Ủy quyền đứng tên sổ đỏ như thế nào?

Với vai trò quan trọng là sự chứng nhận của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất thì sổ đỏ có ý nghĩa rất lơn đối với người sử dụng đất. Người đứng tên sổ đỏ sẽ được thực hiện các quyền như quyền sử dụng, quyền định đoạt… đối với mảnh đất đó. Hiện nay do nhiều nguyên nhân khác nhau mà dẫn đến tình trạng chủ sở hữu đất không tự mình đứng tên sổ đỏ mà nhờ người khác đứng tên sổ đỏ, vậy việc ” Ủy quyền đứng tên sổ đỏ” có được pháp luật cho phép hay không?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình anh trai tôi đang định cư tại nước ngoài, bây giờ anh chị tôi muốn mua một mảnh đát để sau này khi về hưu sẽ về Việt Nam để xây nhà và sinh sống ở đây. Tuy nhiên do bận việc nên anh tôi không thể về Việt Nam để tự mua đất được nên đang có ý định nhờ tôi mua hộ và ủy quyền cho tôi đứng tên sổ đỏ hộ. Luật sư cho tôi hỏi là theo quy định của pháp luật hiện nay thì có được uy quyền đứng tên sổ đỏ hay không ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là tên phổ biến được người dân sử dụng thay cho Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Cái tên này xuất phát từ việc bìa cuốn sổ này có màu đỏ. Tuy nhiên, Pháp luật chỉ quy định tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng là hợp lệ trong khi sổ đỏ chỉ là tên gọi phổ biến, không có tính hợp pháp. Có những giai đoạn khác nhau mà sổ đỏ có những cái tên chính thức khác nhau như:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Kể từ ngày 10/12/2009, sổ đỏ được Bộ Tài nguyên và Môi trường áp dụng cái tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng) trên phạm vi cả nước.

Để được cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ, người sở hữu quyền sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo yêu cầu để nộp hồ sơ, thủ tục cấp quyền sở hữu đất. Các giấy tờ bao gồm:

Đơn đăng ký được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu Mẫu số 04a/ĐK.
Các giấy chứng từ xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, các giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Ngoài 2 loại giấy này thì còn phải nộp các loại giấy tờ khác theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Nộp giấy chứng minh quyền sở hữu tài sản trong trường hợp bạn nộp hồ sơ đăng ký được cấp giấy quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất.

Quyền của người đúng tên sổ đỏ

Những quyền lợi và lợi ích của người đứng tên sổ đỏ sẽ bao gồm:

– Quyền sử dụng: người đứng tên sổ đỏ có quyền sở hữu tài sản là đất đai dựa trên ý chí riêng, với điều kiện không gây ảnh hưởng đến các bên khác như lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích cộng đồng, quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người khác.

– Quyền định đoạt: người đứng tên sổ đỏ hay còn gọi là người sở hữu có quyền định đoạt, chuyển nhượng, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.

– Người đứng tên sổ đỏ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất một cách hợp pháp từ các cơ quan có thẩm quyền. Với giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, người đứng tên sổ đỏ sẽ có quyền sở hữu nhà và các tài sản khác liên quan đến đất.

– Được bảo đảm về quyền lợi từ các kết quả đầu tư từ đất đai sở hữu trên sổ đỏ

– Được Nhà nước đảm bảo quyền lợi khi bị xâm phạm về lợi ích hợp pháp về đất đai.

– Trường hợp nhà nước có quyết định thu hồi đất thì sẽ được đền bù theo đúng với quy định.

– Người đứng tên sổ đỏ được quyền chuyển đổi hoặc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế hay tặng lại, được quyền thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và quyền hạn chế sử dụng với các khu đất liền kề.

