Quy định đặt cọc đất quy hoạch

20/10/2022 | 11:09 22 lượt xem Thủy Thanh

Tùy vào điều kiện tự nhiên của từng địa phương mà Nhà nước ta đã thực hiện quy hoạch sử dụng đất cụ thể. Mục đích của việc quy hoạch sử dụng đất này là để nhằm thực hiện các mục tiêu phát triển nền kinh tế xã hội, đảm bảo quốc phòng an ninh…Những vùng đất được quy hoạch còn thường được gọi là đất quy hoạch. Vậy pháp luật quy định như thế nào về những mảnh đất quy hoạch này, có được phép chuyển nhượng đất quy hoạch hay không?, hay là trong trường hợp ” đặt cọc đất quy hoạch” thì phải giải quyết như thế nào?. Hãy cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, vừa qua thì vợ chồng tôi có mua một mảnh đất, tuy nhiên sau khi giao xong tiền cọc đất rồi thì vợ chồng tôi mới phát hiện ra mảnh đất đó là đất quy hoạch của huyện. Luật sư cho tôi hỏi là đất quy hoạch thì có được phép mua bán không ạ?, vợ chồng tôi lỡ đặt cọc đất quy hoạch rồi thì có được trả lại không ạ?, Tôi xin cảm ơn.

Đất quy hoạch là gì?

Quy hoạch sử dụng đất (đất quy hoạch) là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.

Đất nằm trong quy hoạch có được chuyển nhượng không?

Việc chuyển nhượng ở đây được hiểu là cho thuê, chuyển đổi, thừa kế, tặng hay thế chấp… Đất quy hoạch hoàn toàn có thể chuyển nhượng được nếu chủ sở đáp ứng được các yêu cầu sau đây:

+, Có giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất

+, Đất không đang trong quá trình tranh chấp

+, Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

+, Đất còn trong thời hạn sử dụng.

Trong trường hợp chưa có quyết định chính thức của Nhà nước về việc thu hồi thì chủ sở hữu đất hoàn toàn có thể chuyển nhượng đất của mình, dĩ nhiên chủ sở hữu phải thỏa mãn các điều kiện bên trên.

Trong trường hợp chủ mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đất lại thuộc diện bị thu hồi thì chủ mảnh đất đó sẽ được đền bù theo quy định của Nhà nước. Bên cạnh đó, những vấn đề liên quan tới khởi kiện bên bán, hay yêu cầu hoàn trả lại tiền đều không được thực hiện.

Đặt cọc đất quy hoạch
Đặt cọc đất quy hoạch

Đặt cọc đất quy hoạch

Trên thực tế, khi giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai, trong hợp đồng thường sẽ quy định bên đặt cọc cam kết hiểu rõ tình trạng pháp lý của lô đất, bên nhận đặt cọc cam kết đất không nằm trong diện quy hoạch cua Nhà nước, đất không phải là đất có tranh chấp.

Như vậy, dựa trên hợp đồng, các bên có nghĩa vụ:

– Bên đặt cọc: tìm hiểu rõ tình trạng pháp lý của lô đất: đất có tranh chấp, đất có quy hoạch không, nếu không tìm hiểu mà tiến hành đặt cọc thì bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ theo Điều 281 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu tiếp tục đặt cọc thì bên đặt cọc có lỗi và sẽ không được đòi lại tiền cọc nếu chấp dứt giao dịch.

– Bên nhận đặt cọc: khi tiến hành bán đất, bên nhận đặt cọc phải thông báo cho bên đặt cọc về tình trạng quy hoạch của mảnh đất. Nếu không báo thì bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ và bên đặt cọc có thể xem xét khởi kiện đòi lại tiền cọc nếu hợp đồng đặt cọc có ghi nhận về nghĩa vụ này.

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013:

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất. Do đó, chủ đất vẫn có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho…

Trên thực tế, khi giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai, trong hợp đồng thường sẽ quy định bên đặt cọc cam kết hiểu rõ tình trạng pháp lý của lô đất, bên nhận đặt cọc cam kết đất không nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước, đất không phải là đất có tranh chấp.

Theo Điều 127 Bộ Luật Dân sự 2015 Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

  • Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
  • Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc đã không có hiệu lực pháp luật do bên kia đã không cung cấp đầy đủ thông tin về đất, có hành vi gian dối, không trung thực nhằm dụ dỗ chuyển nhượng mảnh đất đang quy hoạch.

Bạn có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu buộc bên kia phải trả lại số tiền cọc.

Thủ tục khởi kiện giải quyết trường hợp lỡ đặt cọc đất quy hoạch

Cơ quan thụ lí giải quyết

Giao dịch đặt cọc, mua bán nhà đất là giao dịch dân sự. Theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân các cấp.

