Hiện nay, đối với dự án đầu tư; nhà nước luôn thực hiện những chính sách ưu đãi đặc biệt là vấn đề về cho thuê đất. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư còn nhiều hạn chế, chưa được chặt chẽ. Bài viết dưới đây sẽ nêu lên một số bất cập của pháp luật về cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư. Mời độc gỉa quan tâm đón đọc.
Căn cứ pháp lý
Quy định pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Ở Việt Nam, căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, Nhà nước giao đất được hiểu là “việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”; Nhà nước cho thuê đất là “việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.
Xét dưới góc độ chính trị – pháp lý, mỗi nước quy định các hình thức sở hữu đất đai khác nhau nên chế độ pháp lý về giao đất, cho thuê đất cũng có nhiều điểm khác biệt. Chẳng hạn, ở những nước xác lập chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu đất đai, có toàn quyền định đoạt đất đai vì nó là tài sản thuộc quyền sở hữu của họ. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà thông qua các chủ thể là cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng đất.
Dưới góc độ kinh tế, đất đai còn là nguồn lực để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất. Từ đó, giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư. Mức độ tăng lên của giá trị quyền sử dụng đất sau đầu tư phụ thuộc vào loại tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, đất đai là một yếu tố luôn gắn liền với bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng – kinh doanh – chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất mang đặc trưng riêng gắn với thị trường bất động sản và hình thức kinh doanh bất động sản. Vì vậy, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Nhà nước tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp một cách minh bạch để tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp.
Bất cập của pháp luật về cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư
Điểm đầu tiên cần đề cập đến những bất cập liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Khoản 1 và khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định về trường hợp Nhà nước giao đất có thu thuế sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không thu các trường hợp đấu giá. giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi thực hiện giao đất cho các dự án đầu tư, các tỉnh, thành phố thường áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định hơn là hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư có dự án đầu tư vào sản xuất nông nghiệp. và sản xuất phi nông nghiệp.
Luật Đất đai chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp được giao đất, cho thuê đất chứ không quy định chặt chẽ việc bắt buộc đấu giá đối với đất do công ty đang quản lý, sử dụng trong thời gian chuyển nhượng đất. chủ đề được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng và chưa cụ thể. Trong khi đó, việc thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai rất khó thực hiện do vấn đề quản lý tài sản, chi phí đầu tư vào đất do các công ty đang sử dụng (chưa được quy định) về thẩm quyền, nội dung, trình tự, thủ tục bồi thường về đất, quyền sở hữu, giá trị. đã đầu tư vào đất) trong trường hợp cần thu hồi … để thực hiện bán đấu giá theo quy định.
Thực tế cho thấy, hiện nay, các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư được hưởng hai hình thức miễn tiền thuê đất, thuê mặt bằng; tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian thuê và được miễn tiền thuê đất. Việc xin giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trong Khu ưu đãi, đầu tư không thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Đây được coi là một trong những quy định chưa rõ ràng, chưa rõ ràng dẫn đến việc thực thi pháp luật vẫn cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, rõ ràng để giúp cơ quan nhà nước quản lý đất đai, tránh thất thoát tài sản nhà nước. .
Ngoài ra, còn những kẽ hở liên quan đến việc xác định giá đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất. Điều 108 Luật Đất đai năm 2013, Điều 3 Nghị định số 45/2016/ NĐ-CP quy định về thu thuế tài sản, Điều 3 Nghị định số 46/2016/ NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê đất Nhà nước làm căn cứ xác định giá giao đất, cho thuê đất. Để tính thu thuế sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất phải xác định giá đất cụ thể và được trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với phương án sử dụng đất đã được phê duyệt. tiền thuế và tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu được trên đất không phải là vật chất.
Tuy nhiên, giá đất của Nhà nước thường thiếu phù hợp với giá thị trường, thậm chí thấp hơn nhiều so với giá thị trường nên khi thu hồi đất, công tác giải phóng mặt bằng khó kéo dài vì người dân bị ảnh hưởng. không chấp nhận giá đền bù. Bên cạnh đó, nhiều dự án đã được giao đất nhưng việc xác định giá đất còn kéo dài, làm chậm huy động thu ngân sách nhà nước, chậm triển khai dự án, lãng phí tài nguyên đất, làm giảm hiệu quả đầu tư, sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Có thể thấy, các quy định pháp luật về phương pháp định giá tài sản còn nhiều hạn chế, chưa phù hợp với thực tế. Hướng dẫn điều chỉnh giá do các yếu tố khác nhau của đất so với đất được định giá chưa rõ ràng để áp dụng nên việc xác định hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào quyết định chủ quan của cơ quan thẩm định giá.
Một số đề xuất hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư
Để khắc phục tình trạng hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau giữa các địa phương và tránh tình trạng lợi dụng chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trái quy định, gây thất thoát ngân sách nhà nước và tạo khe hở để tham nhũng, lãng phí, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần quy định cụ thể và rõ ràng hơn đối với các hình thức giao, cho thuê cũng như đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, chỉ áp dụng hình thức không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất trong thời hạn thực hiện dự án.
Thứ hai, đối với các dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thời hạn thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thì nên thực hiện hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm tránh việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để giao đất, cho thuê đất cho “sân sau”, tạo lợi ích nhóm, gây thất thoát tài sản của Nhà nước.
Thứ ba, đối với vấn đề về xác định giá đất, về nguyên tắc, giá đất phải phù hợp với giá thị trường, giá trúng đấu giá, phải tính toán đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án. Đồng thời, phải có chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân vi phạm trong định giá đất.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Bất cập của pháp luật về cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về thành lập doanh nghiệp; tra mã số thuế cá nhân, xác nhận độc thân;… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Thuê đất 50 năm trả tiền hàng năm như thế nào?
- Giá thuê đất 50 năm tại Hà Nội như thế nào?
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
Câu hỏi thường gặp
Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư:
Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Xác định theo các căn cứ :
Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai (Điều kiện về chủ thể đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư) gồm:
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
Đơn xin giao đất, cho thuê đất
Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư
Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2013 đã
lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án
Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Đối với trường hợp xin giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc
thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ:
Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo mẫu
Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất
