Xin chào Luật sư. Hiện nay tôi có thắc mắc về việc cấp đất đối với hộ gia đình bởi thường tôi thấy việc cấp sổ đỏ đất sẽ do một cá nhân đứng tên hoặc trong trường hợp vợ chồng, nhiều người mua đất đồng sở hữu… vậy khi đất cấp cho hộ gia đình thì được quy định ra sao? Người sử dụng đất có thể là hộ gia đình không? Và sỏ đỏ đất cấp cho hộ gia đình sẽ được ghi như thế nào? Trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì việc giải quyết, những án lệ về đất cấp cho hộ gia đình tại nước ta hiện nay ra sao? Mong được luật sư tư vấn giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, tại nội dung bài viết dưới đây chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Bạn hãy tham khảo để có giải đáp cho mình nhé!
Cơ sở pháp lý
Người sử dụng đất có thể là hộ gia đình không?
Tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất cụ thể như sau:
Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Theo đó, hộ gia đình cũng có thể là người sử dụng đất.
Thế nào là đất đai hộ gia đình?
Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về hộ gia đình sử dụng đất cụ thể như sau:
Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ các điều kiện sau:
– Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng
– Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
– Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp hoặc cùng nhau tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…
Trong Luật Đất đai 2013 đã nêu rõ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình. Theo đó, không nhất thiết phải chung hộ khẩu mới có chung quyền sử dụng đất.
Dựa vào những quy định trên có thể suy ra đất đai hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình ghi như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định rằng
Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)
Theo đó, tại bìa ngoài của Giấy chứng nhận sẽ ghi “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”, sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của hộ gia đình.
Án lệ về đất cấp cho hộ gia đình tại Việt Nam
Hộ gia đình sử dụng đất hay đất cấp cho hộ gia đình vẫn luôn là khái niệm phát sinh rất nhiều tranh chấp trong đời sống dân sự. Dưới đây là Tổng hợp bản án về tranh chấp đất được cấp cho hộ gia đình, các bạn cùng tham khảo:
1. Bản án 214/2017/DS-PT ngày 01/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang.
+ Kết quả giải quyết: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Trương Thị P, Trương Thị Bích H, Trương Thị T. Hủy hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trương Văn Đ bà Lê Thị H với anh Lê Văn H, chị Trương Thị T2 được lập ngày 24/8/2015 vì vô hiệu.
2. Bản án 19/2019/DS-PT ngày 10/04/2019 về yêu cầu tuyên bố di chúc vô hiệu
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định.
+ Kết quả giải quyết: Tuyên bố di chúc của cụ Trần Thị Lư lập ngày 16/4/2008 được Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị trấn T chứng thực số 04, quyển số 01-TP/CC- SCT/HĐGD vô hiệu một phần.
3. Bản án số 03/2018/DS-PT ngày 18/01/2018 về tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai.
+ Kết quả giải quyết: Chấp nhận kháng cáo của chị Vũ Thị T. Hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 07/DS-ST ngày 18/11/2013 của Tòa án nhân dân thành phố I, tỉnh Lào Cai. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố I giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.
4. Bản án 16/2019/DSPT ngày 18/04/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Tuyên Quang.
+ Kết quả giải quyết: Hủy bản án dân sự sơ thẩm.
5. Bản án 28/2018/DS-PT ngày 25/01/2018 về tranh chấp thừa kế tài sản và chia tài sản thuộc sở hữu chung
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.
+ Kết quả giải quyết: Chia tài sản thuộc hình thức sở hữu chung và chia thừa kế di sản của cụ Nguyễn Thị G theo Di chúc của cụ G lập ngày 20-02-2013; chia thừa kế di sản của cụ Trương D theo quy định pháp luật.
6. Bản án 111/2018/DS-ST ngày 31/08/2018 về tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
+ Cấp xét xử: Sơ thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện Cờ Đỏ, TP. Cần Thơ.
+ Kết quả giải quyết: Bác yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn ông Tăng Văn H, bà Lê Thị Đ, bà Tăng Bích H, bà Tăng Thị Mỹ Ph, ông Tăng Hồng P về việc yêu cầu huỷ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với ông Tăng Văn C.
7. Bản án 41/2018/DS-PT ngày 09/05/2018 về tranh chấp quyền nhận tiền bồi thường, hỗ trợ do thu hồi đất
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên.
+ Kết quả giải quyết: Hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 26/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đ. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Đ xét xử lại sơ thẩm theo thủ tục chung.
8. Bản án 28/2018/DS-ST ngày 22/05/2018 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
+ Cấp xét xử: Sơ thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương.
+ Kết quả giải quyết: Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 29/4/2016 giữa bà Nguyễn Thị Kim B với ông Nguyễn Văn C và ông Nguyễn Thành N về việc thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất 300m2 trong đó có 100m2 đất ở thuộc một phần của thửa đất số 98, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại xã B, thị xã T, tỉnh Bình Dương là vô hiệu.
Mời bạn xem thêm
- Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
- Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
- Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Án lệ về đất cấp cho hộ gia đình tại Việt Nam” hoặc các dịch vụ khác liên quan như tư vấn về giá đền bù tài sản trên đất khi thu hồi hiện nay. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp:
Hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
– Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
– Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự.
– Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
– Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
Hộ gia đình thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
– Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp thứ nhất.
– Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
Thứ nhất, các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng.
Để xác định quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng giữa các thành viên trong hộ gia đình thì cần căn cứ vào Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Theo đó, quan hệ hôn nhân là quan hệ giữa vợ và chồng sau khi kết hôn; quan hệ huyết thống là quan hệ giữa những người có chung dòng máu; quan hệ nuôi dưỡng là quan hệ giữa người nuôi dưỡng và người được nuôi dưỡng trong việc chăm sóc và cung cấp những nhu cầu thiết yếu để duy trì và đảm bảo cuộc sống.
Thứ hai, các thành viên trong hộ gia đình đang sống chung với nhau.
Thứ ba, các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