Hồ sơ khởi kiện

Người lỡ đặt cọc mua đất quy hoạch tiến hành làm đơn khởi kiện theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và các giấy tờ cần thiết gồm:

  • Đơn khởi kiện;
  • Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
  • Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân; 
  • Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;
  • Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).

Trình tự thủ tục khởi kiện

Thủ tục khởi kiện sẽ được giải quyết theo các trình tự thủ tục được quy định tron Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015:

+, Viết đơn khởi kiện có nội dung đầy đủ các phần được quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

+, Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;

+, Tòa án xem xét đơn kiện trong vòng 08 ngày và ra quyết định về thụ lí vụ án; thông báo cho người khởi kiện về vấn đề đơn kiện và thụ lí vụ án (yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn kiện; trả đơn kiện; thụ lí đơn kiện; chuyển giao đơn kiện);

+, Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong vòng 07 này kể từ ngày nhận được thông báo tạm ứng án phí;

+, Thông báo cho người khởi kiện, các bên liên quan về thụ lí vụ án trong vòng 03 ngày; Chánh án Tòa án tiền hành phân công thẩm phán giải quyết vụ án;

+, Bị đơn và các bên liên quan nộp bản ghi ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo;

+, Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xử trong 04 tháng kể từ ngày thụ lí vụ án, tiến hành hòa giải tranh chấp giữa các bên.

+, Trong 01 tháng từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên xét xử sơ thẩm.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Đặt cọc đất quy hoạch“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn về Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, thẩm quyền bồi thường khi thu hồi đất, Xây dựng nhà xưởng trên đất ở nông thôn, mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, xin cấp lại sổ đỏ bị mất, muốn tách sổ đỏ,… của tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Làm sao biết đất có đang quy hoạch hay không?

Vấn đề quy hoạch đất tại các địa phương có thể bị thay đổi theo những thời gian khác nhau. Ngoài ra, việc đất quy hoạch hay không có thể được khai hoặc không, chính vì vậy chúng ta có các cách sau để tìm hiểu đất có thuộc diện quy hoạch hay không:
– Kiểm tra sổ đỏ hoặc sổ hồng, thông tin về việc quy hoạch thường sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó có chỉ rõ lô đất này đang nằm trong diện quy hoạch nào. Nếu bạn có ý định mua mảnh đất đó, cần phải xem xét có phù hợp với mình hay không.
– Nhờ công ty nhà đất kiểm tra quy hoạch.
– Hỏi thông tin đất quy hoạch tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Một cách khác là bạn có thể xin chứng nhận xác nhận quy hoạch phần đất mà bạn muốn mua tại cơ quan có thẩm quyền để được đảm bảo thông tin rõ ràng. Thời gian xác nhận sẽ kéo dài từ 10 – 15 ngày tùy mỗi địa phương.

Có nên mua đất trong quy hoạch không?

Việc có nên mua đất trong quy hoạch không còn tùy thuộc vào mục đích và điều kiện của mỗi người. Chẳng hạn nếu mục đích mua đất xác định là để sinh sống ổn định lâu dài mà thấy đất này đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông, hay những loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở thì không nên mua để tránh bị thu hồi trong quá trình sử dụng.
– Tuy nhiên nếu trong trường hợp nhà đất này đang nằm trong quy hoạch mà được bán với giá rẻ thì tùy theo điều kiện kinh tế mà có thể xem xét mua, vì quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian, cho nên biết đâu quy hoạch này có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ trong tương lai.
– Tùy vào mục đích sử dụng mà có thể đưa ra lựa chọn cho phù hợp. Mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro tuy nhiên trong nhiều trường hợp nó cũng là cơ hội. Cho nên việc của người đi mua đất là phải tìm hiểu rõ ràng về phần quy hoạch đối với đất đai, nhà cửa mà mình dự định mua để có thể có thể phù hợp nhất với mục đích sử dụng hay khả năng tài chính của mình. Tránh việc không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt thòi khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.
Bên cạnh việc tìm hiểu đất có nằm trong quy hoạch hay không thì khi mua đất, người mua cũng nên tìm hiểu một số thông tin khác về đất chẳng hạn như chủ đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có được xây dựng nhà cửa, công trình hay không, nguồn gốc của đất này là như thế nào, hay đất có đang nằm trong tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án… đây đều là những thông tin mà người mua đất nên tìm hiểu rõ ràng, do đất đai là tài sản có giá trị lớn cho nên việc tìm hiểu trước rõ ràng khi mua bao giờ cũng sẽ giúp được người mua đất có thể tránh được rủi ro cho mình.

Bao lâu sẽ bị thu hồi đất dính quy hoạch?

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh. Hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ. Nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ. Thì người sử dụng đất vẫn tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà không bị hạn chế ( Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013).