Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Bài viết dưới đây của Tư vấn Luật Đất đai sẽ nêu rõ quy định pháp luật về định giá đất nhằm giúp bạn nắm rõ chi tiết về các phương pháp định giá đất cũng như các vấn đề liên quan về định giá đất. Mời các bạn theo dõi đón đọc và tải Thông tư 36/2014/TT-BTNMT này xuống ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
Tình trạng pháp lý
| Số hiệu | 36/2014/TT-BTNMT | Loại văn bản | Thông tư | |
| Nơi ban hành | Bộ Tài nguyên và Môi trường | Người ký | Nguyễn Mạnh Hiển | |
| Ngày ban hành | 30/06/2014 | Ngày hiệu lực | 13/08/2014 | |
| Ngày công báo | 19/08/2014 | Số công báo | Từ số 773 đến số 774 | |
| Tình trạng | Còn hiệu lực |
Phương pháp xác định giá đất
Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất so sánh là thửa đất trống tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc các thửa đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, từ đó xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp chiết trừ
Đây là phương pháp định giá đất được áp dụng đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất. Cách thực hiện là loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (tổng giá trị tài sản gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Theo phương pháp này, việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh sau khi đã khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất cần định giá là bước quan trọng trong việc định giá. Và để xác định được chính xác giá trị của bất động sản thì cũng cần phải xác định được giá trị ước tính của bất động sản so sánh theo công thức sau: Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh / Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh
Phương pháp thu thập
Công thức tính = Mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất / (chia) lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
Lưu ý:
+ Lãi suất này được tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất;
+ Thu nhập ròng bình quân một năm được tính theo công thức: Thu nhập ròng bình quân 01 năm = Thu nhập bình quân 01 năm – Chi phí bình quân 01 năm
Phương pháp thặng dư
Phương pháp định giá đất này tương đối đặc biệt vì nó là phương pháp để xác định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Phương pháp này được thực hiện bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Đơn giản là khi xác định giá đất theo phương pháp này, cá nhân, cơ quan có thẩm quyền cần phải khảo sát thửa đất cần xác định giá và ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản, tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp hệ số điều chỉnh
Đây là phương pháp định giá đất khi xác định được hệ số điều chỉnh giá đất thông qua hệ số điều chỉnh giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành (ban hành theo từng năm)
Công thức tính: Giá đất cụ thể = Hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) giá đất tương ứng với loại đất cần định giá trong bảng giá đất
Tải xuống Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
Loading…
Reload document 
Open in new tab Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Thông tư 36 định giá đất“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất,giá đất bồi thường khi thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai,tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, đơn tranh chấp đất đai thừa kế,chia thừa kế đất hộ gia đình…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Định giá đất thuê 50 năm trả tiền 1 lần như thế nào?
- Thông tư 30/2013/TT-BTNMT quy định về nội dung gì?
- Theo quy định bán đất nhưng không giao đất bị xử lý như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
giá đất bao gồm giá đất cụ thể và giá đất theo bảng giá đất. Việc xác định giá đất phải tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai.
Căn cứ Điều 18 Luật Đất đai 2013:
Điều 18. Nhà nước quyết định giá đất
1. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất.
2. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
=> Suy ra, dựa trên nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên cũng chỉ có Nhà nước được quyền quyết định cụ thể về giá đất.
Một số đặc điểm khi Nhà nước quyết định giá đất như sau:
– Bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi đã được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Và việc xây dựng, ban hành bảng giá đất sau khi thực hiện theo trình tự điều tra, phân tích, đánh giá tổng hợp, lấy ý kiến chuyên môn…của các đơn vị chuyên môn như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính…theo trình tự được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP;
– Giá đất cụ thể được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định sau khi đã được thu thập, xác minh, thẩm định,…bởi các cơ quan chuyên môn (Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường…) theo trình tự được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Như vậy, việc xác định giá đất thuộc thẩm quyền của Nhà nước và được tiến hành theo trình tự, thủ tục luật định.
Theo như quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 về Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
