Tái định cư tại chỗ là gì theo quy định?

Tái định cư là việc nhà nước tổ chức, bố trí chỗ ở cho người sử dụng đất bị thu hồi đất hoặc việc nhà nước, doanh nghiệp thực hiện khi cải tạo, xây dựng nhà chung cư. Tái định cư bao gồm tái định cư tại chỗ và tái định cư đến địa điểm khác. Người dân tuỳ từng trường hợp sẽ được cấp nhà xây sẵn hoặc nhà tái định cư và có cả những trường hợp không được hỗ trợ tái định định cư bằng nhà mà chỉ bằng một khoản chi phí nhất định. Trong bài viết này, Tư vấn luật đất đai sẽ giúp mọi người hiểu rõ các quy định về tái định cư tại chỗ là gì theo pháp luật Việt Nam.

Tái định cư tại chỗ là gì theo quy định?

Pháp luật không quy định cụ thể tái định cư tại chỗ là gì, tuy nhiên có thể hiểu hình thức tái định cư tại chỗ là người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại khu vực thu hồi đất.

Thường khu vực thu hồi đất thường rất rộng lớn do thu hồi từ nhiều thửa đất của nhiều người và do đó người đó có thể được bố trí tái định cư ngay trên khu đất hoặc khu đất bị thu hồi của người miễn sao trong cùng dự án.

Khi nào được tái định cư tại chỗ?

Khi mua căn hộ chung cư ngoài việc sở hữu căn hộ của mình thì còn có quyền sử dụng đất chung với những chủ sở hữu căn hộ khác trong tòa nhà. Diện tích đất sử dụng chung gồm diện tích xây dựng khối nhà chung cư; diện tích làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà; diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư.

Ngoài việc sở hữu căn hộ chung cư theo thời hạn được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thì còn có quyền sử dụng lâu dài đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư, diện tích sân,… Điều đó đồng nghĩa với việc dù chung cư bị phá dỡ nhưng chủ sở hữu căn hộ vẫn có quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khác thì việc bố trí tái định cư được quy định như sau:

“a) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật này;

b) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.”.

Chủ sở hữu căn hộ chung cư được bố trí tái định cư tại chỗ nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

(1) Nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khác.

(2) Chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ.

Ngoài ra, việc bố trí tái định cư tại chỗ cũng là một trong những nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định rõ tại Điều 35 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

3. Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.”.

Có phải bù tiền khi tái định cư tại chỗ?

Mặc dù chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất lâu dài đối với phần đất dùng để xây dựng nhà chung cư nhưng đây là quyền sử dụng chung nên khi xây dựng lại nhà chung cư thì hầu hết phải “bù thêm tiền” nếu có nhu cầu tái định cư tại chỗ.

Điểm b khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở 2014 quy định bố trí nhà ở tái định cư nhà ở như sau:

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;”.

Theo đó, nếu có chênh lệch thì việc thanh toán sẽ thực hiện theo 02 trường hợp như sau:

• Theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt nếu Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
• Theo thỏa thuận của các bên nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Việc phải bù thêm tiền cũng là điều dễ hiểu bởi lẽ diện tích đất xây dựng cư không quá rộng nhưng là đất của nhiều người, đồng thời chi phí xây dựng nhà chung cư mới rất lớn.

Quy định về mua bán nhà tái định cư

Điều kiện mua nhà tái định cư

Nghị định 99/2015/NĐ-CP, ngày 20-10-2015 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Theo đó, Điều 30 của Nghị định quy định đối tượng, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư như sau:

1. Đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư gồm:

a) Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;

c) Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở.

2. Điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định như sau:

a) Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành;

b) Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;

c) Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này thì được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định tại Điều 115, Điều 116 của Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.”

Như vậy chỉ những đối tượng có đủ các điều kiện theo Luật nhà ở tái định cư trên mới có quyền mua nhà tái định cư mà thôi. Hay nhà ở tái định cư với mục đích để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật. Loại hình nhà này chỉ được bán cho hộ dân thuộc diện bị giải tỏa của dự án.

Thủ tục mua nhà tái định cư

Đặc trưng và lợi ích của mua nhà tái định cửa đó là mỗi hộ dân ngoài tiền đền bù hỗ trợ giải phóng mặt bằng còn được có quyền mua căn hộ tái định cư với giá gốc so với giá bạn nhà cho người không thuộc đối tượng có nhà đất bị giải phóng mặt bằng.

Bạn có thể thấy hiện nay chính sách phát triển và quản lý nhà ở thương mại không chủ có nhà ở phục vụ tái định cư mà còn có loại hình nhà ở thương mại phục vụ tái định cư. Những người mua nhà ở tái định cư sẽ cần đảm bảo về điều kiện mua và có đầy đủ hồ sơ mua bán nhà tái định cư.

Hồ sơ mua bán nhà tái định cư

1. Mẫu đơn xin mua nhà tái định cư: Người mua nhà tái định cư cần có mẫu đơn mua nhà tái định cư theo: Mẫu đơn đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư được quy định tại phụ lục số 08 ban hành kèm theo thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và nghị định 99/2015/NĐ-CP

2. Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng chính thức, có con dấu và chữ ký của các cơ quan ban hành cấp cho các hộ gia đình;

3. Đơn giá bán nhà tái định cư do Sở xây dựng phê duyệt;

4. Phiếu bốc thăm nhà tái định cư. Phiếu này được cấp sau khi đã bốc thăm xác định số nhà, số phòng;

5. Quyết định bán nhà của UBND thành phố hoặc UBND tỉnh phê duyệt (Đây là một trong những loại giấy tờ quan trọng nhất);

6. Hợp đồng mua bán nhà giữa hộ gia đình, cá nhân được phân nhà tái định cư với Công ty quản lý nhà, hoặc xí nghiệp quản lý nhà (Rất quan trọng);

7. Các phiếu thu tiền do Công ty quản lý nhà, hoặc xí nghiệp quản lý nhà cấp.

Mời bạn xem thêm:

• Quy chế bốc thăm tái định cư như thế nào?
• Khi nào được hỗ trợ tái định cư?
• Thủ tục nhập khẩu khi mua nhà chung cư như thế nào?

Thông tin liên hệ

Trên đây là các thông tin của Tư vấn luật đất đai về “Tái định cư tại chỗ là gì theo quy định?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới tư vấn pháp lý bồi thường khi bị thu hồi đất có thể tham khảo và liên hệ tới Tư vấn luật đất đai để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.

Liên hệ hotline: 0833.101.102

Câu hỏi thường gặp