Các sai phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất

09/09/2022 | 15:40 53 lượt xem Hương Giang

Hiện nay, việc chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên, ở nhiều địa phương, việc chuyển mục đích sử dụng đất không được quản lý chặt chẽ, dẫn đến nhiều sai phạm và gây khó khăn cho công tác quản lý của Nhà nước. Vậy cụ thể, Thực trạng tình hình vi phạm pháp luật đất đai trong thời gian qua diễn ra như thế nào? Sai phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay ra sao? Đâu là nguyên nhân sai phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc này nhé.

Căn cứ pháp lý

Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 không có một quy định cụ thể nào mà chỉ đề cập đến căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và không cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó có thể đưa ra khái niệm như sau: Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thực trạng tình hình vi phạm pháp luật đất đai trong thời gian qua

Trong quá trình thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng vi phạm thời hạn giải quyết, cấp đất không đúng diện tích theo thực tế (thừa hoặc thiếu), không đúng đối tượng, xác định thời hạn, nguồn gốc sử dụng đất không chính xác; có trường hợp cấp giấy nhưng không có ranh giới, mốc giới cụ thể, không có trích đo vị trí thửa đất; xác định nghĩa vụ tài chính, miễm/giảm tiền đối với người sử dụng đất, thu phí, lệ phí liên quan chưa đúng quy định vẫn xảy ra nhiều. 

Bên cạnh đó, việc thực hiện quy trình xét giao đất chưa thật sự công khai, minh bạch; hoạt động của hội đồng tư vấn xét cấp đất, xác định nguồn gốc đất tại một số nơi còn bất cập. Giữa quản lý, sử dụng đất của người dân trên thực tế với hồ sơ quản lý của cơ quan nhà nước chưa thống nhất làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh về hành vi hành chính trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cá biệt có trường hợp cấp giấy làm phát sinh đơn thư khiếu nại, khởi kiện kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Tại nhiều nơi có tình trạng chính quyền đã cấp GCNQSD đất rừng cho hộ gia đình theo quy định pháp luật trước đây khi thực hiện các dự án về phát triển rừng (cấp bìa trắng để thực hiện dự án PAM từ năm 1993 trở về trước) sau đó cấp lại GCNQSD đất cho người khác sử dụng đất (người thứ hai) nhưng không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trước đó nên đã xảy ra nhiều tranh chấp, yêu cầu về hủy giấy CNQSD rừng và đất rừng.

Thực tế cho thấy, các vi phạm trong quản lý đất đai xảy ra chủ yếu ở 03 nhóm vấn đề dưới đây:

 (1) Vi phạm trong công tác khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. Tình trạng một thửa đất, một khu đất được thể hiện trên nhiều loại bản đồ, nhiều tờ bản đồ với thông tin về số thửa, diện tích, loại đất khác nhau là rất phổ biến.

(2) Vi phạm trong quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tình trạng có dự án thì điều chỉnh quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch để hợp pháp hóa việc thu hồi đất xảy ra tại một số địa phương.

(3) Vi phạm trong công tác đăng ký đất đai, cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Đây là nhóm vấn đề còn nhiều tồn tại, hạn chế và là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện nhiều và ngày càng tăng.

Các khiếu kiện liên quan đến đất đai tập trung chủ yếu ở khiếu kiện về thu hồi, bồi thường; đăng ký, cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sai phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất
Sai phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất

Nhiều sai phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sửa đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tùy tiện, dễ dãi, không chặt chẽ là cơ hội để một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để trục lợi. Đặc biệt, một số địa phương quy hoạch đất đai thường xuyên thay đổi, thậm chí là sửa đổi, bổ sung theo hàng năm, theo định kỳ một số cách tùy tiện, không dựa trên cơ sở khoa học, nhu cầu thực tế của sự phát triển khách quan mà đôi khi theo ý chí chủ quan của một vài cá nhân có thẩm quyền hoặc có sự ảnh hưởng, tác động nào đó.

Số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký nhưng chưa giao đến hộ gia đình cá nhân còn nhiều, trong đó có nhiều nguyên nhân như: sai sót về số liệu, người sử dụng đất chưa có điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,..). Còn số lượng lớn hồ sơ đề nghị cấp giấy đối với hộ gia đình chưa được giải quyết do nguồn gốc đất phức tạp như đất lấn chiếm, đất tranh chấp, xây dựng nhà trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định, do thay đổi các quy định pháp luật liên quan về điều kiện được công nhận đất ở

Điều này không những gây xáo trộn, nhiễu loạn thị trường đất đai nói riêng, bất động sản nói chung mà còn phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mặt khác, việc chuyển đổi tùy tiện, ồ ạt đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp nếu không hợp lý sẽ dẫn đến thiếu đất sản xuất nông nghiệp, ảnh hưởng đến an ninh lương thực của đất nước.

Minh chứng là thời gian gần đây qua các cuộc thanh tra, kiểm tra cơ quan chức năng phát hiện nhiều khu đất, vùng đất mặc dù không được quy hoạch, không phù hợp để chuyển đổi mục đích sử dụng làm đất phi nông nghiệp nhưng cuối vẫn được chuyển đổi một cách khó lý giải.

Vì vậy, theo quan điểm cá nhân, tác giả cho rằng cần siết chặt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như sửa đổi, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay. Theo đó, chỉ đối với những khu vực dân cư xen kẻ đất nông nghiệp hoặc quy hoạch khu dân cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì mới được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Riêng đối với các khu vực đã quy hoạch đất nông nghiệp hoặc khu vực thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp thì tuyệt đối không nên chuyển đổi mục đích sử dụng đất tùy tiện.

