Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

Khi được Nhà nước giao đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng theo quy định của pháp luật. Tùy từng trường hợp khác nhau mà mỗi đối tượng sử dụng đất khác nhau sẽ phải nộp mức tiền sử dụng đát khác nhau. Vậy ” cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ” hiện nay được quy định ra sao?. hãy cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi vừa được Nhà nước giao cho 1000 mét vuông đất lâm nghiệp để trồng cây lâm nghiệp, khi tôi ra văn phòng đăng kí đất đai của huyện để xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất đó thì được yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất. Luật sư cho tôi hỏi là cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ hiện nay như thế nào ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Tiền sử dụng đất là gì?

Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”.

Theo đó, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi:

– Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng.

– Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ, sổ hồng cho đất có nguồn gốc không phải là đất được Nhà nước giao, cho thuê).

Tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất đều là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất nhưng khác nhau ở chỗ: Tiền sử dụng đất là số tiền phải trả cho Nhà nước và chỉ thực hiện khi thuộc một trong ba trường hợp trên, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp, còn thuế sử dụng đất là khoản nộp vào ngân sách nhà nước và nộp hàng năm.

Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 1/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này. Cụ thể bao gồm các trường hợp sau:

• Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai;
• Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai;
• Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2004;
• Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.

Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận), không phải trường hợp nào cũng phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất thì được tính như sau:

Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993

Trường hợp 1: Không vi phạm pháp luật đất đai

Căn cứ khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (lấn, chiếm,…), nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

* Đất có nhà ở

– Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

* Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Có vi phạm pháp luật đất đai

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (lấn, chiếm…), nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì:

– Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

– Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

– Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Trường hợp 1: Không vi phạm pháp luật đất đai

Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (lấn, chiếm,…), nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

* Đất có nhà ở

– Diện tích trong hạn mức giao đất ở: Nộp bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất quy định tại bảng giá đất.

– Diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có): Nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

* Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở

Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Có vi phạm pháp luật đất đai

Theo khoản 2 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (lấn, chiếm,…) nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì:

– Diện tích đất trong hạn mức giao đất ở: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

– Diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có): Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

– Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Được giao đất làm nhà ở trước 01/7/2014

Khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật”

Tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở trước ngày 01/7/2014 được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004 mà chưa nộp tiền sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

– Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

– Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương (nếu có) theo giá đất cụ thể.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà chưa nộp tiền sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

– Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo theo đúng quy định tại thời điểm xác định và thông báo nộp tiền sử dụng đất thì được tiếp tục nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo mức đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo và phải nộp tiền chậm nộp theo quy định phù hợp với từng thời kỳ.

– Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo, nhưng chưa phù hợp với quy định tại thời điểm xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp thì cơ quan thuế xác định lại đảm bảo đúng quy định.

+ Hộ gia đình, cá nhân phải nộp số tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước và không áp dụng phạt chậm nộp đối với khoản thu bổ sung này trong thời gian trước khi được xác định lại.

+ Đối với số tiền sử dụng đất đã được quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo trước khi xác định lại, hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục thực hiện theo số đã thông báo, trường hợp nộp chưa đủ thì nay phải nộp số còn thiếu và tiền chậm nộp tiền sử dụng đất.

Đất giao không đúng thẩm quyền trước 01/7/2014

Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

Căn cứ Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức tiền sử dụng đất phải nộp được quy định như sau:

Trường hợp 1: Sử dụng đất có nhà ở ổn định

– Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất.

+ Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền thì phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

– Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất:

 Bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

 Bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

+ Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất:

 Bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

 Bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có)

– Diện tích đất còn lại không có nhà ở được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận.

– Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

Căn cứ vào Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

– Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp, mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

– Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai.com sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về vấn đề chia nhà đất sau ly hôn. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline:  0833.102.102. để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Mời bạn xem thêm:

• Đất ở 20 năm không có tranh chấp được cấp sổ đỏ không?
• Chính sách nhà ở cho sĩ quan quân đội
• Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
• Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?

Câu hỏi thường gặp