Chủ hộ có quyền bán đất không theo quy định?

Chào Luật sư, tôi muốn hỏi hiện nay đất hộ gia đình có được bán không? Nếu như muốn bán thì có bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả thành viên hộ gia đình không? Chủ hộ có quyền bán đất không theo quy định? Chủ hộ gia đình sẽ có các quyền gì đối với đất hộ? Muốn bán đất hộ gia đình có bắt buộc tất cả thành viên cùng ký tên không? Thủ tục bán đất hộ gia đình ra sao? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi.Về vấn đề trên chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Chủ hộ là những ai theo quy định?

Khoản 4 Điều 10 Luật Cư trú 2020 quy định như sau:

“Chủ hộ là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ do các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử; trường hợp hộ gia đình không có người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì chủ hộ là người được các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử; trường hợp các thành viên hộ gia đình không đề cử được thì chủ hộ là thành viên hộ gia đình do Tòa án quyết định.

Trường hợp hộ gia đình chỉ có một người thì người đó là chủ hộ.”.

Theo đó, người đứng tên chủ hộ phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

– Được thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử.

Tóm lại, chủ hộ không ấn định là cha, mẹ hoặc ông, bà hay bất kỳ một thành viên nào khác trong hộ gia đình.

Quyền của chủ hộ đối với mảnh đất của gia đình

Đứng tên Sổ đỏ, Sổ hồng

Điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định cách ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình như sau:

“c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.”.

Như vậy, trường hợp chủ hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung với những thành viên khác thì được ghi tên trong Giấy chứng nhận (ghi rõ tại trang 1 của Giấy chứng nhận).

Ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc các giao dịch khác

Đất của hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của các thành viên, đây là tài sản chung có thể phân chia. Khi chuyển nhượng thì không cần phải có chữ ký của toàn bộ thành viên hộ gia đình sử dụng đất vào hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho mà chỉ cần người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên. Nội dung này được quy đỉnh rõ tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”.

Mặt khác, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về nhà đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực (theo khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT).

Tóm lại, chủ hộ gia đình có tên trên Giấy chứng nhận được thay mặt hộ gia đình ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, tặng cho, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Ký các giấy tờ khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Trong quá trình sử dụng đất có thể sẽ phát sinh nhiều thủ tục hành chính về đất đai, khi đó người đứng tên trên Giấy chứng nhận (thông thường là chủ hộ) có quyền ký các biểu mẫu, giấy tờ, hồ sơ của các thủ tục đó, cụ thể:

– Ký vào đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

– Ký vào các mẫu đơn khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính Giấy chứng nhận.

– Ký vào các mẫu đơn của các thủ tục đăng ký biến động khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Trên đây là quy định giải đáp về việc chủ hộ có quyền gì đối với mảnh đất của gia đình mình? Theo đó, nếu chủ hộ là người có chung quyền sử dụng đất với các thành viên hộ gia đình khác thì có quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận, ký hợp đồng và mẫu đơn khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Thay đổi chủ hộ có cần thay đổi người đứng tên Sổ đỏ không?

Trước tiên, cần hiểu Sổ hộ khẩu là giấy tờ quản lý hành chính, có giá trị xác định nơi thường trú của công dân. Trong khi đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, việc bạn đứng tên là chủ hộ sẽ không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất do bố bạn đứng tên. Với đất hộ gia đình, các thành viên có tên trong Sổ đỏ đều có quyền sử dụng đất.

Hơn nữa, căn cứ theo khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014, việc thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được áp dụng trong các trường hợp sau:

– Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10/12/2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

– Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

– Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Như vậy, trường hợp đổi tên chủ hộ không thuộc trường hợp bắt buộc phải cấp đổi Sổ đỏ. Quyền sử dụng đất của các thành viên không bị ảnh hưởng khi thay đổi chủ hộ.

Tuy nhiên, thông thường khi thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất như mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ hộ sẽ đứng ra để đại diện ký tên trong các giấy tờ. Do vậy, để thuận lợi trong quá trình sử dụng đất bạn có thể thay đổi tên người đại diện trên Sổ đỏ hộ gia đình. 

Chủ hộ có quyền bán đất không theo quy định?

Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 104. Hậu quả pháp lý đối với giao dịch dân sự do thành viên không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện xác lập, thực hiện:

1. Trường hợp thành viên không có quyền đại diện mà xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh các thành viên khác của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân hoặc người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì hậu quả pháp lý của giao dịch được áp dụng theo quy định tại các Điều 130, 142 và 143 của Bộ luật này.

2. Giao dịch dân sự do bên không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện xác lập, thực hiện mà gây thiệt hại cho thành viên khác của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân hoặc người thứ ba thì phải bồi thường cho người bị thiệt hại.

Như vậy, nếu đất của hộ gia đình mà bố bạn tự ký đặt cọc không có sự đồng ý của các thành viên khác thì giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Chủ hộ có quyền bán đất không theo quy định?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, giá đền bù đất, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, tra cứu chỉ giới xây dựng, đơn xin cấp lại sổ đỏ, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đơn giản, Tách sổ đỏ, giá thu hồi đất;  tra cứu quy hoạch thửa đất, giá đất đền bù giải tỏa, tranh chấp thừa kế đất đai, tư vấn luật đất đai…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

• Bán đất có cần chữ ký của con không?
• Quy trình lập kế hoạch sử dụng đất cấp huyện như thế nào?
• Quy định về thanh tra đất đai hiện nay
• Thực trạng công tác quản lý bảo vệ rừng hiện nay

Câu hỏi thường gặp