Thủ tục sang tên sổ đỏ theo di chúc như thế nào?

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi gồm có 3 anh em đều đã lập gia đình và ra ở riêng hết, thời gian trước thì bố tôi có lập di chúc để cho 3 anh em chúng tôi thừa kế phần đất mà bố tôi có, theo di chúc đã được lập thì mỗi anh em chúng tôi đều có một mảnh đất. Vừa qua thì bố tôi đã qua đời, sau khi lo liệu xong việc của bố thì chúng tôi đang bàn nhau để thực hiện nội dung của di chúc mà bố tôi để lại, tuy nhiên chúng tôi lại chưa nắm được các quy định về việc thừa kế đất theo di chúc ra sao cũng như là chưa biết về “Thủ tục sang tên sổ đỏ theo di chúc” như thế nào. Mong luật sư giải đáp.

Đất đai là một loại tài sản thừa kế rất dễ gặp hiện nay, cũng như đối với các loại tài sản khác, thì đất đai cũng được thừa kế theo pháp luật và theo di chúc. Để hiểu rõ hơn các quy định về việc thừa kế đất đai theo di chúc cũng như Thủ tục sang tên sổ đỏ theo di chúc thì mời các bạn hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé.

Quy định về thừa kế đất đai theo di chúc

Di chúc được hiểu là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Thừa kế quyền sử dụng đất đai là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai từ người chết sang cho người thừa kế theo quy định của pháp luật. Theo đó, cá nhân thừa kế quyền sử dụng đất đai là người được nhà nước cho thuê đất, giao đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tức là, cá nhân đó phải là người sở hữu hợp pháp với tài sản đó.

Di chúc là một khái niệm được quy định tại điều 624 bộ luật dân sự 2015 như sau: Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Điều 625. Người lập di chúc

1. Người thành niên có đủ điều kiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 630 của Bộ luật này có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình.
2. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi được lập di chúc, nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

Quyền của người lập di chúc

Người lập di chúc có quyền sau đây:

+ Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế;

+ Phân định phần di sản cho từng người thừa kế;

+ Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng;

+ Giao nghĩa vụ cho người thừa kế;

+ Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

Di chúc gồm di chúc miệng và di chúc bằng văn bản. Căn cứ Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản bao gồm:

– Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.

– Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.

– Di chúc bằng văn bản có công chứng.

– Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Lưu ý: Điều 629 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Theo khoản 2 Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015, người lập di chúc có quyền phân định phần di sản cho từng người thừa kế. Hay nói cách khác, người thừa kế được hưởng phần nhà đất bao nhiêu phụ thuộc vào nội dung di chúc nếu di chúc đó hợp pháp.

Lưu ý: Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc.

Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động”

Theo đó, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con thành niên mà không có khả năng lao động của người lập di chúc sẽ được hưởng phần di sản thừa kế bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc cho hưởng phần di sản ít hơn 2/3 suất đó.

Quy định người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc trên đây không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản.

Điều kiện để di chúc được coi là hợp pháp

• Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;
• Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.
• Về hình thức của di chúc: Di chúc phải được lập thành văn bản, nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng (Điều 649 BLDS 2005)

Thủ tục sang tên sổ đỏ theo di chúc

Giai đoạn 1: Khai nhận di sản thừa kế

Thông qua hình thức cung cấp bản sao di chúc tới tất cả những người có liên quan tới nội dung của di chúc. Đồng thời thủ tục mở thừa kế cũng chỉ được tiến hành khi có đầy đủ những người có liên quan trong nội dung di chúc tại thời điểm mở thừa kế. Trường hợp vắng mặt cần phải thông báo trước và có lý do cụ thể. 

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau theo quy định tại Điều 40, Điều 57 Luật Công chứng 2014:

•  Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế (bản sao)
• CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: người chết và của mình (bản sao)
• Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)
• Giấy chứng tử của người chết (bản sao)
• Di chúc (bản sao) nếu có để lại di chúc
• Các giấy tờ chứng minh mối quan hệ của người thừa kế và người chết…
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).

Bước 2. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Tổ chứng hành nghề Công chứng

Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ

Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Bước 4. Kiểm tra hồ sơ và niêm yết việc thụ lý văn bản khai nhận di sản

Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 18 Nghị định 29/2015/NĐ-CP, Việc niêm yết thụ lý công chứng văn bản khai nhận di sản phải được tổ chức hành nghề công chứng thực hiện. Niêm yết tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản, trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết.

Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi niêm yết có trách nhiệm xác nhận việc niêm yết và bảo quản việc niêm yết trong thời hạn niêm yết.

Bước 5. Tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận văn bản khai nhận di sản

Sau 15 niêm yết mà không có khiếu nại, tố cáo nào thì Công chứng viên chứng nhận văn bản khai nhận di sản cho người yêu cầu công chứng.

– Thời hạn công chứng:

• Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng.
• Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc.

Giai đoạn 2: Sang tên sổ đỏ

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết cho người sống theo di chúc hoặc theo pháp luật. Di sản thừa kế trong trường hợp này chính là quyền sử dụng đất hợp pháp của người chết để lại. Quyền thừa kế trong Luật Đất đai được quy định là một trong những hình thức của chuyển quyền sử dụng đất.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động

Căn cứ Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;

– Văn bản về thừa kế nhà đất theo quy định (di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản từ chối nhận di sản, bản án nếu có tranh chấp,…);

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất.

Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại bộ phận một cửa.

– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất hoặc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Theo đó, thời gian trên trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Cơ quan thực hiện:

– Khai nhận di sản thừa kế: Tổ chứng hành nghề Công chứng

– Sang tên sổ đỏ: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất hoặc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

Các khoản phí lệ phí phải nộp khi nhận thừa kế đất theo di chúc

Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Theo quy định trên, trường hợp nhận thừa kế là bất động sản giữa cha đẻ với con đẻ thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Vì vậy, khi bạn làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Lệ phí trước bạ

Căn cứ Khoản 10 Điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy dịnh:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Do đó, việc thừa kế nhà – đất giữa cha đẻ với con đẻ sẽ không phải đóng lệ phí trước bạ.

Lệ phí địa chính

Theo điểm e Khoản 2 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắnliền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.

– Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp; đảm bảo nguyên tắc sau: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Thủ tục sang tên sổ đỏ theo di chúc” đã được chúng tôi giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về chia thừa kế nhà đất… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102

• FB: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp