Thưa luật sư, nhà tôi có một mảnh đất có diện tích là 32m2. Gia đình tôi muốn mua thêm một mảnh bên cạnh để có đủ 40m2 đất để làm quà cưới cho con gái tôi. Luật sư có thể tư vấn cho tôi là khi đung mảnh đất đó làm quà cưới cho con gái thì có cần những thủ tục gì đặc biệt không? Các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật như thế nào? Thời gian chuyển nhượng trong bao lâu? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua theo quy định của pháp luật, do đó các bên cần nắm vững quy trình các bước thực hiện thủ tục.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra như những hoạt động mua bán bất động sản thông thường hoặc người sử đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho…quyền sử dụng đất.
Điều kiện để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khoản 1, điều 188, Luật đất đai 2013 quy định rõ về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,… và những giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
– Chủ thể chuyển nhượng quyền cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 168 Luật đất đai;
– Đất chuyển nhượng không tồn tại tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên trước đó để bảo đảm thi hành án;
– Hoạt động chuyển nhượng diễn ra trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì để chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải đáp ứng được các điều kiện:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?
Thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất có 3 mốc cụ thể khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là:
Thời hạn sang tên sổ đỏ
Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, đối với thửa đất đã có sổ đỏ phải sang tên. còn theo khoản 6 điều 95 luật đất đai năm 2013 trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng nhưng không đăng ký sang tên sẽ bị phạt tiền.
Thời hạn khai nộp thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ mười kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm là thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên
hời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký sang tên
Thời hạn nộp lệ phí trước bạ tối đa là 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế
Thời hạn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ
Căn cứ Khoản 40 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP Thời gian mà cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên khi chuyển nhượng tặng cho nhà đất là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ
Không quá 20 ngày đối với các xã miền vùng núi Hải đảo vùng sâu vùng xa vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất… nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp và hợp lí của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này giao cho người kia.
Hộ gia đình và cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo những quyền và nghĩa vụ sau:
5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyến nhượng quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền:
– Được nhận tiền quyền sử dụng đất như đã thoả thuận ttong hợp đồng;
– Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ:
– Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận.
– Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;
– Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vi trí, sổ hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
– Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;
– Được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ:
– Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Đăng kí quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
– Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo các bước như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);
+ Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng (trường hợp hai bên chưa kết hôn)
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.
Bên cạnh đó, về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ–CP quy định chi tiết luật đất đai có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Theo đó, Quý vị thực hiện các bước tiếp theo như sau:
Bước 2: Tiến hành kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đổ gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
– CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
– Tờ khai lệ phí trước bạ
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ), 01 bản sao có chứng thực quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
– 01 bản có chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua
Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên
Hồ sơ sang tên gồm:
– Bên bán ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp hai bên thỏa thuận về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển nhượng.
– Theo quy định của pháp luật về thời hạn sang tên.
Bước 4: Theo quy định của pháp luật nộp lệ phí và nhận sổ đỏ
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai có quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Theo như quy định này thì tại điểm c Khoản 1 Điều này, thì cá nhân sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và việc chuyển nhượng phải do chính người có quyền sử dụng hợp pháp miếng đất đó theo quy định của pháp luật thực hiện việc chuyển nhượng lại cho một chủ thể khác hoặc do chính người có quyền sử dụng hợp pháp đó ủy quyền cho người thứ ba thực hiện giao dịch.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Các tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được đã chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp thuộc khu vực rừng phòng hộ hoặc các phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong những khu vực đó.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính vận động. Là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng. Khi đó, người sử dụng đất có hành vi giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng và đây là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự.
Tuy nhiên, sẽ là sai lầm khi quan niệm việc chuyển nhượng này là hợp đồng mua bán đất đai. Bởi vì, chế độ pháp lí về đất đai cũng như những quy định về quyền sử dụng đất xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Như vậy, bản thân đất đai không được coi là hàng hoá mà chỉ đưa vào thị trường “quyền sử dụng đất”. Vì vậy, bản thân đất không phải là đối tượng chuyển dịch mà đối tượng chuyển dịch là quyền sử dụng đất.
Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải mân thủ mọi thủ tục mà pháp luật quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực và đăng kí.
