Hiện nay, có rất nhiều trường hợp tuy trên giấy tờ được xác nhận là chủ sở hữu tuy nhiên vẫn thuộc phải trường hợp thuê đất theo quy định pháp luật. Vậy quy định pháp luật về vấn đề này thế nào và các trường hợp phải chuyển sang thuê đất năm 2022 là những trường hợp nào, chúng ta sẽ cùng làm rõ trong các nội dung tiếp theo.
Căn cứ pháp lý
Cho thuê đất là gì?
Trong lĩnh vực đất đai, Luật đất đai năm 2013 cũng ghi nhận vấn đề về thuê đất cụ thể đó là Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của pháp luật.
Đối Với các trường hợp cho thuê đất tại Luật đất đai năm 2013 và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, và lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, hay việc nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. Cho thuê đất được trình bày cụ thể tại Điều 56 Luật đất đai 2013 về khái niệm cho thuê đất như sau:
Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất hay sở hữu đất?
Đến đây, vẫn còn rất nhiều người cho rằng mình thực sự có quyền sở hữu đối với thửa đất mình đang đứng tên. Tuy nhiên, thực chất các chủ sở hữu đứng tên trên Giấy chứng nhận chỉ có quyền sở hữu đối với nhà ở cũng như các tài sản gắn liền với đất, duy đối với thửa đất, người đứng tên chỉ có quyền sử dụng. Hay nói một cách dễ hiểu, mảnh đất bạn đứng tên thực ra là thuộc quyền sở hữu của Nhà Nước và bạn đang là người đi thuê để sử dụng.
Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có ghi rõ thời hạn sử dụng đất cũng như mục đích sử dụng. Đối với những thửa đất có thời hạn sử dụng là vô hạn sẽ được ghi với nội dung “Lâu dài”, ngược lại sẽ được ghi rõ thời gian cụ thể (tương tự hạn sử dụng đối với các loại hàng hoá).
Các trường hợp phải chuyển sang thuê đất năm 2022
Chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Điều 56 Luật đất đai 2013
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
…c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dich vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Điều 57: Chuyển mục đích sử dụng đất:
…d) Chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp
* Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định:
– Điều 2: Đối tượng thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:
Khi chủ sử dụng xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp thì buộc phải thực hiện các thủ tục chuyển đổi sang thuê đất.
Đất hết thời hạn sử dụng
Khi đất hết thời hạn sử dụng (ghi rõ ngày tháng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất có thời hạn sử dụng) đồng nghĩa với việc chủ sử dụng phải giao lại đất cho Nhà nước và mất hết mọi quyền lợi cũng như nghĩa vụ trên thửa đất đó nếu các cơ quan có thẩm quyền không đồng ý gia hạn thêm thời hạn sử dụng.
Nếu được các cơ quan có thẩm quyền đồng ý cho thuê đất thì chủ sử dụng có nghĩa vụ trả tiền thuê theo năm hoặc thanh toán 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê theo Luật định.
Lưu ý:
– Giá thuê đất/năm = Tỷ lệ % x Giá đất tính thu tiền thuê đất
Trong đó: Tỷ lệ % & Giá tính thu tiền thuê đất sẽ được quy định bởi Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh.
– “Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả 1 lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất” (quy định tại điểm (a) khoản 1 Điều 109 Luật đất đai 2013).
Nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Nộp tiên thuê đất khi chuyến mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 17 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và được sửa đổi bởi Khoản 5 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, nội dung như sau:
Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các Điểm d, đ, g Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định sau đây:
- Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 có cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì nộp tiền thuê đất bằng mức chênh lệch giữa tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng với thời gian sử dụng đất còn lại; trường hợp có cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Nghị định này.
Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền thuê đất thì tiền thuê đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm được gia hạn.
Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất tính từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định gia hạn thời gian thuê đất. Trường hợp thời điểm hết thời gian thuê đất trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định gia hạn thời gian thuê đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất hàng năm đối với khoảng thời gian này theo đơn giá xác định trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ sổ điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Các trường hợp phải chuyển sang thuê đất năm 2022”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về thành lập doanh nghiệp; tra mã số thuế cá nhân, xác nhận độc thân;… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng cho thuê đất năm 2022
- Bất cập của pháp luật về cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư
- Giá thuê đất 50 năm tại Hà Nội như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật Đất đai số 13/2003/QH11;
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật Đất đai số 13/2003/QH11 có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Pháp luật về đất đai của Việt Nam, cụ thể là Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về chủ thể trong quan hệ thuê đất bao gồm các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cho thuê đất; cơ quan, tổ chức, cá nhân nhận thuê đất; điều kiện cho thuê đất và những căn cứ cho thuê đất; trình tự thuê đất, xử lý các vi phạm trong quá trình thuê đất.
Bên thuê đất: là bên có nhu cầu sử dụng đất để phát triển sản xuất, kinh doanh. Vì thế, bên thuê đất có thể là tổ chức hoặc cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tùy từng đối tượng đất và mục đích sử dụng đất thuê mà pháp luật yêu cầu bên thuê đất phải có các điều kiện khác nhau. Về nguyên tắc, bên thuê đất phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi.
