Thưa luật sư, tôi có một mảnh đất được bố tôi để lại cho. Mảnh đất này thì được ông nội tôi chia cho ba người con, mảnh của bố tôi thì ở giữa. Khi quyết định dựng nhà trên mảnh đất đó thì tôi mới phát hiện mảnh đất đó bị hai bác tôi ở hai bên chồng ranh. Luật sư có thể tư vấn cho tôi trong trường hợp tôi thì cần phải làm như thế nào? Theo quy định pháp luật thì quy định về đất chồng ranh là gì? Xử lý đất bị chồng ranh như thế nào? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Xử lý đất bị chồng ranh? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Nguyên tắc xác định ranh giới giữa các thửa đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 175 BLDS 2015:
Ranh giới giữa các thửa đất bên cạnh được xác định bằng thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà còn được xác định thông qua tập quán địa phương hay quá trình sử dụng đất từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Theo quy định Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT nguyên tắc xác định ranh giới giữa các thửa đất như sau:
Thứ nhất, trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất, cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt,…và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ.
Thứ hai, ranh, giới thửa đất được xác định căn cứ theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp, các quyết định hành chính có liên quan.
Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc báo cho Ủy ban cấp xã. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp
Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất bị chồng ranh?
Hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải tự nguyện
Căn cứ khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải tại cơ sở.
Theo đó, khi xảy ra tranh chấp đất đai các bên có thể tự hòa giải để giải quyết tranh chấp hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải viên theo quy định của Luật Hòa giải cơ sở. Nếu các bên hòa giải được thì sẽ kết thúc việc tranh chấp.
Hòa giải bắt buộc
Khoản 2 và khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.”
Khi hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất tranh chấp thì kết quả được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp
Trường hợp 2: Hòa giải không thành
Như vậy, tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Thủ tục hoà giải tại UBND xã là thủ tục bắt buộc vì nếu không hòa giải tại UBND cấp xã sẽ bị trả lại đơn khởi kiện hoặc UBND cấp huyện, cấp tỉnh sẽ từ chối giải quyết.
Lưu ý: Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã.
Xử lý đất bị chồng ranh như thế nào?
Khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết
Căn cứ Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo trình tự như sau:
Trường hợp 1: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp nếu đương sự có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp 2: Đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết như sau:
– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, cụ thể:
+ Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) giải quyết.
Nếu đồng ý thì kết thúc tranh chấp, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện hành chính).
+ Tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Hướng giải quyết khi đất bị chồng ranh
Bước 1: xác định ai là người giải quyết vấn đề khi xảy ra tranh chấp.
Theo điều 175 Bộ luật dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các BĐS:
“Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.”
Bước 2: Thỏa thuận được với chủ đất liền kề về phần đất giáp ranh, thoả thuận được cần điều chỉnh diện tích đất, có văn bản ký giáp ranh để có hồ sơ lưu + chủ đất kế bên sẽ ký vô văn bản đó -> để mình có hồ sơ địa chính. Sau này chủ đất kế bên có bán đất cho người khác, và người đó lại tranh chấp với mình nữa thì mình sẽ có cơ sở, có pháp lý để giải thích rằng đất đó của mình chứ không tranh chấp.
Bước 3: Nếu không thỏa thuận được thì sẽ được hòa giải bởi Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bước 4: Nếu vẫn không thể hòa giải được thì sẽ đâm đơn kiện ra tòa án nhân dân huyện vì: Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
Sau khi tòa án nhân dân huyện giải quyết sẽ ra bản án và bản án này là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứ không phải của địa chính (Địa chính chỉ đo khi có ranh mốc rồi, chứ chưa có ranh mốc thì chưa có cơ sở để đo, địa chính sẽ không thể giúp đòi lại quyền lợi trong trường hợp này)
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Xử lý đất bị chồng ranh”. Hoặc dịch vụ khác liên quan như là tư vấn thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất, ….. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833 102 102. để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp
Trước tiên cần tiến hành thủ tục đo đạc lại toàn bộ các thửa đất và sẽ do cơ quan địa chính thực hiện. Sau khi đo đạc hiện trạng hai thửa đất đối chiếu với bản đồ qua các thời kỳ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu có sự sai sót trong việc xác định diện tích trong quá trình cấp giấy chứng nhận thì làm đơn yêu cầu Uỷ ban nhân dân huyện giải quyết.
Vậy khi thửa đất được cấp giấy chứng nhận sau thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận phải biết ranh giới đất chồng lấn nhưng vẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên trách nhiệm thuộc về Uỷ ban nhân dân huyện.
Trường hợp này các bên có thể thương lượng hoặc khởi kiện ra tòa để yêu cầu giải quyết.
Để giải quyết tranh chấp này, trước hết cần phải xác định nguồn gốc phần đất chồng lấn, từ đó mới phân định được phần đất đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên nào.
Có thể xác định nguồn gốc đất bằng cách làm đơn yêu cầu cung cấp hồ sơ liên quan đến thửa đất chồng lấn tại Phòng Tài nguyên và môi trường nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi có trong tay hồ sơ về thửa đất, cần kiểm tra xem các trình tự thủ tục, biên bản đo đạc trong hồ sơ đó đã đầy đủ và chính xác chưa. Bên cạnh đó, hai bên cũng cần đo đạc hiện trạng thửa đất, đối chiếu với bản đồ qua các thời kỳ cũng như so sánh với thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi xác định được nguồn gốc của 400m2 bị chồng lấn thì anh/chị có thể lựa chọn một trong hai phương thức sau:
(1) Hai bên thương lượng, thỏa thuận, tự giải quyết, xử lý đất chồng lấn;
(2) Nếu không thể thỏa thuận, một trong hai bên có thể khiếu nại lên UBND cấp quận/huyện hoặc khởi kiện tại TAND cấp huyện để được giải quyết.
Theo quy định tại Điều 202, 203 Luật Đất đai năm 2013:
Một là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bằng con đường hòa giải tại cơ sở.
Hai là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền đối với trường hợp đương sự không có các giấy tờ liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, Chủ tịch Ủy ban cấp tỉnh có thẩm quyền đối với tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư thì thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban cấp huyện.
Ba là Tòa án nhân dân nếu đương sự nộp đơn khởi kiện.
Trình