Ngoài ra, người đứng tên sổ đỏ còn có những quyền hợp pháp sau đây:

+, Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hợp pháp của mình

+, Được toàn quyền sử dụng vào những mục đích mà không bị pháp luật nghiêm cấm

+, Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu xây dựng nhà ở trên khu đất

+, Được toàn quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng lại, được thế chấp, được quyền cấp vốn, cho người khác mượn, cho các bên khác ở nhờ, được ủy quyền nhà ở của mình.

+, Được quyền sử dụng các tiện ích công cộng được xây dựng trên khu đất có cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hợp pháp

+, Được quyền bảo trì, sửa chữa, xây dựng hoặc phá dở

+, Được bồi thường theo đúng quy định của pháp luật khi nhà nước trưng thu, thu hồi

+, Được quyền khiếu kiện, khiếu nại khi các quyền và lợi ích hợp pháp về đất và các tài sản liên quan đến đất bị xâm phạm.

Quyền hạn người đứng tên sổ đỏ trong sổ đỏ ghi tên từ 2 người trở lên

Đối với trường hợp 1 mình đứng tên sổ đỏ thì người đứng tên sẽ hưởng đầy đủ các quyền lợi vừa nêu trên, người này có thể toàn quyền định đoạt đối với nhà đất mà không cần thông qua ý kiến, sự đồng ý của bất kỳ ai.

Tuy nhiên, với sổ đỏ đứng tên từ 2 người trở lên, quyền hạn đối với nhà đất sẽ có sự thay đổi.

Trường hợp sổ đỏ đứng tên 2 người là vợ chồng

Đất là tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Mặc dù 02 người có quyền như nhau, nhưng khi thực hiện các quyền đối với nhà đất do 2 người đứng tên sổ đỏ buộc phải có chữ ký của người còn lại.

Trường hợp sổ đỏ đứng tên nhiều người

Nhiều người cùng đứng tên sổ đỏ dưới hình thức được cho/tặng, thừa kế (có văn bản phân chia tỷ lệ thừa hưởng)

Đối với trường hợp này, ngoài các quyền lợi cơ bản dành cho người đứng tên sổ đỏ, cần lưu ý thêm những giới hạn về quyền sau đây:

Không được tự ý thực hiện các hoạt động tác động đến nhà đất khi chưa có được chữ ký trong hợp đồng thỏa thuận của tất cả những người có tên trên sổ đỏ.
Hoa lợi sinh ra từ nhà đất sẽ được chia tương ứng với phần trăm nhà đất sở hữu.
Khi chia tài sản là nhà đất, tùy thuộc vào số liệu được thừa hưởng của từng người mà người đó được hưởng phần tương ứng. Không có quyền xâm phạm, định đoạt phần của người còn lại.

Riêng với hình thức nhiều nhiều cho/tặng, thừa kế kho ghi rõ phần thừa hưởng, thì hoa lợi và phần hưởng đối với nhà đất cả những người có tên trên sổ đỏ sẽ được chia đều, giống nhau.

Quy định về ủy quyền đứng tên sổ đỏ

Đứng tên sổ đỏ là cách gọi quen thuộc của người dân để chỉ việc được ghi nhận thông tin là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận). Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, việc được ghi tên trên Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định người đó là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và được hưởng các quyền cũng như nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở trên Sổ đỏ, Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BNTMT quy định như sau:

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được cấp Giấy chứng nhận được ghi trên Sổ đỏ, Sổ hồng với các thông tin: Họ tên, năm sinh, tên, số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú.

– Chủ sở hữu đất và chủ sử dụng đất không cùng là một người thì sẽ cấp riêng Sổ đỏ, Sổ hồng cho từng người và Sổ cấp cho người nào thì chỉ ghi thông tin của người đó.

– Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản và có thoả thuận về việc cấp Sổ đỏ cho người đại diện thì văn bản thoả thuận này phải được công chứng, chứng thực và Giấy chứng nhận này sẽ cấp cho người đại diện đó. Tuy nhiên, trên Sổ đỏ, ngoài dòng ghi thông tin về người đại diện thì vẫn phải ghi đầy đủ các thông tin của các người đồng sử dụng, đồng sở hữu khác.

