Cấp sổ đỏ chồng lấn lối đi chung có được hay không?

Con đường chung đang là sự việc khá sôi nổi gây nhiều tranh cãi trong dư luận, bởi chúng không được sử dụng đúng mục đích như ban đầu. Vì vậy, để xác nhận quyền sử dụng con đường thì chúng ta phải thể hiện đường đi chung vào sổ đỏ, từ đó mới có phương án tốt nhất. Tuy nhiên, để đưa lối đi chung vào trong sổ đỏ không phải dễ ràng và phải có sự thoả thuận của các bên có liên quan đến lối đi chung này. Mời bạn đọc tham khảo bài viết “Cấp sổ đỏ chồng lấn lối đi chung có được hay không?” của Tư vấn luật đất đai để nắm bắt thêm thông tin về quy định cấp sổ đỏ cho lối đi chung.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật dân sự năm 2015

Lối đi chung là gì? Nguyên tắc thỏa thuận sử dụng lối đi chung?

Khái niệm về lối đi chung

Lối đi chung là ngõ đi chung dành cho nhiều hộ gia đình hay cá nhân sử dụng nhằm hướng đến mục đích công cộng. Đây chỉ là cách hiện đơn giản theo số đông người dân, còn trên thực tế hiện nay chưa có bất kỳ thông tin quy định nào của pháp luật đặt ra khái niệm về lối đi chung là gì.

Nói cách khác, lối đi chung là phần diện tích được sử dụng để lưu thông, đi lại ra các tuyền đường lớn hoặc hướng ra đường công cộng của Nhà nước.

Theo quy định của pháp luật tại điều 254 thuộc Bộ luật Dân sự 2015 đối với quyền lối đi chung. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây quanh bởi một bất động sản khác mà không đủ hay có đủ lối đi hướng ra tuyến đường công cộng thì có quyền yêu cầu sở hữu bất động sản trên cho mình một lối đi hợp lý trên phần diện tích của họ.

Nguyên tắc thỏa thuận

Theo quy định tại Điều 248 của Bộ luật dân sự năm 2015. Việc thực hiện quyền đối với những BĐS liền kề cần có sự thỏa thuận giữa các bên. Nếu không đi đến thống nhất thì cần thực hiện các nguyên tắc sau đây: 

• Đảm bảo có nhu cầu hợp lý trong quá trình khai thác bất động sản hưởng quyền. Đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng của hai loại hình bất động sản: hưởng quyền và chịu hưởng quyền.
• Không được lạm dụng quyền đối với loại hình BĐS chịu hưởng quyền/
• Không được thực hiện hành vi ngăn cấm, cản trả hoặc những hành vi dẫn đến BĐS được hưởng quyền trở nên khó khăn.

Được cấp sổ đỏ cho lối đi chung không?

Trước hết, lối đi chung được hiểu là phần diện tích được sử dụng với mục đích làm đường đi cho cộng đồng dân cư hoặc một vài hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Lối đi chung có thể được hình thành theo một trong những trường hợp sau:

• Đất sử dụng làm đường đi là diện tích đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước: Đây là trường hợp khi Nhà nước sử dụng đất được thu hồi, đất chưa sử dụng để sử dụng làm đường đi cho cộng đồng dân cư;
• Đất sử dụng làm đường đi là đất tự hình thành qua thời gian sử dụng, không phải đất có nguồn gốc là do Nhà nước quản lý, cũng không có nguồn gốc được tặng cho bởi người sử dụng đất: Thường những phần diện tích đất này là do khai hoang, người sử dụng đất đi lại nhiều mà hình thành đường và thường được hình thành theo quá trình sử dụng thửa đất ở;
• Đất sử dụng làm đường là do một hoặc nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hiến tặng/tặng cho cộng đồng dân cư, Nhà nước: Đây là trường hợp mà người sử dụng đất tự nguyện tặng cho cộng đồng dân cư, Nhà nước một phần diện tích đất của gia đình mình đang sử dụng để làm đường đi chung cho cộng đồng;
• Đất sử dụng làm đường là diện tích đất mà gia đình bạn được quyền sử dụng hạn chế đối (quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề/quyền đối với lối đi qua):
• Đây là trường hợp mà người sử dụng đất trong cùng (gia đình bạn) không còn lối đi nào khác ngoài việc yêu cầu người hàng xóm liền kề phía trước để lại một phần diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ làm đường đi chung cho 2 gia đình.
• Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được thực hiện theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013, hay là quyền đối với lối đi qua theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015;
• Đối với trường hợp này, các bên phải có biên bản thỏa thuận và chỉ được xác định theo quy định pháp luật;
• Đất sử dụng làm đường là do quá trình tách thửa đất: Đây là trường hợp mà buộc người sử dụng đất phải dành một phần diện tích để làm đường đi;
• Đất sử dụng làm đường đi có nguồn gốc do gia đình bạn tự khai hoang mà có, được sử dụng để cho nhà hàng xóm đi nhờ, không tặng cho/hiến tặng: Lúc này, gia đình bạn có thể đề nghị cấp sổ đỏ cho diện tích đất này nếu có căn cứ, tài liệu chứng minh về nguồn gốc hình thành, thời gian sử dụng và quá trình sử dụng;

Việc cấp sổ đỏ đối với phần diện tích đất làm đường đi này được thực hiện như sau:

