Cách tách thửa đất không đủ diện tích như thế nào?

05/09/2022 | 23:37 42 lượt xem Hương Giang

Trên thực tế, không phải trường hợp nào cũng được tách thửa để phân chia quyền sử dụng đất. Để tách thửa phải thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Vậy khi thửa đất không đủ diện tích thì có được tách thửa không? Cách tách thửa đất không đủ diện tích như thế nào? Thủ tục tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất được thực hiện ra sao? Bài viết sau đây của Tư vấn luật đất đai sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé.

Căn cứ pháp lý

Tách thửa là gì?

Tách thửa là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác. Theo quy định hiện hành, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau. Việc tách thửa đất cần thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật.

Điều kiện tách thửa khi mua bán đất

Để được tách thửa thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

  1. Chỉ được tách thửa khi thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu;
  2. Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 03 m trở lên.
  3. Không thuộc các trường không được phép tách thửa, cụ thể:
  4. Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  5. Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Sổ đỏ theo quy định.
  6. Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.
  7. Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có thông báo thu hồi đất;
  8. Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.

Cách tách thửa đất không đủ diện tích

Trong trường hợp mua đất mà không đủ diện tích tách thửa theo quy định của UBND tỉnh nơi có đất thì thực hiện theo quy định sau:

  • Nếu không đủ diện tích tách thửa thì có thể hợp thửa với một dích tích đất khác liền kề, để đảm bảo diện tích đất bằng hoặc lớn hơn diện tích tách thửa quy định.
  • Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
  • Ngoài ra có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu thửa đất, một thửa đất có thể được đứng tên bởi nhiều chủ sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và có đủ quyền và nghĩa vụ quy định theo pháp luật.

Như vậy theo quy định việc mua bán đất không đủ diện tích tách thửa thì có thể thực hiện thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với thửa đất liền kề. Tuy nhiên đối với trường hợp đồng sở hữu thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau trong thửa đất và nếu muốn giao dịch với thửa đất phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu.

Thủ tục tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất năm 2022

cách tách thửa đất không đủ diện tích
cách tách thửa đất không đủ diện tích

Trình tự thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng mua bán đất thực hiện như sau:

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

  • Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận 
  • CMND hoặc Thẻ căn cước công dân của chủ sở hữu đất sau khi tách thửa
  • Sổ hộ khẩu của chủ sở hữu đất sau khi tách thửa
  • Văn bản thỏa thuận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân hoặc hộ gia đình
  • Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND cấp xã đã được phê duyệt bởi cấp huyện, cấp quận, cấp thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
  • Biên bản giao nhận ruộng theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có)

Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tách thửa mới nhất

Sau khi chuyển bị đầy đủ các loại giấy tờ nên trên, tiến hành nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Hồ sơ được xử lý và giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và có trách nhiệm thực hiện các công việc sau

  • Đo đạc địa chính để tách thửa
  • Lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa cho người sử dụng;
  • Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính cũng như trên cơ sở dữ liệu đất đai; 
  • Trao trực tiếp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi gián tiếp qua UBND cấp xã với trường hợp nộp hồ sơ tại cơ quan cấp xã.

Trong quá trình xem xét và giải quyết hồ sơ, nếu hồ sơ còn thiếu sót hoặc hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu người xin cấp sửa đổi, bổ sung hồ sơ.

Bước 4: Nhận kết quả

Nếu hồ sơ tách thửa hợp lệ, trong thời hạn 15 ngày, người dân sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Những lưu ý khi mua đất không đủ diện tích tách thửa?

Một số lưu ý khi tiến hành tách thửa đất như sau:

  • Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương;
  • UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương;
  • Khi tiến hành đăng ký tách thửa phải đáp ứng các điều kiện quy định tại luật đất đai 2013.

Thủ tục giải quyết tranh chấp khi mua đất không đủ diện tích tách thửa?

Đối với giao dịch quyền sử dụng đất khi phát sinh tranh chấp khi mua đất không đủ diện tích tách thửa được thực hiện theo trình tự sau:

  • Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
  • Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
  • Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
  • Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
  • Trường hợp tranh chấp không hòa giải được tại UBND có đất thì tiến hành thực hiện thủ tục khởi kiện lên Tòa án nơi có đất tranh chấp để giải quyết tranh chấp đất đai;

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về cách tách thửa đất không đủ diện tích”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; sổ hợp đồng đặt cọc nhà đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Điều kiện thực hiện thủ tục mua bán chuyển nhượng đất

Điều kiện thực hiện thủ tục mua bán chuyển nhượng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây mới được phép giao dịch:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định của pháp luật cho phép;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Phí đo đạc tách thửa mất bao nhiêu tiền?

Phí đo đạc là khoản tiền trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tính theo giá dịch vụ.
Thông thường sẽ dao động từ 1,8 đến 2,5 triệu đồng.

Có được cho đất cả 02 con nếu không tách thửa được?

Theo quy định, không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định.Trường hợp của bạn, mặc dù không đủ điều kiện tách thành 02 thửa nhỏ và cũng không mua được một phần đất hàng xóm để thực hiện hợp thửa thì vẫn có thể cho 02 con cùng mảnh đất này.
Lúc này, hợp đồng tặng cho để bên nhận tặng cho là tên 02 con, mỗi con vẫn có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất, nhưng phải chấp nhận cùng đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
Tuy nhiên, điều này sẽ khá bất tiện, vì khi một trong hai con muốn thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của người còn lại với tư cách là những người có chung quyền sử dụng đất