Xin chào Luật sư, Tôi có một số vấn đề liên quan đến đất đai mong được Luật sư giải đáp. Gia đình tôi có một mảnh đất nông nghiệp trước đây là đất trồng lúa nhưng hiện nay đã bỏ hoang và không dùng đến đã được 3 năm. Bố tôi giờ muốn xây nhà trên đây để ở nhưng khi xin phép chính quyền thì địa phương có thông báo rằng đây là đất nông nghiệp nên không thể xây nhà được. Luật sư cho tôi hỏi, đất nông nghiệp ở nông thôn có thể xây nhà được không? Tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn anh đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Vấn đề của anh sẽ được chúng tôi giải đáp qua bài viết “Xây nhà trên đất nông nghiệp ở nông thôn” dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Xây nhà trên đất nông nghiệp ở nông thôn có được không?
Hiện nay để tiện cho việc quản lý và sử dụng thì đất đai đã được chia thành các nhóm với những mục đích sử dụng khác nhau. Nếu bạn muốn mua một mảnh đất có thể để xây nhà ở thì bạn nên mua những mảnh đất được phân vào khu vực đất ở. Nhưng nếu bạn mua những mảnh đất được phân vào khu vực đất nông nghiệp thì rất tiếc rằng bạn không thể sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở.
Theo pháp luật đất đai thì nhóm đất nông nghiệp sẽ bao gồm các loại đất như sau:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất;
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Theo đó các loại đất được nêu trên sẽ có tên trong nhóm đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, tại Điều 6 và khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 thì về nguyên tắc sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải đùng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Ví dụ như, đối với đất ở có mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở, đất trồng cây hàng năm có mục đích để trồng cây hàng năm, … Tức là, theo quy định Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp sẽ không có mục đích là để ở giống như đất thổ cư được. Từ đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.
Thủ tục xây nhà trên đất nông nghiệp ở nông thôn
Nếu bạn đang sở hữu một mảnh đất nông nghiệp và muốn chuyển đổi mục đích sử dụng của nó sang đất ở thi bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là thủ tục được lập ra cho những người có nhu cầu chuyển đổi mục đích mảnh đất mình đang sử dụng sang một mục đích khác. Nhưng không phải lúc nào bạn cũng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhiều địa phương việc chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ bị hạn chế do không phù hợp với hướng phát triển.
Theo nội dung phân tích nêu trên thì người sử dụng đất sẽ không được xây nhà trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích đất này thì đầu tiên, cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép.
Để xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền. Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy, sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.
Mức phạt khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Nhiều người dù biết mảnh đất mình đang sở hữu không thuộc những trường hợp được xây dựng nhà ở nhưng vẫn cố tình xây dựng thì có thể bị xử phạt với hành vi vi phạm pháp luật đất đai này. Ngoài ra nếu việc xây dựng của bạn đã hoàn thành bạn còn có trách nhiệm phải phá dỡ công trình đã xây dựng và trả lại mục đích sử dụng ban đầu cho mảnh đất này. Hãy cùng tìm hiểu những mức phạt bạn có thể phải chịu nếu cố tình xây dựng nhà ở trên đất trồng lúa.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 9 và khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì hình thức xử lý và mức phạt đối với trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp (chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép) được hướng dẫn như sau:
| STT | Diện tích đất xây nhà trên đất nông nghiệp trái phép | Mức phạt | |
| Tại khu vực nông thôn | Tại khu vực đô thị | ||
| I | Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) | ||
| 1 | Dưới 0,01 héc ta (100m2) | Từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn |
| 2 | Từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta | Từ 05 triệu đồng đến 10 triệu đồng | |
| 3 | Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | Từ 10 triệu đồng 15 triệu đồng | |
| 4 | Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | Từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng | |
| 5 | Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | Từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng | |
| 6 | Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta | Từ 50 triệu đồng đến 80 triệu đồng | |
| 7 | Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta | Từ 80 triệu đồng đến 120 triệu đồng | |
| 8 | Từ 03 héc ta trở lên | Từ 120 triệu đồng đến 250 triệu đồng | |
| II | Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) | ||
| 1 | Dưới 0,02 héc ta (200m2) | Từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn |
| 2 | Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | Từ 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng | |
| 3 | Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | Từ 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng | |
| 4 | Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | Từ 15 triệu đồng 30 triệu đồng | |
| 5 | Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta | Từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng | |
| 6 | Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | |
| 7 | Từ 03 héc ta trở lên | Từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng | |
Như vậy, việc xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ tùy theo diện tích sử dụng trái phép và tùy theo từng khu vực thì mức phạt hành chính đối với việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp có thể lên đến 500 triệu đồng. Tuy nhiên, cần lưu ý, mức phạt nêu trên được áp dụng đối với cá nhân vi phạm, tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi. Ngoài việc bị phạt tiền thì người thực hiện hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (buộc tháo dỡ nhà ở), trừ trường hợp buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Mời bạn xem thêm
- Thủ tục cung cấp dữ liệu đất đai cấp huyện như thế nào?
- Có được đua ban công ra ngõ đi chung hay không năm 2023?
- Thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thế nào?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Xây nhà trên đất nông nghiệp ở nông thôn”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ chuyển đất ao sang đất sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Đất nông nghiệp bao gồm: đất trồng lúa và cây hàng năm khác, cây lâu năm, rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất khác với mục đích trồng trọt, chăn nuôi.
Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 thì đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ đời sống.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc sử dụng đất pháp luật có quy định việc xử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Mục đích của việc phân loại đất là để dễ quản lý bên cạnh xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Mỗi loại đất khác nhau, người sử dụng đất sẽ có nghĩa vụ riêng biệt, tuy nhiên nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy hoạch và kế hoạch mà cơ quan Nhà nước đã phê duyệt.
Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn, đất nhà bạn thuộc đất nông nghiệp với mục đích trồng trọt và chăn nuôi, trong khi đó đất ở thuộc đất phi nông nghiệp với mục đích để ở.
Áp dụng nguyên tắc do luật định thì gia đình bạn không được phép xây dụng nhà ở trên đất nông nghiệp hiện tại mà cần chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì mới có thể xây nhà ở.
Theo những gì đã phân tích, để xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, trước hết phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Như vậy, để có thể xây dựng nhà trên diện tích đất nông nghiệp hiện tại, gia đình bạn cần nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại cơ quan có thẩm quyền để được xét duyệt, thực hiện các trách nhiệm tài chính liên quan sau đó mới được phép xây dựng nhà ở.
