Theo quy định của pháp luật hiện hành người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có các quyền đối với đất như; chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế …. Tuy nhiên trong thực tế hiện nay, ngoài các quyền nêu trên thì người sử dụng đất còn cho người khác mượn đất để họ sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định nào đó. Việc cho mượn đất này trong nhiều trường hợp đã xảy ra nhiều tranh chấp phát sinh. Vậy thì theo quy định hiện hành thì “Quyền sử dụng đất có cho mượn được không”?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây nhé.
Quyền sử dụng đất có cho mượn được không?
Theo quy định của pháp luật thì gười sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định. Dựa theo quy định này; thì pháp luật không liệt kê cho người sử dụng đất có quyền “cho mượn” quyền sử dụng đất; nhưng trong thực tế lại xảy ra rất nhiều trường hợp người sử dụng đất cho mượn quyền sử dụng đất.
Bởi vì không có bất cứ văn bản pháp luật nào quy định về việc cấm thực hiện giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất; cho nên chúng ta được làm những gì mà pháp luật không cấm bởi quyền sử dụng đất là một loại tài sản; điều đó đồng nghĩa với việc “cho mượn đất” trên thực tế là điều hết sức bình thường và không vi phạm pháp luật.
Pháp luật hiện nay không đặt ra quy định chi tiết, cụ thể về cho mượn đất là gì? Nhưng trên thực tế, cho mượn đất hay cho mượn quyền sử dụng đất là việc mà người sử dụng đất tạm thời cho cá nhân, tổ chức, cơ quan…được hưởng lợi từ việc sử dụng đất trong một khoảng thời gian nào đó. Người được mượn đất có thể được cho người khác mượn lại nhưng phải được sự cho phải của người cho mượn đất.
Cho mượn đất cũng tương tự việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho đất….Tuy nhiên, cho mượn đất để sử dụng không làm phát sinh việc chuyển giao quyền sử dụng đất của người sử dụng đất sang cho người khác. Vì vậy, trên thực tế, chủ sở hữu của mảnh đất có quyền đòi lại mảnh đất đã cho mượn. Khi được chủ sở hữu đất đòi lại đất đã cho mượn mà người mượn không trả là vi phạm quy định của pháp luật. Quy định về quyền cho mượn đất.
Thủ tục cho mượn đất được tiến hành như thế nào?
Bước 1: xác định quyền của người sử dụng đất
Việc đầu tiên trước khi thực hiện cho mượn đất đó chính là xác định mình có những quyền gì đối với mảnh đất; các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ thể.
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1 trong các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; mà không có quy định về việc cho mượn đất.
Chính vì vậy; căn cứ theo quy định trên thì việc cho mượn đất sẽ không bắt buộc mảnh đất đó phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Tuy nhiên; sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ là căn cứ hợp pháp để pháp luật công nhận quyền sở hữu đối với mảnh đất của bạn nếu như bạn cho mượn đất của bạn cho người khác trong một thời gian dài trong khi đất của bạn chưa có sổ đỏ; thì việc đòi lại đất của bạn sau này sẽ có thể sẽ gặp khó khăn. Vì nếu như mảnh đất của bạn mà sử dụng hợp pháp trong khoảng thời gian dài; thì bên đi mượn đất sẽ có thể căn cứ vào yếu tố này để có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên họ (vì họ là người trực tiếp sử dụng đất do bạn đã cho người đó mượn đất).
Để có thể chắc chắn hơn; thì lúc cho mượn đất bạn nên tiến hành làm hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất và ký tên đầy đủ.
Bước 2: soạn thảo hợp đồng cho mượn đất
Bước tiếp theo trong thủ tục cho mượn đất chính là soạn thảo hợp đồng cho mượn đất. Để có thể chắc chắn hơn thì lúc cho mượn đất, người cho mượn nên tiến hành làm hợp đồng thỏa thuận cho mượn đất và ký tên đầy đủ hoặc có thể mang hợp đồng đi công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Hợp đồng cho mượn đất là bản thỏa thuận về việc cho mượn đất. Nội dung hợp đồng nêu rõ về quyền, trách nhiệm; nghĩa vụ của bên mượn và bên cho mượn. Thời hạn hợp đồng sẽ do hai bên tự thỏa thuận.
Nội dung cơ bản khi soạn thảo hợp đồng cho mượn đất cần chú ý:
- Thông tin cá nhân của bên mượn và bên cho mượn (họ tên; địa chỉ;…);
- Thông tin về tài sản cho mượn: diện tích mảnh đất cho mượn; số thửa; địa chỉ;…
- Mục đích của việc mượn quyền sử dụng đất: trồng trọt; chăn nuôi;…
- Ghi rõ thời hạn mượn là bao lâu; hoặc thời hạn chấm dứt khi đã đạt được mục đích sau khi mượn đất;
- Quyền và nghĩa vụ của bên mượn và bên cho mượn;
- Các nội dung khác các bên có quyền tự thỏa thuận.
