Do tôi làm ăn kinh doanh nên không muốn đứng ra cho thuê mảnh đất mà tôi đang đứng tên chính chủ do một số vấn đề cá nhân. Tôi đã lập hợp đồng ủy quyền cho vợ tôi đứng ra làm hợp đồng và các giấy tờ hồ sơ liên quan đến mảnh đất này vì mảnh đất này được thành lập trước thời kỳ hôn nhân và chỉ đứng tên của tôi. Tôi muốn hỏi Luật sư vấn đề liên quan đến người được ủy quyền sử dụng đất thì có những quyền gì? Có thể mua bán chuyển nhượng không? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn câu hỏi của bạn, về thắc mắc này hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết “Quyền của người được ủy quyền sử dụng đất?” dưới đây của chúng tôi.
Căn cứ pháp lý
Thế nào là ủy quyền sử dụng đất?
Những quy định về việc uỷ quyền sử dụng đất hiện nay vẫn còn khá mông lung nhưng bạn có thể hiểu rằng uỷ quyền sử dụng đất là việc cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đối với đất đai thực hiện uỷ quyền quyền sử dụng đất chủa mình cho một cá nhân, tổ chức khác thôn qua hợp đồng uy quyền. Việc uỷ quyền này bắt buộc phải xác nhận thông qua hợp đồng uỷ quyền hoặc giấy chứng nhận uỷ quyền thì mới coi là có hiệu lực.
Hiện nay Bộ luật Dân sự không có quy định cụ thể về ủy quyền sử dụng đất là gì. Tuy nhiên, tại Điều 135 Bộ luật này có quy định:
Điều 135. Căn cứ xác lập quyền đại diện
Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (sau đây gọi là đại diện theo ủy quyền); theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là đại diện theo pháp luật).
Theo đó, ủy quyền là một trong hai hình thức đại diện được pháp luật ghi nhận. Có thể hiểu, ủy quyền sử dụng đất là việc một bên ủy quyền cho bên khác để thay mình thực hiện các công việc liên quan đến việc sử dụng đất trong phạm vi được phép.
Các trường hợp ủy quyền sử dụng đất thường là: ủy quyền cho người khác để phân chia đất, ủy quyền mua bán đất, ủy quyền cho thuê đất…
Việc ủy quyền sử dụng đất được xác lập thông qua hợp đồng ủy quyền sử dụng đất hoặc Giấy ủy quyền sử dụng đất.
Thủ tục ủy quyền sử dụng đất thế nào theo Luật Đất đai mới?
Thủ tục uỷ quyền sử dụng đất hiện nay cũng khá đơn giản vì những văn phòng công chứng đã xuất hiện nhiều hơn so với thời gian trước giúp cho những người có nhu cầu thực hiện công chứng việc uỷ quyền này có thể dễ dàng thực hiện và không cần chờ đợi những cơ quan nhà nước có dịch vụ công chứng quá lâu. Đầu tiên muốn việc uỷ quyền là hợp pháp và không có những tranh chấp đáng có xảy ra thì việc uỷ quyền cần được thực hiện tại những cơ quan công chứng.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Trước tiên, theo điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, các trường hợp chứng thực chữ ký được quy định như sau:
Chứng thực chữ ký trong giấy ủy quyền đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản.
Theo đó, giấy ủy quyền chỉ được chứng thực chữ ký trong trường hợp không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường, không liên quan đến chuyển quyền sở hữu tài sản, sử dụng bất động sản.
Như vậy, trường hợp ủy quyền sử dụng đất, giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền sử dụng đất phải được chứng thực chữ ký theo quy định.
Khi đó, bên ủy quyền cần chuẩn bị các giấy tờ:
– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu (trường hợp ủy quyền về tài sản chung thì cần giấy tờ cả vợ và chồng)
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên ủy quyền (trường hợp ủy quyền tài sản chung như nhà đất…);
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ bên nhận ủy quyền cần chuẩn bị gồm:
– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu
– Một số giấy tờ khác theo yêu cầu.
Thủ tục ủy quyền sử dụng đất
Bước 1: Chuẩn bị giấy tờ
Bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền chuẩn bị các giấy tờ nêu trên.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực Giấy ủy quyềnSau khi chuẩn bị các giấy tờ như trên, bên ủy quyền liên hệ với phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân để công chứng hoăc chứng thực giấy ủy quyền/hợp đồng ủy quyền.
Quyền của người được ủy quyền sử dụng đất
Người được uỷ quyền sử dụng đất có những quyền gì và có được hay đủ khả năng mua bán những bất động sản đã được uỷ quyền không là vấn đề được khá nhiều người đặt ra cho chúng tôi. Hiện nay khi ký hợp đồng uỷ quyền thì người được uỷ quyền chỉ có những quyền hạn chế trong hợp đồng uỷ quyền và không được thực hiện những việc khác. Dù có mua bán hay sang nhượng thành công cũng sẽ bị huỷ.
Còn việc người đại diện ủy quyền đó có thể bán đất cho người khác không sẽ phụ thuộc vào phạm vi giới hạn bạn ủy quyền cho người đó vì người đại diện theo ủy quyền chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi người ủy quyền ủy quyền lại cho họ mà không được thực hiện vượt quá thẩm quyền theo quy định tại điều 141 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:
a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
b) Điều lệ của pháp nhân;
c) Nội dung ủy quyền;
d) Quy định khác của pháp luật.
- Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.”
Ngoài ra, nếu người được ủy quyền đó thực hiện giao dịch vượt quá phạm vi được ủy quyền thì giao dịch giữa người đó với người thứ ba sẽ vô hiệu theo quy định tại điều 143 Bộ luật dân sự 2015:
- Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đồng ý;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện.
- Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch.
- Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.
- Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.
Mời bạn xem thêm
- Mẫu hợp đồng môi giới nhà đất cá nhân mới năm 2023
- Đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào?
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có từ năm nào?
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Quyền của người được ủy quyền sử dụng đất” hoặc cung cấp các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ án phí tranh chấp đất đai. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín
Câu hỏi thường gặp
việc người đại diện ủy quyền đó có thể bán đất cho người khác không sẽ phụ thuộc vào phạm vi giới hạn bạn ủy quyền cho người đó vì người đại diện theo ủy quyền chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi người ủy quyền ủy quyền lại cho họ mà không được thực hiện vượt quá thẩm quyền theo quy định tại điều 141 Bộ luật dân sự 2015
Trước tiên, theo điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, các trường hợp chứng thực chữ ký được quy định như sau:
Chứng thực chữ ký trong giấy ủy quyền đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản.
Theo đó, giấy ủy quyền chỉ được chứng thực chữ ký trong trường hợp không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường, không liên quan đến chuyển quyền sở hữu tài sản, sử dụng bất động sản.
Như vậy, trường hợp ủy quyền sử dụng đất, giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền sử dụng đất phải được chứng thực chữ ký theo quy định.
Khi đó, bên ủy quyền cần chuẩn bị các giấy tờ:
– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu (trường hợp ủy quyền về tài sản chung thì cần giấy tờ cả vợ và chồng)
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên ủy quyền (trường hợp ủy quyền tài sản chung như nhà đất…);
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ bên nhận ủy quyền cần chuẩn bị gồm:
– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu
– Một số giấy tờ khác theo yêu cầu.
Sau khi chuẩn bị các giấy tờ như trên, bên ủy quyền liên hệ với phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân để công chứng hoăc chứng thực giấy ủy quyền/hợp đồng ủy quyền.
