Xin chào Luật sư. Tôi là Hoàng Huy, hiện đang sinh sống và làm việc tại Thành phố Sơn La. Tôi có vấn đề thắc mắc như sau: Hiện tại, tôi đang sở hữu mảnh đất 400m2 đất trồng cây lâu năm. Do nhu cầu sử dụng đất tăng cao, tôi cần sử dụng thêm làm đất ở, chính vì vậy tôi có mong muốn chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cứ thì có được hay không? Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư là gì? Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và đặt câu hỏi cho chúng tôi. Câu hỏi của bạn sẽ được trả lời trong bài viết sau. Tư vấn luật đất đai hi vọng sẽ mang đến cho bạn những thông tin hữu ích.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT
Đất trồng cây lâu năm là gì?
Đất trồng cây lâu năm: là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn – Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Phân loại đất trồng cây lâu năm:
– Cây công nghiệp lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất, qua chế biến mới sử dụng được (Cây chè, cà phê, ca cao, điều, hồ tiêu,…).
– Cây ăn quả lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hay để chế biến (Bưởi, cam, nhãn, sầu riêng, vải, xoài,…)
– Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu (Hồi, quế,…).
– Các loại cây lâu năm khác như cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (Bạch đàn, xà cừ, keo, lộc vừng,…).
Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là đất ở – đất dùng để xây dựng nhà cửa.
Thổ cư là một từ Hán – Việt, được dùng rộng rãi trước đây ở Việt Nam, song hiện nay trong các văn bản pháp luật không còn sử dụng. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư
Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất“.
Như vậy, để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư cần có 2 điều kiện:
Thứ nhất, dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất: Trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người có nhu cầu cần kiểm tra diện tích đất dự định chuyển đổi mục đích sử dụng, cụ thể là đất trồng cây hàng năm có thuộc phạm vi được phép chuyển đổi lên đất thổ cư theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất quy định hay không;
Thứ hai, làm đơn xin chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư: Sau khi kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện và xác định được diện tích đất trồng cây lâu năm này nằm trong diện được chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư, thì chủ thể có nhu cầu cần làm đơn xin chuyển đổi.
Quy hoạch đất trồng cây lâu năm có lên thổ cư được không?
Theo Điều 10 Luật đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, đất thổ cư (còn gọi là đất ở) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.“
Như vậy căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, được phép chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, hay còn gọi là đất ở nhưng việc chuyển mục đích sử dụng đất này phải được phép của cơ quan có thẩm quyền nơi có đất theo quy định của pháp luật.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư?
Căn cứ pháp lý Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung theo NĐ 01/2017/NĐ – CP tại Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thời gian chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư?
Nghị định 01/2017/NĐ-CP về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: “Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ”.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Quy hoạch đất trồng cây lâu năm có lên thổ cư được không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn Luật Đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm:
- Nội dung Luật Đất đai 2023 có gì mới?
- Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng mới năm 2023
- Trình tự thủ tục chuyển quyền thừa kế đất đai năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư phải được sự cho phép của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, căn cứ theo Điều 52 Luật đất đai năm 2013:
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (đơn xin chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư) của cá nhân, gia đình phải thể hiện rõ nhu cầu sử dụng đất là gì.
Theo điểm b khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: Chuyển từ đất trồng nông nghiệp được được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Với phí sử dụng đất được xác định như sau:
Phí sử dụng đất phải nộp = Phí sử dụng theo giá đất ở – Phí sử dụng theo giá đất nông nghiệp.
Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
