Chậm bàn giao đất có bị xử lý không?

Giao dịch dân sự về đất đai hiện nay diễn ra rất phổ biến. Thông thường, khi thực hiện xong việc thỏa thuận về giá cả cũng như hoàn thành xong việc thanh toán tiền mua đất và thực hiện các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì bên bán đất sẽ có nghĩa vụ bàn giao đất cho bên mua. Tuy nhiên thường hay xuất hiện tình trạng bên bán chậm chạp mĩ không chịu bàn giao đất cho bên mua. Vậy khi gặp phải trường hợp ” chậm bàn giao đất” thì phải xử lý như thế nào?. hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, vợ chồng tôi có mua một mảnh đất ở quê để dự định xây nhà, sau khi thanh toán xong tiền mua đất và thực hiện các thủ tục sang tên mảnh đất đó xong rồi nhưng bên bán đất lấy lí do là số hoa màu trồng trên mảnh đất đó chưa thu hoạch xong nên họ hẹn vợ chồng tôi là sau 1 tháng mới bàn giao đất. Tuy nhiên sau 1 tháng vợ chồng tôi đến để nhận bàn giao đất thì bên đó lại tìm các lí do khác để không bàn giao đất cho chúng tôi. Luật sư cho tôi hỏi là việc chậm bàn giao đất này thì tôi phải giải quyết như thế nào ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Quy định của pháp luật về nghĩa vụ bàn giao nhà đất của bên bán

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được Bộ luật dân sự 2005 quy định từ điều 450 đến điều 455 và từ điều 697 đến điều 702. Tuy nhiên, BLDS 2015 lại không quy định đối với từng loại hợp đồng theo hướng như vậy mà nó được quy định chung trong phần nghĩa vụ và hợp đồng. Cụ thể, Điều 434 quy định về việc “Thực hiện hợp đồng mua bán” như sau:

+, Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

+, Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

+, Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì bên bán có nghĩa vụ bàn giao tài sản bán cho bên mua theo đúng thời gian thỏa thuận. Bên bán chỉ được giao tài sản bán trước hoặc sau thời điểm thỏa thuận nếu được bên mua đồng ý.

Chậm bàn giao đất có bị xử lý không?

Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, khoản 7 Điều 95 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất Đai 2013, thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, đối với quyền sử dụng đất, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Như vậy, trường hợp hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đã thực hiện thủ tục sang tên, đã đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì người mua có quyền yêu cầu người bán bàn giao mảnh đất đã bán cho mình. Trường hợp người mua yêu cầu nhưng người bán vẫn không chịu bàn giao thì bên mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để được giải quyết.

Hòa giải tranh chấp đất đai

Về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Căn cứ Điều 203 Luật đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định pháp luật và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ thì nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Trường hợp giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền:Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Khởi kiện tại Tòa án

– Thẩm quyền giải quyết: Căn cứ theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

– Hồ sơ khởi kiện bao gồm;

+, Đơn khởi kiện.

+, Tài liệu chứng minh việc mua đất, thanh toán, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất (biên lai nộp thuế, hộ khẩu, giấy tờ ghi địa chỉ thửa đất…).

+, Tài liệu chứng minh thiệt hại.

+, Tài liệu chứng minh nơi cư trú của bên bán (chứng minh nhân dân, hộ khẩu).

+, Giấy tờ tùy thân của bên mua (chứng minh nhân dân, hộ khẩu).

Như vậy, trường hợp hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đã thực hiện thủ tục sang tên, đã đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai nhưng người bán vẫn không chịu bàn giao thì bên mua có quyền nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để được giải quyết.

Nên làm gì khi bên bán chậm bàn giao nhà đất

Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà khi công trình căn hộ/ nhà nói riêng và các công trình thuộc dự án nói chung đã được nghiệm thu và bảo đảm các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, an toàn theo quy định của dự án được cấp phép.

Theo khoản 3 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau:

“3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”.
Trường hợp nếu bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà/căn hộ.

Tại Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư có nghĩa vụ:

– Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình. 

– Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong Hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong Hợp đồng.

-Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Xử lý thế nào khi bên bán chậm bàn giao nhà

Bên mua cần yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với Bên bán.

Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015), bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.

Việc chậm bàn giao nhà của Chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 BLDS 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:

– Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo quy định tại Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.

– Bên chậm bàn giao nhà đất còn phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong Hợp đồng theo Điều 418 BLDS 2015. Ngoài ra, bên bán còn phải chịu khoản tiền phạt theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Trong trường hợp Chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì người mua có thể khởi kiện lên Tòa án nới có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.

Trình tự, thủ tục khởi kiện.

+, Người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

+, Tòa án nhận, thụ lý và xử lý đơn khởi kiện.

+, Nộp tạm ứng án phí.

+, Tòa án kiểm tra, đánh giá hồ sơ, chuẩn bị xét xử.

+, Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm nếu có.

+, Tòa án ban hành bản án/Quyết định.

+, Bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật về quyền và nghĩa vụ phát sinh của các bên trong bản án trong trường hợp bản án không có kháng cáo, kháng nghị.

Thông tin liên hệ

Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Chậm bàn giao đất“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến các vấn đề khác liên quan như là làm sổ đỏ,  hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, giấy đặt cọc mua bán nhà đất viết tay, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tư vấn đặt cọc đất, làm sổ đỏ mới, muốn tách sổ đỏ,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Mời bạn xem thêm:

• Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
• Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
• Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
• Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?

Câu hỏi thường gặp