhiều lí do khác nhau mà “chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ” khi đã hoàn thành xong việc thanh toán tiền chuyển nhượng đất. Vậy trong trường hợp này thì phải giải quyết như thế nào?, hãy cùng tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, bố mẹ tôi vừa mua một mảnh đất tại trung tâm thành phố để muốn mở cửa hàng kinh doanh, tuy nhiên sau khi đã thanh toán xong tiền mua đất rồi mà chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ với nhiều lí do khác nhau. Luật sư cho tôi hỏi là hiện giờ bố mẹ tôi phải làm như thế nào ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Sang tên sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là từ ngữ để người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ. Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại Giấy chứng nhận như:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, sổ đỏ là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.
Theo đó thì việc chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là giao dịch dân sự trong đó đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và pháp luật về đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải đất (quyền sở hữu đất) vì đất là đối tượng của sở hữu toàn dân. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do nhà nước quy định. Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của nhà nước.
Như vậy có thể thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù mà trong đó, người có quyền sử dụng đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Quyền sử dụng đất là quyền dân sự đặc thù, vì:
+ Quyền sử dụng đất là quyền tài sản gắn liền với tài sản đặc biệt là đất đai
+ Quyền sử dụng đất được pháp luật quy định về phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế
+ Quyền sử dụng đất được pháp luật quy định về hình thức, thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ.
Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải làm sao?
Thứ nhất, hai bên đã giao kết hợp đồng mua bán hợp pháp
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cần đảm bảo đáp ứng và tuân thủ đúng các điều kiện theo quy định của pháp luật thì mới được tiến hành chuyển nhượng.
Một là, điều kiện của thửa đất được chuyển nhượng.
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thửa đất được chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Hai là, điều kiện của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo đó, các vấn đề này được quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.
Ba là, khi giao kết hợp đồng, hai bên phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.
Như vậy; trong trường hợp các bên đã có đầy đủ các điều kiện như trên; tức là các bên đã thực hiện việc chuyển nhượng đúng theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên đối với quyền sở hữu với bất động sản, theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Do đó, thời điểm bạn được đứng tên quyền sử dụng đất mới là thời điểm bạn được công nhận có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với phần diện tích đất đó.
Trường hợp này cần phải xác định rõ nội dung của hợp đồng về trách nhiệm sang tên quyền sử dụng đất là của bên nào? Do vậy, có thể có hai trường hợp sau:
+ Trường hợp 1: Nội dung hợp đồng thể hiện bên bán có trách nhiệm sang tên
Trong trường hợp này, vì trách nhiệm sang tên là của bên bán mà họ không thực hiện trách nhiệm này thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân quận/huyện nơi bên bán cư trú để giải quyết. Kèm theo đơn khởi kiện bạn cần cung cấp hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ tùy thân của bên bán và các giấy tờ khác có liên quan.
+ Trường hợp 2: Nội dung hợp đồng không thể hiện trách nhiệm sang tên hoặc là bên mua/bên thứ ba có trách nhiệm sang tên
Trường hợp này, vì bên bán không có trách nhiệm phải sang tên sau khi ký kết hợp đồng do đó bạn không có quyền yêu cầu họ phải thực hiện.
– Thứ hai, hai bên chưa giao kết hợp đồng mua bán hợp pháp
Theo quy định của Luật đất đai 2013 cũng như từ thời điểm Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực (01/7/2004) thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sẽ phải lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực. Theo đó, nếu trường hợp của bạn, hợp đồng giao kết không hợp pháp thì hợp đồng đó sẽ được coi là vô hiệu. Và hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu (Khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005).
Đối với quyền sở hữu với bất động sản, theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Như vậy, thời điểm bạn được đứng tên quyền sử dụng đất mới là thời điểm bạn được công nhận có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với phần diện tích đất đó.
Thủ tục thực hiện sang tên sổ đỏ
Căn cứ Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì trong thời hạn 30 ngày, Thời gian được tính kể từ ngày chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
+ Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).
+ Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
+ Chứng minh thư nhân dân + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
+ Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Thực hiện việc nộp hồ sơ theo quy định tức là người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai hay Chi nhánh văn phong đăng ký đất đai nơi có đất để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai, đăng kí chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho người sử dụng đất.
Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai và chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 4: Nhận kết quả
Ở bước này người sử dụng đất sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới trong trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động theo quy định.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn về tranh chấp đất thừa kế, làm sổ đỏ, chia thừa kế đất hộ gia đình, chia nhà đất sau ly hôn, chia thừa kế nhà đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, xin cấp lại sổ đỏ bị mất, giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, muốn tách sổ đỏ,… của tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Quy định chuyển nhượng đất rừng phòng hộ
- Quy định về thanh tra đất đai hiện nay
- Thực trạng công tác quản lý bảo vệ rừng hiện nay
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại điểm a khoản 4 điều 95 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thực hiện đăng ký biến động Đất đai.
– Khoản 6 điều điều 95 Luật Đất đai 2013 cũng quy định: Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Căn cứ vào quy định nêu trên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày gia đình bạn ký Hợp đồng chuyển nhượng phải làm thủ tục đăng ký sang tên trước bạ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Sang tên là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”.
Ngoài ra, quy định bắt buộc còn thể hiện bằng quy định xử phạt vi phạm hành chính nếu không thực hiện
Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
– Tại khu vực nông thôn:
+ Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
+ Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
– Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.