Bước 3: công chứng, chứng thực hợp đồng cho mượn đất
Hiện nay để tính xác thực của các loại hợp đồng được cao hơn thì người dân bắt buộc phải tiến hành thủ tục xin công chứng những bản hợp đồng này, để nếu có tranh chấp xảy ra thì sẽ dễ dàng hơn trong việc giải quyết. Bởi vậy, Căn cứ khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014; ta có thể hiểu bản chất của hoạt động công chứng chính là để xác nhận tính xác thực; hợp pháp của văn bản, hợp đồng. Tuy nhiên; việc cho mượn quyền sử dụng đất vẫn chưa được Luật đất đai quy định nên các công chứng viên không có căn cứ pháp lý rõ ràng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất; và sẽ có nhiều trường hợp hợp đồng này sẽ không được công chứng và vô hiệu về mặt hình thức.
Song khi có tranh chấp xảy ra tòa án không tuyên vô hiệu hợp đồng này; mà dẫn sang việc tranh chấp đòi lại tài sản của bên đã cho mượn quyền sử dụng đất; bên cho mượn quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chứng minh quyền sử dụng đất trên là tài sản của mình.
Chứng thực hợp đồng; giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định chứng nhận; xác nhận sự thực về thời gian; địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện; chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.
Thủ tục giải quyết khi có tranh chấp đòi lại đất cho mượn
Giai đoạn 1: Hòa giải
Theo đây, với tranh chấp đòi lại đất cho mượn là tranh chấp liên quan đến đất đai. Do đó, tranh chấp này không cần phải hòa giải tại cơ sở (không cần hòa giải tại UBND cấp xã).
Pháp luật dân sự nước ta ưu tiên sử dụng biện pháp thỏa thuận, tự hòa giải giữa các bên, vậy ên khi có tranh chấp dân sự xảy ra thì cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành biện pháp hòa giải đầu tiên.
Theo đó, căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án (không cần hòa giải tại UBND cấp xã) mà các bên sẽ tự hòa giải, thương lượng hoặc khởi kiện tại Toàn án. Cụ thể:
- Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất…
Như vậy, đối với tranh chấp hợp đồng cho mượn đất là hợp đồng tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì Không cần thực hiện thủ tục hòa giải cơ sở để khởi kiện ra Tòa án.
Giai đoạn 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết khi tranh chấp phát sinh
Tranh chấp hợp đồng cho mượn đất thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp huyện thụ lý giải quyết tranh chấp (khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015).
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Hồ sơ khởi kiện
- Đơn khởi kiện đòi lại đất cho người khác mượn để canh tác
- Hợp đồng cho mượn (nếu có);
- Tài liệu, chứng cứ có liên quan đến tranh chấp;
- Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân, căn cước công dân,…).
Thủ tục khởi kiện
– Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án, trong thời hạn 03 ngày làm việc Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán giải quyết đơn yêu cầu.
– Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án khi hồ sơ hợp lệ, và tiến hành thủ tục cần thiết để chuẩn bị xét xử.
– Xét xử sơ thẩm.
– Xét xử phúc thẩm (nếu có).
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Quyền sử dụng đất có cho mượn được không“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý về chia nhà đất sau ly hôn cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Điều 188 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 điều 16 Luật đất đai 2013 thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì việc cho mượn đất sẽ không bắt buộc mảnh đất đó phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ hợp pháp để pháp luật công nhận quyền sở hữu đối với mảnh đất nếu như cho mượn đất mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gây khó khăn trong việc đòi lại đất nếu như người mượn đất muốn chiếm hữu mảnh đất.
Thứ nhất; đây là 1 loại văn bản; giấy tờ cần có.
Thứ hai; tầm quan trọng xuất phát từ thực tiễn:
– Hiện nay hoạt động mượn đất rất phức tạp; nhu cầu thuê đất lại ngày càng nâng cao. Nếu không phải người có chuyên môn thì rất dễ bị lợi dụng; và dễ bị xâm phạm về quyền và lợi ích khi ký kết hợp mượn thuê đất.
– Trước khi ký hợp đồng nên tham khảo kĩ các thông tin trên báo, đài, internet,…, qua đó cảnh giác với những mánh khóe lừa đảo của những kẻ xấu lợi dụng và phải cẩn thận trong khâu soạn thảo hợp đồng cho mượn đất. Và nếu không chắc chắn hãy liên hệ với luật sư X để được hỗ trợ một cách nhanh và chính xác nhất.
Để có thể chắc chắn hơn thì lúc cho mượn đất, người cho mượn nên tiến hành làm hợp đồng thỏa thuận cho mượn đất và ký tên đầy đủ hoặc có thể mang hợp đồng đi công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, việc lập hợp đồng mượn đất của các bên được thực hiện theo quy định tại Điều 494 BLDS năm 2015 như sau:
“Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.”
Đối với hợp đồng mượn quyền sử dụng đất thì Điều 502 BLDS năm 2015 quy định phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp; việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Trong hợp đồng cần thể hiện được rõ các quyền và nghĩa vụ của bên mượn và bên cho mượn tài sản theo quy định của bộ luật dân sự 2015.
Lưu ý: Bên mượn đất vẫn phải tuân thủ những quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất, thực hiện việc sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng ranh giới, phạm vi sử dụng đất; phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đã được phê duyệt và có hiệu lực thi hành; tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan và thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
