Hiện nay ngày càng xuất hiện nhiều lên các khu công nghiệp để nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất hàng hóa. Pháp luật nước ta hiện nay đã có những quy định quản lý riêng về đất khu công nghiệp này. Để nhằm phát triển hơn nữa nền kinh tế xã hội, Trong số đó có những quy định về quy hoạch sử dụng quỹ đất khu công nghiệp. Vậy đất khu công nghiệp là gì?, được quy định ra sao?, ” có nên mua đất quy hoạch khu công nghiệp” hay không?. Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, mời các bạn tham khảo bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai ngay nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, vừa rồi bạn tôi có rủ tôi mua và đầu tư vào một lô đất khu công nghiệp, tuy nhiên theo tôi được biết thì lô đất này thuộc đất quy hoạch khu công nghiệp. Luật sư cho tôi hỏi là có nên mua đất quy hoạch khu công nghiệp hay không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Đất quy hoạch là gì?
Khái niệm đất quy hoạch căn cứ vào quy định quy hoạch sử dụng đất. Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy hoạch sử dụng đất là việc lên kế hoạch phân bổ và xác định một vùng đất đai để sử dụng cho một mục đích nhất định chẳng hạn như để sử dụng cho mục tiêu bảo vệ quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với những thay đổi tiêu cực của khí hậu, phát triển kinh tế – xã hội.
Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.
Đất khu công nghiệp được hiểu thế nào?
Đất khu công nghiệp là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất. [theo Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được ban hành vào 29/11/2013].
Hiểu một cách khác, đất khu công nghiệp là nơi để xây dựng các khu kinh doanh tập trung và tất cả đều có chung một chế độ sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.
Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.
Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào hiện trạng các khu dân cư tại địa phương, nhu cầu nhà ở của người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, bố trí quỹ đất ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xây dựng khu chung cư, các công trình văn hóa, xã hội, dịch vụ phục vụ đời sống của người lao động.
Có nên mua đất quy hoạch khu công nghiệp hay không?
Việc có nên mua đất trong quy hoạch không còn tùy thuộc vào mục đích và điều kiện của mỗi người. Chẳng hạn nếu mục đích mua đất xác định là để sinh sống ổn định lâu dài mà thấy đất này đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông, hay những loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở thì không nên mua để tránh bị thu hồi trong quá trình sử dụng.
Tuy nhiên nếu trong trường hợp nhà đất này đang nằm trong quy hoạch mà được bán với giá rẻ thì tùy theo điều kiện kinh tế mà có thể xem xét mua, vì quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian, cho nên biết đâu quy hoạch này có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ trong tương lai.
Tùy vào mục đích sử dụng mà có thể đưa ra lựa chọn cho phù hợp. Mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro tuy nhiên trong nhiều trường hợp nó cũng là cơ hội. Cho nên việc của người đi mua đất là phải tìm hiểu rõ ràng về phần quy hoạch đối với đất đai, nhà cửa mà mình dự định mua để có thể có thể phù hợp nhất với mục đích sử dụng hay khả năng tài chính của mình. Tránh việc không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt thòi khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.
Bên cạnh việc tìm hiểu đất có nằm trong quy hoạch hay không thì khi mua đất, người mua cũng nên tìm hiểu một số thông tin khác về đất chẳng hạn như chủ đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có được xây dựng nhà cửa, công trình hay không, nguồn gốc của đất này là như thế nào, hay đất có đang nằm trong tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án… đây đều là những thông tin mà người mua đất nên tìm hiểu rõ ràng, do đất đai là tài sản có giá trị lớn cho nên việc tìm hiểu trước rõ ràng khi mua bao giờ cũng sẽ giúp được người mua đất có thể tránh được rủi ro cho mình.
Lợi thế khi đầu tư đất khu công nghiệp
Thứ nhất, có thể liên kết, phát triển các loại hình bất động sản khác
Phát triển các khu công nghiệp đi kèm với việc một lượng lớn các chuyên gia, người lao động từ các địa phương khác đổ về, làm nở rộ các nhu cầu về nhà ở và dịch vụ. Tiềm năng kinh doanh khi đầu tư đất khu công nghiệp vì thế luôn hiện hữu, ví dụ như cho thuê mặt bằng/nhà xưởng/văn phòng/nhà trọ, cung ứng các dịch vụ như nhà hàng/quán xá…
Thứ hai, quy hoạch và hạ tầng được đầu tư bài bản
Quy hoạch dự án tại các khu công nghiệp thường khá minh bạch, rõ ràng, hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Với những vị trí giao thông thuận lợi, gần đường lớn, việc đầu tư đất công nghiệp làm nhà máy, phân xưởng sẽ giúp cho chủ doanh nghiệp thuận tiện hơn trong việc đi lại, quản lý điều hành. Tuy nhiên, cũng không loại trừ trường hợp khách hàng mua đất công nghiệp gần các khu vực gần dân cư, hoặc sau khi nhà máy đi vào hoạt động thì có thêm khu dân cư xung quanh do quy hoạch thì sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình sản xuất kinh doanh do ảnh hưởng của dự án tới người dân, làm phát sinh những vấn đề tranh chấp, kiện tụng.
