Thế nào là đất không được phép xây dựng?

Hiện nay có rất nhiều người dân vẫn lầm tưởng rằng đất thuộc quyền sở hữu của mình thì có thể tùy ý xây dựng các công trình trên những mảnh đất đó. Tuy nhiên pháp luật đất đai hiện nay có quy định rõ ràng về các trường hợp không được phép xây dựng đối với mỗi loại đất khác nhau. Khái niệm đất không được phép xây dựng vẫn còn xa lạ với nhiều người dân dẫn đến việc người dân vi phạm các quy định này. Vậy “thế nào là đất không được phép xây dựng”?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu các quy định về vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, thời gian gần đây trong làng tôi xuất hiện rất nhiều tình trạng người dân tự ý xây dựng nhà trên đất của họ mặc dù những mảnh đất này có mục đích sử dụng khác nhau như đất thổ cư, đất nông nghiệp…. Tình trạng này xảy ra do nhiều người dân chưa biết được các quy định của pháp luật về thế nào là đất không được phép xây dựng hay là những trường hợp nào không được phép xây dựng. Luật sư có thể cung cấp cho tôi cũng như mọi người về các quy định của pháp luật về đất không được phép xây dựng được không ạ. Tôi xin cảm ơn.

Thế nào là đất không được phép xây dựng?

Pháp luật hiện nay không quy định cụ thể loại đất nào không được phép xây dựng nhưng đối với đất quy hoạch thì khi xây dựng phải tuân theo nguyên tắc trong quy định pháp luật.

Theo quy định tại Điều 6 khoản 1 Luật Đất đai 2013 thì nguyên tắc sử dụng đất phải đảm bảo: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Do đó, nhiều loại đất không có mục đích sử dụng làm đất ở, xây dựng nên nếu bạn muốn xây dựng phải chuyển mục đích sử dụng đất và được phép của cơ quan có thẩm quyền.

Mặt khác khoản 3, Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm xác định đất không được phép xây dựng là loại đất nào. Cụ thể quy định về đất không được phép xây dựng bao gồm:

• Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng;
• Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật.
• Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

Đồng thời, các loại đất không được được phép xây dựng nếu không thuộc đất có quy định mục đích sử dụng đất cho xây dựng. Trong đó, theo quy định phân loại đất theo mục đích sử dụng tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 có phân nhóm thành: Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.

Trong đó:

– Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng sẽ không được phép xây dựng công trình, trừ công trình tạm lán trại phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích có thể được phép xây dựng đối với các trường hợp:

“a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;

c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”

(Khoản 2 Điều 132 Luật Đất đai 2013)

– Đối với các loại đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất làm muối, đất mặt nước… sẽ không được phép xây dựng công trình nhà ở.

Mọi hành vi xây dựng nhà trên các loại đất này đều được xem là xây dựng trái phép và sẽ bị áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định.

– Đối với các loại đất phi nông nghiệp sẽ được phép xây dựng các công trình nhà ở phụ thuộc vào từng quy định cụ thể đối với các từng loại đất phi nông nghiệp.

Trừ đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh sẽ áp dụng theo quy chế riêng.

Những trường hợp không được phép xây dựng trên đất

Căn cứ Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định về hành vi bị nghiêm cấm khi xây dựng, gồm có:

– Công trình trong khu vực cấm xây dựng; 

– Công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; 

– Công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

Như vậy, pháp luật nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất nếu thuộc các trường hợp nêu trên. 

Không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

Hiện hành, theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về nhóm đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất sau: 

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp khác, trừ các trường hợp sau:

+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; 

+ Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; 

+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Như đã đề cập ở trên, việc sử dụng đất phải đúng mục đích sử dụng của loại đất đó. 

Do đó, hành vi xây nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác mà không phải là đất ở là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo quy định.

Không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch

Theo Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định về (sửa đổi Điều 94 Luật Xây dựng 2014) quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

Không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp sau:

– Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng;

– Quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như quy định trên, loại đất thuộc quy hoạch sẽ không được cấp giấy phép xây dựng mới mà chỉ được sửa chữa hoặc cải tạo.

Không được xây dựng trên đất đang tranh chấp

Tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp như sau:

“Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”

Như vậy, trường hợp biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng đất đang tranh chấp. Do đó, trong trường hợp đất đang tranh chấp thì sẽ không được xây dựng thêm làm thay đổi hiện trạng.

Mức phạt đối với hành vi xây dựng trái phép

Xử phạt xây dựng nhà, công trình trái phép sẽ bị xử phạt theo hình thức phạt tiền. Mức xử phạt xây dựng trái pháp bị phạt bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào loại công trình, mức độ hành vi vi phạm lần đầu hay tái phạm. Cụ thể. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

Điều 15 quy định về xử lý vi phạm quy định về trật tự xây dựng trong đó có các quy định về xử lý xây dựng trái phép phạt bao nhiêu tiền, hình thưc xử phạt bổ sung và khắc phục hậu quả. Cụ thể đối với các trường hợp có hành vi xây dựng sai phép (sai nội dụng giấy phép xây dựng được cấp) sẽ áp dụng như sau:

Đối với hành vi vi phạm lần đầu

Trường hợp 1: Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng:

• Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Mức: 3 – 5 triệu đồng
• Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác trừ trường hợp: công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng, và nhà ở riêng lẻ tại đô thị: 5 – 10 triệu đồng
• Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng: 10 – 20 triệu đồng

Trường hợp 2: Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới:

• Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị là: 10 – 20 triệu đồng
• Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác trừ trường hợp: công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng, và nhà ở riêng lẻ tại đô thị: 20 – 30 triệu đồng:
• Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng: 30 – 50 triệu đồng

Trường hợp 3: Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng

Đối với hành vi xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định, phê duyệt trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Trường hợp 4: Người thực hiện các hành vi sau đây sẽ bị phạt từ 50 – 60 triệu đồng:

• Công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt;
• Vi phạm chỉ giới xây dựng;
• Công trình sai cốt xây dựng;
• Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác.
• Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống (trừ trường hợp xây dựng công trình để khắc phục những hiện tượng này);
• Xây dựng cơi nới, xây dựng trái phép trên đất của người khác, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

Thông tin liên hệ

Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Thế nào là đất không được phép xây dựng“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến các vấn đề khác liên quan như là tranh chấp thừa kế đất đai,  xin cấp lại sổ đỏ bị mất, chia thừa kế nhà đất, muốn làm sổ đỏ, chia nhà đất sau ly hôn, làm sổ đỏ mới, tách sổ đỏ thừa kế,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Mời bạn xem thêm:

• Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
• Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
• Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
• Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?

Câu hỏi thường gặp