Chào Luật sư, tôi muốn hỏi hiện nay khi bán đất có bắt buộc phải đóng thuế thu nhập cá nhân không? Những ai cần đóng thuế thu nhập cá nhân? Kiếm bao nhiêu tiền mỗi tháng thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân? Tôi có ý định bán đất. Giá của mảnh đất khoảng 3 tỷ. Vậy tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không? Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất 2022 ra sao? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Về vấn đề trên, chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
Điều 188 Luật Đất đai 2013 ghi nhận những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp người chuyển nhượng là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng do được nhận thừa kế);
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, hộ gia đình chuyển nhượng đất trong một số trường hợp đặc biệt sau cần phải đảm bảo một số điều kiện bổ sung tại Điều 192 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
– Hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
– Hộ gia đình, đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay thế nào?
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm:
- Dự thảo hợp đồng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)
- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật
Bước 2: Nộp hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu đã đầy đủ.
Hồ sơ đầy đủ bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
- CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
- Tờ khai đăng ký thuế
- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc.
Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.
*Lưu ý:
Tình huống chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. (Chi tiết thuế & phí phải nộp xem phần dưới)
Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất 2022 do ai chịu?
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
*KHÔNG phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi:
- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
- Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nhà ở
Thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức nào?
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất 2022 thế nào?
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Trong trường hợp này, thuế TNCN được tính theo công thức sau:
Thuế TNCN phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất)
* Chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất
Thuế TNCN được tính theo công thức sau:
Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng
Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì:
Thuế TNCN = giá chuyển nhượng đất (giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai) x 2%.
* Chuyển nhượng nhà không có đất
Nếu giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà cao hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng là giá tại hợp đồng và được tính như sau:
Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%
Nếu giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì thuế TNCN được tính như sau:
Thuế TNCN = 2% x (Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)
Trong đó: Giá chuyển nhượng đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai thuế TNCN (giá 1m2 do UBND cấp tỉnh quy định nên để tính chính xác phải xem trong quyết định của UBND từng tỉnh thành).
Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành (khấu trừ theo thời gian).
Lưu ý: Nếu UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
* Chuyển nhượng quyền thuê đất
Thuế TNCN được tính theo công thức sau:
Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng/giá cho thuê lại
Trong đó: Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất 2022 ra sao?
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất 2022 được nhiều người quan tâm.
Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng BĐS, bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất (bao gồm: nhà ở; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất; các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp như cây trồng, vật nuôi).
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở. Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước. Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS.
Trường hợp chuyển nhượng BĐS là đồng sở hữu, đối tượng nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu. Đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng không có đăng ký kinh doanh, đối tượng nộp thuế là người đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Trường hợp nhiều người cùng đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì đối tượng nộp thuế là từng cá nhân ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất 2022 ra sao?” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất,giá đất bồi thường khi thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai,tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất,chia nhà đất sau ly hôn; tách sổ đỏ để bán đất…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Quy định tách thửa đất rừng sản xuất năm 2022
- Phí chuyển nhượng đất rừng sản xuất hiện nay?
- Chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất sản xuất, kinh doanh
Câu hỏi thường gặp
(1): Thuế thu nhập cá nhân cần nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất.
(2): Thu nhập tính thuế = Thu nhập phải chịu thuế – các khoản giảm trừ.
(3): Thu nhập phải chịu thuế = Tổng tiền lương nhận được – Các khoản được miễn thuế.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
…
Như vậy, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định là thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân và đối tượng phải chịu thuế ở đây là cá nhân có thu nhập này. Khi bán đất cho gia đình bạn thì bà B đã nhận được một phần thu nhập nhất định, phần thu nhập này phải chịu thuế thu nhập cá nhân và bà B là cá nhân phải chịu thuế.
Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.