Thứ ba, Tiềm năng năng giá
Việc tập trung phát triển kinh tế công nghiệp cũng như những lợi thế nói trên sẽ góp phần thay đổi vị thế của các khu công nghiệp, dẫn tới thị trường nhà đất khu vực này có thêm cơ hội để tăng giá. Nhiều đất khu công nghiệp sau khi mua có thể chuyển đổi công năng thành dự án nhà ở, giá trị đất khi đó tăng lên gấp nhiều lần. Nếu hồ sơ pháp lý rõ ràng, đầy đủ, nhà đầu tư có thể thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng phục vụ sản xuất kinh doanh.
Làm thế nào để biết đất đang trong quy hoạch?
Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương là không giống nhau và cũng có thể thay đổi qua từng khoảng thời gian, thêm nữa quy hoạch này có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, cho nên nếu người dân muốn tìm hiểu đất này có đang trong quy hoạch như thế nào hay không thì có thể tìm hiểu bằng các phương thức sau.
– Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).
Trong trường hợp đất đã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch vẫn sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua đất có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.
– Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch.
Do những công ty làm việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai cho nên họ cũng sẽ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương này, việc hỏi công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương sẽ giúp nắm được thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.
– Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương mà nắm được thông tin về các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện). Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương cho nên họ là bên nắm rõ nhất việc đất đai đang nằm trong quy hoạch như thế nào, cho nên người dân khi đến phòng Tài nguyên và Môi trường hỏi sẽ có được thông tin chính xác cho mình.
Và để chắc chắn xác thực hơn, người mua đất có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần đất mình định mua, việc này sẽ giúp có được thông tin đảm bảo chính xác và rõ ràng. Tuy nhiên về mặt thời gian thì có thể sẽ lâu do thời gian để có chứng chỉ xác nhận là sẽ là từ 10-15 ngày tùy từng địa phương.
Có nhiều cách để xác định việc đất đai có đang nằm trong quy hoạch không, hay thuộc diện quy hoạch nào, bạn có thể lựa chọn cách thức phù hợp và thuận tiện nhất với mình.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Có nên mua đất quy hoạch khu công nghiệp“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn về tranh chấp đất thừa kế, làm sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, Xây dựng nhà xưởng trên đất ở nông thôn, xin cấp lại sổ đỏ bị mất, chia đất khi ly hôn muốn tách sổ đỏ,… của tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Quy định chuyển nhượng đất rừng phòng hộ
- Quy định về thanh tra đất đai hiện nay
- Thực trạng công tác quản lý bảo vệ rừng hiện nay
Câu hỏi thường gặp
Phần lớn trường hợp đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hiện không được cấp sổ đỏ. Nếu mục đích sử dụng của địa phương trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, nhiều trường hợp đất nằm trong quy hoạch được cấp sổ đỏ. Bởi theo Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ tại Điều 49; Theo đó trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất không chỉ được tiếp tục sử dụng, mà còn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như:
– Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
– Cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất…
Như vậy, tùy từng trường hợp quy hoạch đất và chính sách địa phương mà câu trả lời cho đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không là khác nhau.
Do tính chất quan trọng và quy mô đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực về vốn, trình độ quản lý, khai thác, vận hành nên không phải bất cứ cá nhân/doanh nghiệp hay tổ chức kinh tế nào cũng có quyền kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Theo khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp chỉ bao gồm:
– Tổ chức kinh tế
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Riêng với nhóm đối tượng mua/thuê đất trong khu công nghiệp để sản xuất kinh doanh thì rộng hơn. Bất kỳ ai có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghiệp để kinh doanh và tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ ở tất cả các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh (phù hợp với từng dự án khu công nghiệp) mà pháp luật không cấm đều có thể nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013 các chủ thể này bao gồm: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Trách nhiệm của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề: Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư và biện pháp xử lý nếu bên thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng;
Chịu trách nhiệm trước Nhà nước và pháp luật về việc quản lý sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề; có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ đã giao kết trong hợp đồng;
Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổng cục Quản lý đất đai và công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất và của Tổng cục Quản lý đất đai.
Mua phải những khu đất công nghiệp còn mập mờ về thông tin quy hoạch, chưa được cấp phép xây dựng hoặc chậm trễ đầu tư… là rủi ro mà người mua có thể gặp nếu vội vàng “rót tiền” mà không kiểm tra kỹ thông tin. Không ít trường hợp những khu đất công nghiệp được môi giới quảng cá, tô vẽ rất hoành tráng nhưng trên thực tế lại không có tiềm năng phát triển, xung quanh chỉ là khu đất hoang, nhà đầu tư đổ tiền vào rất dễ bị chôn vốn.
Người dân có nhu cầu về nhà ở xung quanh khu vực đất công nghiệp yếu là công nhân, hộ gia đình trẻ (thường có thu nhập thấp, tính ổn định không cao do hay thay đổi chỗ làm) nên. Do đó, việc kinh doanh phòng trọ khu vực đất công nghiệp sẽ phù hợp hơn với những nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi.