Đặc biệt, cần nghiên cứu hình thành các khu dân cư tập trung, sản xuất nông nghiệp tập trung. Theo đó, nơi nào khu dân cư là khu dân cư, khu sản xuất nông nghiệp là khu sản xuất nông nghiệp riêng biệt, không xem kẽ, nhỏ lẻ, manh mún.

Như vậy, sẽ thuận tiện cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng, tiết kiệm được kinh phí xây dựng nhằm các khu dân cư khang trang, hiện đại với đầy đủ hạ tầng thiết yếu như điện, nước, đường sá, cơ sở y tế… Đồng thời, khi dân cư được bố trí ở tập trung thì việc quản lý dân cư cũng sẽ dễ dàng, thuận lợi hơn. Mặt khác, với việc hình thành các khu vực sản xuất nông nghiệp liền canh, liền cư sẽ thúc đẩy nền sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.

Nguyên nhân sai phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất

Về khách quan, đó là kinh phí phục vụ cho công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai phân bổ chậm và chưa đáp ứng theo yêu cầu. Bên cạnh đó, sự thiếu ổn định, nhất quán của chính sách pháp luật về đất đai dẫn đến việc thực hiện pháp luật về đất đai nói chung và cấp GCNQSD đất nói riêng còn lúng túng ảnh hưởng lớn đến tiến độ cấp giấy CNQSD đất. Một số quy định của pháp luật liên quan đến cấp giấy CNQSD đất chưa phù hợp thực tế, chưa khuyến khích người sử dụng đất đăng ký đất đai theo quy định.

Về chủ quan, việc lãnh đạo, chỉ đạo quản lý, điều hành của chính quyền các cấp trên lĩnh vực đất đai có lúc, có nơi thiếu chặt chẽ, chưa đáp ứng yêu cầu, chưa nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của việc hoàn thành công tác cấp GCNQSD đất. Hệ thống tổ chức và đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về đất đai được tổ chức theo mô hình mới còn bất cập; nhiều cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về đất đai chưa được đào tạo, tập huấn, cập nhật thường xuyên các quy định pháp luật liên quan về đất đai nên thực hiện còn lúng túng, chậm trễ hoặc thực hiện không đúng quy định. Đa số ở cấp xã cán bộ làm công tác địa chính còn bất cập về trình độ, năng lực chuyên môn, thiếu kinh nghiệm và am hiểu về lịch sử, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất; một số cán bộ còn có biểu hiện gây khó khăn, sách nhiễu trong quá trình giải quyết các thủ tục xin cấp giấy.

Công tác phối hợp giữa các cấp chính quyền, giữa các cơ quan chuyên môn cùng một cấp trong giải quyết hồ sơ đề nghị cấp GCNQSD đất, nhất là các hồ sơ tồn đọng còn hạn chế; phối hợp giải quyết các vướng mắc phát sinh đối với việc giao đất lâm nghiệp theo dự án 1/10.000 chưa tốt. Người dân, chủ sử dụng đất chưa ý thức được quyền lợi của việc được cấp giấy CNQSD đất, chưa tự giác thực hiện trách nhiệm, chậm trễ trong kê khai, đăng ký; nhiều trường hợp còn biểu hiện trông chờ vào sự hỗ trợ của nhà nước trong thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan.

Đề xuất giải pháp khắc phục sai phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất

Một số giải pháp khắc phục sai phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Mở rộng đối tượng giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
– Sửa đổi, bổ sung quy định để tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và pháp luật. Tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất được linh hoạt chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên quỹ đất trồng lúa theo thị trường nhưng không làm thay đổi địa hình, kết cấu đất, làm thoái hóa, ô nhiễm đất để có thể chuyển đổi trở lại trồng lúa trở lại khi cần thiết.
– Quy định tiêu chí đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường khi lựa chọn phương án quy hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư có sử dụng đất, dự án có chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, dự án sử dụng đất do các cơ quan, đơn vị của nhà nước đang sử dụng, dự án lấn biển. Sửa đổi, bổ sung theo hướng đơn giản các thủ tục hành chính khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác, gắn với cơ chế để kiểm soát chặt chẽ.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Sai phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; download hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Chủ mới có bị phạt nếu chủ cũ sử dụng đất sai mục đích?

Theo quy định, nếu chủ cũ sử dụng đất sai mục đích thì chủ mới không bị xử phạt, bởi nguyên tắc trách nhiệm pháp lý chỉ áp dụng đối với người vi phạm và người có thẩm quyền có trách nhiệm chứng minh vi phạm đó.
Trường hợp không thực hiện hành vi vi phạm nhưng vẫn có quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì người bị xử phạt có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp chứng minh mình không thực hiện hành vi sử dụng đất sai mục đích. Ngoài ra, ngay cả khi người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính chứng minh được vi phạm hành chính nhưng “chủ cũ” cũng không bị phạt nếu hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính.

Thời hiệu xử phạt vi phạm trong việc chuyển mục đích sử dụng đất là bao lâu?

Theo điểm a khoản 4 Điều 1 Luật Xử lý vi phạm hành chính sửa đổi 2020 quy định thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm.
Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau:
– Đối với vi phạm hành chính đã kết thúc thì thời hiệu được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm.
– Đối với vi phạm hành chính đang được thực hiện thì thời hiệu được tính từ thời điểm phát hiện hành vi vi phạm.

Ai có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Theo quy định tại điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 hec ta trở lên thì phải được sự chấp thuận bằng văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.