Nguồn gốc hình thành đường đi	Việc cấp sổ đỏ cho phần diện tích làm đường đi chung	Lý do cáp sổ/không cấp sổ đỏ
Đất sử dụng làm đường đi là diện tích đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước	Không được cấp sổ đỏ	Do không thuộc quyền quản lý của người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được cấp sổ đỏ theo Điều 99 Luật Đất đai 2013
Đất sử dụng làm đường đi là đất tự hình thành qua thời gian sử dụng, không phải đất có nguồn gốc là do Nhà nước quản lý, cũng không có nguồn gốc được tặng cho bởi người sử dụng đất	Không được cấp	Không có căn cứ để cấp sổ đỏ
Có nguồn gốc là do gia đình bạn khai hoang mà có, không tặng cho và chỉ cho gia đình hàng xóm đi nhờ	Có thể được cấp sổ đỏ nếu có các giấy tờ, tài liệu chứng minh đây là phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình và các điều kiện khác theo quy định pháp luật	Đủ điều kiện cấp sổ đỏ và có nguồn gốc là thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình bạn
Đất sử dụng làm đường là do một hoặc nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hiến tặng/tặng	Không được cấp sổ đỏ	Không thuộc quyền quản lý, sử dụng của gia đình bạn nữa khi đã tặng cho/hiến tặng dứt khoát;Và không có căn cứ để cấp sổ đỏ;
Đất sử dụng làm đường là do quá trình tách thửa đất	Có thể được cấp	Bản chất thì đây là diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của cả hai thửa (thửa đất mới và thửa đất gốc)
Đường đi/lối đi chung là phần diện tích đất gia đình bạn được quyền sử dụng hạn chế	Được cấp sổ đỏ	Theo quy định tại Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT;Gia đình bạn chỉ được sử dụng một số quyền đối với thửa đất của nhà liền kề và trong một thời hạn nhất định;Việc sử dụng này phải được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

Thủ tục cấp sổ đỏ trên lối đi chung thế nào?

Trong trường hợp người sử dụng đất được cấp sổ đỏ cho diện tích đất làm đường đi thì thủ tục cấp sổ đỏ được tiến hành như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Gia đình bạn khai hoang, cho gia đình hàng xóm mượn đất để sử dụng	Diện tích đất được quyền sử dụng hạn chế	Đường đi được hình thành do được tách thửa
Đơn đăng ký, cấp sổ lần đầu mẫu 04a/ĐK;Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của các bên;Sổ hộ khẩu hoặc văn bản có giá trị tương đương;Giấy tờ, tài liệu chứng minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất;	Văn bản thỏa thuận về việc sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được công chứng/chứng thực theo quy định;Bản án/quyết định của Tòa án (nếu có);Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của các bên;Sổ hộ khẩu hoặc văn bản có giá trị tương đương;Hợp đồng mua bán, tặng cho… (nếu có);Sổ đỏ bản gốc;Đơn đăng ký biến động đất đai (mẫu 09/ĐK);	Bản đo vẽ tách thửa;Văn bản chấp thuận tách thửa;Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của các bên;Sổ hộ khẩu hoặc văn bản có giá trị tương đương;Hợp đồng mua bán, tặng cho… (nếu có);Sổ đỏ bản gốc;Đơn đăng ký biến động đất đai (mẫu 09/ĐK);

Bước 2: Nộp hồ sơ, xử lý hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ: Gia đình bạn có thể lựa chọn việc nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc trung tâm hành chính công nơi có đất.

Gia đình bạn khai hoang, cho gia đình hàng xóm mượn đất để sử dụng	Diện tích đất được quyền sử dụng hạn chế	Đường đi được hình thành do được tách thửa
Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết, xác nhận tranh chấp, xác nhận quá trình sử dụng đất;Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như trích đo địa chính, cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính/sổ địa chính,…;Các công việc khác theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP	Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra hồ sơ, cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, xác nhận biến động (quy định tại Điều 73 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)	Đo đạc địa chính để tách thửa;Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;Xác nhận biến động;Trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ mới cho thửa đất mới được tách ra;Gửi số liệu địa chính sang cơ quan thuế;Các công việc khác theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Bước 3: Người sử dụng đất nhận kết quả

Người sử dụng đất có yêu cầu và được phép ghi nhận, cấp sổ đỏ cho diện tích đất thuộc đường đi chung hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi nhận sổ đỏ được mang tên mình.

Lưu ý: Đối với trường hợp của bạn, cần phải giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh giữa gia đình bạn và gia đình hàng xóm mới được thực hiện các thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ cho lối đi chung (nếu thuộc trường hợp được cấp).

Cấp sổ đỏ chồng lấn lối đi chung có được hay không?

Hiện nay pháp luật không có ban hành hay quy định các biểu mẫu biên bản thỏa thuận chính thức. Chính vì thế, các bên cần soạn thảo văn bản lối đi chung thể hiện trên sổ đỏ theo các nội dung sau:

• Các thông tin cơ bản về thông tin cơ bản của các chủ thể ký kết: Họ và tên, Ngày sinh, Số chứng thực cá nhân, Địa chỉ,…
• Vị trí, giới hạn, chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi
• Diện tích lối đi chung thuộc quyền sở hữu của ai
• Quyền, trách nhiệm của các bên trong việc sử dụng lối đi chung
• Giá đền bù cho chủ sở hữu quyền sử dụng đất có lối đi chung
• Chuyển quyền sử dụng lối đi chung khi phát sinh hoạt động chuyển nhượng đất.

Quyền về lối đi qua được thực hiện theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Mời bạn xem thêm:

• Xây tường bịt lối đi bị xử lý như thế nào?
• Bản án tranh chấp lối đi công cộng mới 2022
• Tranh chấp về lối đi không có Sổ đỏ giải quyết thế nào?

Thông tin liên hệ

Trên đây là các thông tin của Tư vấn luật đất đai về “Cấp sổ đỏ chồng lấn lối đi chung có được hay không?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề như tư vấn pháp lý về giá đền bù đất theo quy định thì có thể tham khảo và liên hệ tới Tư vấn luật đất đai để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.

Liên hệ hotline: 0833.101.102

Câu hỏi thường gặp