Trong khi đó, uỷ quyền được quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Theo quy định này, việc uỷ quyền chỉ xảy ra khi các bên có thoả thuận để một bên thực hiện công việc thay mặt cho bên khác và hợp đồng uỷ quyền có thể có hoặc không có thù lao.

Theo quy định của pháp luật đất đai, Giấy chứng nhận là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Việc đứng tên trên Giấy chứng nhận không phải là một công việc hay một giao dịch dân sự mà đó là sự ghi nhận của Nhà nước về quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, một cá nhân không thể ủy quyền cho người khác thay mình đứng tên trên Giấy chứng nhận. Việc nhờ người khác đứng tên trên sổ tức là đang trao toàn quyền đối với bất động sản cho người đứng tên hộ, theo quy định của pháp luật hiện hành, nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ là hành vi trái pháp luật.

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật Đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Ủy quyền đứng tên sổ đỏ” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về vấn đề tư vấn đặt cọc đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline: 0833.102.102. để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Ủy quyền đứng tên sổ đỏ tiềm ẩn những rủi ro gì?

Theo Thông tư 23/2014, việc đứng tên trên Sổ đỏ đồng nghĩa là chủ sở hữu, chủ sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, việc đứng tên thay trên Sổ đỏ cũng không được pháp luật công nhận. Do đó, có thể kể đến một số rủi ro thường gặp khi nhờ người khác đứng tên thay trên Sổ đỏ:
– Nếu người được nhờ có ý định chiếm đoạt tài sản. Vì về mặt pháp lý, đây là tài sản của họ, được Nhà nước công nhận nên họ có quyền quản lý, sử dụng, định đoạt theo quy định;
– Nếu người đứng tên hộ có nghĩa vụ phải thực hiện với người thứ ba hoặc với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì Sổ đỏ rất có thể sẽ trở thành tài sản phải thi hành án;
– Nếu người đứng tên hộ chết thì tài sản đó đương nhiên trở thành di sản của người đã chết và được chia thừa kế theo quy định;
– Nếu tài sản đó được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, vợ hoặc chồng của người đứng tên hộ yêu cầu ly hôn và chia tài sản chung vợ chồng thì tài sản sẽ được chia cho vợ, chồng người này…
Như vậy, khi xảy ra các trường hợp trên sẽ rất khó để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người nhờ người khác đứng tên trên Sổ đỏ.
– Người được uỷ quyền không sang tên Sổ đỏ lại cho người uỷ quyền (chủ sở hữu, sử dụng thực sự của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở), không trả lại tài sản cho người uỷ quyền… sẽ dẫn đến tranh chấp.
– Khi có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, khó có căn cứ để xác định chủ sở hữu thực sự của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
– Người được uỷ quyền đứng tên trên Sổ đỏ có thể chuyển nhượng, tặng cho… cho người khác nếu đủ điều kiện…

Làm sao để đòi lại đất khi ủy quyền đứng tên Sổ đỏ?

Tuyệt đối không nên thực hiện việc nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ.
Trong trường hợp đã thực hiện thì bắt buộc hai bên phải tự thỏa thuận được. Khi đó, hai bên thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sang tên Sổ đỏ) để tài sản trở về thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người chủ thực sự.
Nếu không thể thỏa thuận được, để có thể đòi lại tài sản, chủ sở hữu có thể khởi kiện đòi tài sản. Tuy nhiên, bắt buộc phải có đầy đủ bằng chứng chứng minh Sổ đỏ thuộc quyền sở hữu của mình: Văn bản thỏa thuận, giấy cam kết…về việc nhờ đứng tên và phải có người làm chứng.
Dù vậy, để đòi được tài sản sẽ mất khá nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, người nhờ người khác đứng tên có thể bị mất trắng tài sản của mình.