Hiện nay, trong quá trình giao kết hợp đồng khi mua bán đất có thể sẽ gặp phải một số rủi ro như đã hoàn thành hết nghĩa vụ khi mua đất nhưng bên bán không chịu gia đất. Theo quy định bán đất nhưng không giao đất bị xử lý như thế nào? Mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây để nắm được các quy định pháp luật để đòi lại quyền lợi của mình khi bị ảnh hưởng.
Căn cứ pháp lý
Mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật
Mua bán nhà đất là một hình thức của hoạt động mua bán tài sản. Theo đó, Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 quy định rằng hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Mua bán nhà đất phải đáp ứng một số điều kiện luật định, điều kiện tiên quyết để các bên có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đồng thời, về hình thức của hợp đồng, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Lưu ý: Khi ký công chứng xong thì thủ tục mua bán nhà đất vẫn chưa hoàn thành. Sau khi hai bên hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ thì thủ tục mua bán mới hoàn thành.
Thủ tục công chứng khi mua bán đất
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Bản chính giấy tờ nhà đất
- Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán
- Sổ hộ khẩu;
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân
- Giấy tờ liên quan đến việc ủy quyền (nếu có)
- Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế… (nếu có);
- Dự thảo hợp đồng mà các bên chuẩn bị (hoặc các bên cũng có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp).
Trình tự công chứng hợp đồng mua bán nhà
- Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.
- Được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân).
- Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được…
Các bên mang đầy đủ hồ sơ để yêu cầu công chứng hợp đồng của các bên. Thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc (Đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc). Thủ tục được thực hiện như sau:
- Công chứng kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
- Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn.
- Các bên ký tên, lăn tay vào hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.
- Các bên đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.
Tranh chấp mua bán đất khi bên bán không chịu giao đất
Không thực hiện đúng hợp đồng
Trong hợp đồng mua bán nghĩa vụ của các chủ thể là nghĩa vụ đối ứng , bên bán phải chuyển giao tài sản, chuyển quyền sở hữu cho bên mua, còn bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán.
Việc thực hiện hợp đồng bắt buộc các bên phải tuân thủ theo những gì các bên đã thỏa thuận. Điều 351 Bộ luật dân sự 2015 có quy định bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong đó, vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ, dẫn đến không đạt được mục đích cuối cùng của giao dịch.
Thời hạn thực hiện hợp đồng
Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán được thực hiện theo quy định tại Điều 434 Bộ luật dân sự 2015:
- Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên THỎA THUẬN. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
- Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
- Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản
Theo quy định bán đất nhưng không giao đất bị xử lý như thế nào?
Khi bên bán đã nhận tiền nhưng không giao bất động sản, bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao đất, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Nếu bên mua đã yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian hợp lý để bên bán tiến hành hoàn tất thủ tục, nhưng họ vẫn cố tình không thực hiện nghĩa vụ giao đất thì bên bán đã vi phạm hợp đồng.
Bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện theo đúng sự thỏa thuận của hai bên. Bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua nếu việc chậm trễ giao đất gây thiệt hại cho bên mua.
Trong trường hợp bên bán không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng và cố tình gây khó khăn cho bên mua hoặc có những hành vi vi phạm nghĩa vụ của mình mà hai bên không thể thỏa thuận được với nhau thì bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa giải quyết tranh chấp.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Theo quy định bán đất nhưng không giao đất bị xử lý như thế nào?”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về thành lập doanh nghiệp; tra mã số thuế cá nhân, xác nhận độc thân;… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân khi mua bán chuyển nhượng đất đai
- Mẫu Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội năm 2022
- Những loại thuế phí phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản?
Câu hỏi thường gặp
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp.
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
” 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế”
