Thưa luật sư, sau khi chồng tôi mất thì có để lại cho ba mẹ con tôi ngôi nhà cùng với mảnh đất. Sau khi các con tôi đã trưởng thành thì tôi muốn chia mảnh đất cho hai con của tôi. Mảnh đất này thì có gắn với nhà hiện tại tôi đang ở, tôi định đứa nào nuôi tôi thì sẽ được phần đất cùng với ngôi nhà. Tôi muốn hỏi luật nếu mảnh đất có gắn ngôi nhà thì có được tách không? Nếu được thì Thủ tục tách thửa đất ở như thế nào? Thời gian thực hiện Thủ tục tách thửa đất ở là bao lâu? Chi phí để thực hiện thủ tục này là bao nhiêu? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Thủ tục tách thửa đất ở? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Quy định về tách thửa đất
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho cần có đủ các điều kiện sau:
-Có Giấy chứng nhận.
– Đất không có tranh chấp.
-Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đất còn thời hạn sử dụng.
– Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Lưu ý: Đối với một số tỉnh, thành điều kiện tách thửa không bắt buộc phải có Sổ đỏ, Sổ hồng (chỉ cần có đủ điều kiện cấp S)
Tách thửa đất ở là gì?
Tách thửa đất thổ cư có thể hiểu đơn giản là thủ tục chia một thửa đất thành hai hay nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn.
Còn theo quy định pháp luật, tách thửa đất thổ cư là thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn,…
Sau thủ tục tách thửa đất thổ cư, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ban đầu sẽ xuất hiện thêm hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác.
Vậy, Quy định về tách thửa đất thổ cư như thế nào? Hãy theo dõi phần tiếp theo của bài viết dưới đây nhé.
Điều kiện tách thửa đất ở (thổ cư) là gì?
Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để thực hiện thủ tục tách thửa đất thổ cư một cách hợp pháp thì thửa đất đó phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.“
Có giấy chứng nhận
Thửa đất thổ cư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Không có tranh chấp
Thửa đất thổ cư không có tranh chấp. Nếu đất đang tranh chấp thì không thể đưa vào tham gia giao dịch được, do đó cần giải quyết xong tranh chấp. Bởi lúc đó không xác định được quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản.
Không bị kê biên
Thửa đất thổ cư không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Nếu bị kê biên để thi hành án tức là đã xác định được tài sản dùng để đảm bảo thực hiện cho nghĩa vụ nào đó và phải xử lý sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án.
Trong thời hạn sử dụng đất
Thửa đất thổ cư đang trong thời hạn sử dụng đất. Vì pháp luật quy định về thời hạn cụ thể đối với một số loại đất và chỉ được thực hiện giao dịch dân sự khi đất còn đang trong thời hạn được phép.
Không bị thu hồi
Thửa đất thổ cư không có thông báo hay quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc có thông báo hay quyết định thu hồi đất có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân và đất lúc này chưa ổn định nên không được phép thực hiện tách sổ để giữ nguyên hiện trạng.
Thuộc trường hợp được tách thửa
Thửa đất thổ cư không thuộc các trường hợp không được tách thửa theo quy định của pháp luật. Sự khác biệt trong việc quy định về các trường hợp không được tách thửa đất tại mỗi tỉnh là khác nhau.
Việc quy định cho Ủy ban nhân dân tỉnh có quyền quyết định về điều kiện cũng như các trường hợp không được tách thửa đất là hoàn toàn hợp lý, vì mỗi tỉnh có những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội cũng như mục tiêu phát triển, quy hoạch đất đai là khác nhau, nên điều kiện của tình này không thể áp dụng cho tỉnh kia được.
Không có vi phạm pháp luật đất đai
Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng thửa đất thổ cư không vi phạm các quy định pháp luật về đất đai.
Các vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 như: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;….
Đảm bảo diện tích được tách thửa
Thửa đất mới được hình thành do tách thửa đất thổ cư phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó.
Thủ tục tách thửa đất ở theo quy định hiện hành?
Các bước thực hiện thủ tục tách thửa đất thổ cư
Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trong thời hạn 12 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT có trách nhiệm thực hiện:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT thực hiện các công việc sau:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
+ Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ tách thửa đất thổ cư
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Thời gian tiếp nhận và trả kết quả: Trong giờ hành chính các ngày từ thứ 2 đến thứ 6 hàng tuần (trừ các ngày nghỉ Lễ, Tết theo quy định).
Địa điểm tiếp nhận và trả kết quả: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng HĐND và UBND cấp huyện.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. Trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (gọi tắt là phòng TN&MT).
Nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục tách thửa đất thổ cư
Đối với thủ tục tách thửa đất thổ cư, người có nhu cầu cần nộp các khoản chi phí:
+ Chi phí đo đạc: Do tổ chức đo đạc thực hiện nên giá mỗi đơn vị khác nhau (nếu bạn thuê đơn vị đo vẽ tư nhân) hoặc việc đo vẽ được thực hiện bởi đơn vị đo vẽ hoạt động bằng nguồn Ngân sách Nhà nước thì mức phí đo vẽ được thu theo Quyết định thu lệ phí của từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
+ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do Hội đồng nhân dân của từng tỉnh quy định mức thu cụ thể.
Ngoài ra, nếu như bạn tách thửa để mua bán hoặc tặng cho thì bạn còn có thể phải mất thêm các chi phí khác như: phí ký hợp đồng tặng cho, các khoản thuế, phí phải nộp khác là (lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định hồ sơ, thuế thu nhập cá nhân…)
Mời bạn xem thêm:
- Hủy sổ đỏ cấp sai như thế nào?
- Cách tính thuế khi sang tên sổ đỏ năm 2022
- Thủ tục sang tên sổ đỏ theo thừa kế năm 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của Tư vấn luật đất đai về “Thủ tục tách thửa đất ở?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề như tư vấn pháp lý về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo quy định thì có thể tham khảo và liên hệ tới Tư vấn luật đất đai để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Liên hệ hotline: 0833.101.102
Câu hỏi thường gặp
Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quyền lối đi như sau:
“Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại Khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Theo đó, khi một thửa đất được chia thành nhiều thửa khác nhau thì khi chia (tách) phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong mà không có đền bù. Nghĩa là phải có lối đi và người sử dụng đất bị vây bọc không phải đền bù cho người sử dụng đất ở phía ngoài.
Như vậy, bên cạnh những điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai thì khi tách thửa phải có lối đi. Nói cách khác, đất không có lối đi sẽ không được tách thửa.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc tách thửa không làm thay đổi thời hạn sử dụng đất. Nếu bạn muốn thay đổi thời hạn sử dụng đất trong trường hợp này bạn có thể làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở sử dụng ổn định, lâu dài. Theo đó, thời hạn sử dụng được xác định theo quy định tại Điều 127, Luật Đất đai 2013 như sau:
“Điều 127. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014 thì việc tách thửa có thể được phép thực hiện đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nếu được thực hiện đồng thời với việc hợp thửa với thửa đất khác để tạo thành đất có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu.
