Dạ thưa Luật sư, tôi được ba mẹ tặng cho mảnh đất phía sau nhà. Tôi thắc mắc liệu tôi có được tùy ý sử dụng mảnh đất đó khi ba mẹ tôi chưa thực hiện thủ tục sang tên không? Trường hợp không sang tên thì sẽ bị xử phạt không? Xin Luật sư giải đáp giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về cho tặng đất cũng như làm sáng tỏ vấn đề Tặng cho đất nhưng không sang tên. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Bộ luật Dân sự 2015
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Tặng cho đất là gì?
Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản hợp đồng giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thoả mãn các nhu cầu về sử dụng đất.
Thời hạn phải sang tên sổ đỏ sau khi tặng cho đất
Sang tên được thực hiện đối với trường hợp đất đai đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi về tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Sau khi sang tên, người nhận tặng cho được cấp Giấy chứng nhận quyền mới hoặc tiếp tục sử dụng Giấy chứng nhận của người tặng cho và bổ sung thông tin tặng cho nhà đất trong Giấy chứng nhận đó. Người được tặng cho đều có đầy đủ quyền và nghĩa vụ với nhà đất được tặng.
Khi tặng cho nhà đất phải công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho và sang tên là thủ tục bắt buộc. Kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục sang tên trong thời hạn không quá 30 ngày.
Ngày biến động trong trường hợp tặng cho được xác định như sau:
- Trường hợp không có thoả thuận về ngày tặng cho thì ngày biến động là ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho;
- Trường hợp các bên có thoả thuận về ngày tặng cho, ngày biến động là ngày do các bên thỏa thuận.
Như vậy, khi thực hiện tặng cho nhà đất, người sử dụng đất phải đăng ký biến động trong vòng 30 ngày kể từ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho hoặc ngày do các bên đã thoả thuận như trong hợp đồng.
Tặng cho nhà đất nhưng không sang tên có bị phạt không?
Mức xử phạt
Căn cứ theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp không đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
– Tại khu vực nông thôn:
+ Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
+ Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
– Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
Ngoài việc bị phạt tiền như trên thì buộc người đang sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.
Đối tượng bị xử phạt
Căn cứ theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp tặng cho nhà đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (khi nhận tặng cho nhà đất từ cha mẹ mà không sang tên thì người con bị xử phạt vi phạm hành chính).
Lưu ý: Theo quy định của pháp luật thì xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi không đăng ký biến động trong trường hợp tặng cho nhà đất chỉ đặt ra khi có hợp đồng tặng cho đã công chứng hoặc chứng thực, trường hợp cha mẹ tặng cho nhà đất cho con nhưng chỉ bằng lời nói thì không có căn cứ để xử phạt, vì việc tặng cho không có hiệu lực.
Tặng cho đất nhưng không sang tên có bị huỷ không?
Trường hợp tặng cho đất theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật (có hợp đồng công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật), việc không sang tên không khiến việc tặng cho đất này bị huỷ mà sẽ bị xử lý hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục như đã trình bày ở trên.
Trường hợp tặng cho đất có thể bị hủy khi xác định được hành vi tặng cho quyền sử dụng đất là vô hiệu, không kể đã sang tên hay chưa. Các trường hợp vô hiệu này được xác định như sau:
- Tặng cho đất nhưng không được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc không đăng ký nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định pháp luật;
- Bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ nếu hợp đồng tặng cho là hợp đồng có điều kiện;
- Hợp đồng tặng cho vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa; người xác lập không nhận thức, không làm chủ được hành vi của mình.
Căn cứ vào những trường hợp vô hiệu trên, bên tặng cho có thể yêu cầu Tòa án buộc bên được tặng phải hoàn trả lại quyền sử dụng đất đã tặng.
Thủ tục sang tên khi tặng cho đất như thế nào?
Căn cứ Điều 79 Luật đất đai 2013 thì thủ tục sang tên khi tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
1. Chuẩn bị hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Nộp hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhận giấy tiếp nhận hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan nhà nước .
3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng kí đất đai, nếu nộp hồ sơ tại cấp xã thì nhận tại UBND cấp xã.
Thành phần hồ sơ:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (Đã được công chứng tại văn phòng công chứng thành phố, tỉnh nơi có bất động sản).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tặng cho và người nhận quyền sử dụng đất như giấy khai sinh, hộ khẩu…
Số lượng hồ sơ: 1 bộ.
Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất.
Thời gian giải quyết: 10 ngày.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Tặng cho đất nhưng không sang tên” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Mức bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, lệ phí cấp lại sổ đỏ bị mất, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai,tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tra cứu quy hoạch thửa đất, chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Miễn thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho đất có được không?
- Hồ sơ tặng cho đất gồm những gì?
- Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về tặng cho đất đai năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Lệ phí khi thực hiện thủ tục sang tên tặng cho quyền sử dụng đất gồm:
Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp); Hiện nay, mức lệ phí thẩm định này được áp dụng tại các địa phương khác nhau là không giống nhau và căn cứ vào Quyết định cụ thể về lệ phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mỗi địa phương.
Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể.
Theo quy định tại Điều 1 TT34/2013/TT-BTC về sửa đổi bổ sung một số điều của thông tư 124/ 2011/ TT- BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định nhà, đất là quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thì không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Trường hợp người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013
Trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:
Thứ nhất, trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
Thứ hai, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).
Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Ngoài ra, đối chiếu với quy định tại Điều của Luật Công chứng 2014:
“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.
Theo căn cứ trên thì hợp đồng tặng cho bất động sản đã công chứng thì sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Hiệu lực của hợp đồng tặng cho và hiệu lực của việc tặng cho là khác nhau. Tuy nhiên, từ thời điểm hợp đồng tặng cho có hiệu lực, các bên trong quan hệ hợp đồng đã bắt đầu phát sinh quyền và nghĩa vụ với nhau. Bên cho tặng chỉ có quyền đòi lại đất nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về quyền này.
