Thưa Luật sư tư vấn luật đất đai. Tôi là Huỳnh Nhật, tôi sinh sống và làm việc tại Đồng Tháp. Năm 2020, tôi có hỏi mua được một thửa đất dự án khoảng 5000 m2. Đây là thửa đất nằm trong quy hoạch của một chủ thầu của huyện, thửa đất này hoàn toàn nguyên sơ và chưa được khai thác hay tiến hành xây dựng. Hiện tại, tôi đang có nhu cầu tách thửa đất này thành nhiều thửa đất nhỏ thì có được không? Nếu được thì trình tự thủ tục tách thửa đất dự án như thế nào? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư. Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn về vấn đề “Trình tự thủ tục tách thửa đất dự án như thế nào?” như sau:
Đất dự án là gì?
Đất dự án hay còn được hiểu là đất nền, là những lô đất có thể giữ nguyên hiện trạng ban đầu mà không có bất cứ tác động nào của người như: san bằng, đào, san lấp,… Do đó, các nhà đầu tư có thể hiểu đơn giản đây là những mảnh đất nằm trong quy hoạch của một chủ thầu nào đó và hoàn toàn nguyên sơ, chưa được khai thác hay tiến hành xây dựng.
Để đảm bảo quyền đầu tư và phát triển, đất dự án thường được phê duyệt về mặt pháp lý và quy hoạch rõ ràng tại những khu vực có nhiều tiện ích. Hiện nay, các khu đất dự án cũng thường được xây dựng tại các khu dân cư, khi sinh thái cũng như các dự án nhà ở, nhà xưởng và toà nhà văn phòng.
Quy định về điều kiện tách thửa đất dự án?
Luật Đất đai 2013 cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (UBND tỉnh) được phép quy định về điều kiện tách thửa. Trong đó điều kiện cơ bản hầu hết địa phương đều tập trung ba điều kiện chính như sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho đất;
– Đảm bảo quyền sử dụng đất liền kề khi tách thửa;
– Đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) còn quy định cụ thể điều kiện khi thực hiện tách thửa đất dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê dưới hình thức phân lô bán nền cần thỏa mãn 3 điều kiện, cụ thể như sau:
– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
– Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
– Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định. Cụ thể, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”
Ngoài ra Luật kinh doanh Bất động sản 2014 quy định chủ thể thực hiện dự án về kinh doanh đất thì để được tách thửa phải thỏa mãn điều kiện như phải thành lập doanh nghiệp. Chủ thể kinh doanh không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải có đăng ký mã số thuế.
Chủ thể tách thửa đất dự án cần phải đảm bảo năng lực tài chính. Theo đó chủ dự án dự định tách thửa đất cần đảm bảo vốn thuộc sở hữu mình thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
Điều 42 Luật Đầu tư 2020 cũng quy định nhà đầu tư trước khi muốn được tách thửa đất dự án cần phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể.
Trình tự thủ tục tách thửa đất dự án như thế nào?
Hồ sơ cần chuẩn bị tách thửa đất dự án
Theo đó chủ dự án cần nộp hồ sơ bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
Chủ dự án đầu tư chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ được quy định Khoản 1, Khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư 2020.
“1. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm:
a) Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận;
b) Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
c) Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;
d) Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư;
đ) Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
e) Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;
g) Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;
h) Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có).
2. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập bao gồm:
a) Tờ trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
b) Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án; thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án, điều kiện thu hồi đất đối với dự án thuộc diện thu hồi đất, dự kiến nhu cầu sử dụng đất (nếu có); đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; dự kiến hình thức lựa chọn nhà đầu tư và điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có); cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có).
Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư”
Thủ tục tách thửa đất dự án
Theo đó quy định Luật Đầu tư 2020 quy định với dự án đất cần tách thửa thì thực hiện trình tự thủ tục quyết định chủ trương đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Bước 1: Chủ dự án đầu tư nộp hồ sơ tại Sở kế hoạch đầu tư xem xét và lấy ý kiến các bên liên quan và trình UBND tỉnh quyết định chấp thuận trương đầu tư trong vòng 35 ngày. Sau đó chủ dự án đầu tư quyết định nếu muốn được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì làm thủ tục theo Luật Đầu tư.
Bước 2: Khi được chấp thuận chủ trương đầu tư với việc tách thửa đất thực hiện dự án thì chủ đầu tư thực hiện trình tự thủ tục tại văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất trình tự.
Bước 3: Chủ dự án nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất nền dự án có được phép chuyển nhượng không?
Theo luật đầu tư, trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đáp ứng các quy định pháp luật theo thủ tục thay đổi mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đất nền dự án được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện như sau:
- Dự án đầu tư không thuộc về trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định của khoản 1, điều 48 luật đầu tư 2014
- Dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
- Chủ đầu tư của dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Đồng thời, chủ đầu tư cũng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân và cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước và thu gom rác thải,…
- Chủ đầu tư cũng cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay lệ phí liên quan đến đất đai.
- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại khoản 2 Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ – CP.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Chuyển đổi đất vườn sang đất ở mất bao lâu?
- Đất vườn lâu dài là gì?
- Mẫu đơn khiếu nại tranh chấp đất đai mới năm 2023
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Trình tự thủ tục tách thửa đất dự án như thế nào?“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến cách chia đất khi ly hôn. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
– Chi phí đo đạc sẽ do UBND cấp tỉnh quy định
– Phí thẩm định hồ sơ: Do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành khác nhau
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do HĐND cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp).
– Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thực hiện thủ tục tách thửa thì phải chịu thêm thuế thu nhập cá nhân
– Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
– Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
Để kiểm tra tính pháp lý của đất dự án cần có những văn bản và hồ sơ cụ thể như sau:
Văn bản thoả thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng
Hồ sơ chứng tỏ hoàn tất giải toả và đền bù đối với khu đất dự án đó (trong trường hợp dự án phải đền bù)
Hồ sơ chấp thuận của Uỷ ban nhân dân quận và huyện chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản của kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch
Văn bản phải thể hiện được khu đất dự án đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
Chủ đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất dự án đó.
Bên cạnh những giấy tờ và hồ sơ trên, quý khách hàng cũng nên xem xét khả năng tài chính của chủ đầu tư, nhất là nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước cũng như độ uy tín của họ qua các dự án đã được thực hiện.
