Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là cơ quan đứng ra đại diện quản lý. Không chỉ cá nhân mới có quyền được sở hữu nhà đất mà doanh nghiệp cũng có quyền sở hữu loại bất động sản này. Khi sở hữu nhà đất thì chủ sở hữu có một số quyền và nghĩa vụ nhất định, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình sang cho người khác thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Nhiều độc giả băn khoăn không biết Quy trình doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Chủ thể nào được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp? Chi phí khi doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm những khoản chi phí nào? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển quyền sử dụng đất như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.
Ví dụ: Anh Vũ Văn L có một miếng đất diện tích là 500 m2, ngay tại trục đường chính của thị trấn C. Do cần tiền, anh L giao bán đất. Anh Nguyễn Minh D đã đến xem xét miếng đất và quyết định mua. Hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau. Theo đó, ngay sau khi anh D đưa đủ cho anh L số tiền đã thỏa thuận (2 tỷ đồng), anh L sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh D.
Nhận chuyển nhượng đất là là việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác bằng những hình thức khác nhau theo quy định của pháp luật. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là được xem là sự trao và nhận mà ở đó, các bên dùng quyền hạn của mình để trao đổi quyền lợi cho nhau, đặc biệt là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Doanh nghiệp có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế, có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.
Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
Có thể thấy, điều luật trên đã quy định rằng người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Trong trường hợp này, khi đảm bảo những điều kiện nhất định theo quy định của Nhà nước và pháp luật, doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thông qua một hợp đồng dân sự hợp pháp.
Tuy nhiên, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện quyền chuyển nhượng phải bảo đảm điều kiện sau:
- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai năm 2013.
Chủ thể nào được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp?
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp bao gồm:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhận được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Quy trình doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy trình doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất. Các bên mang hợp đồng chuyển nhượng đất đến văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng kèm theo là bản sao các giấy tờ tùy thân; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản sao các giấy tờ khác.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính gồm:
- Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 01/LCHS quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT (bản chính).
- Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bản chính, nếu có).
- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các Khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai (bản chính) và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (bản sao, nếu có)
- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (bản sao, nếu có).
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)
- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc);
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc);
- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;
- Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
Chi phí khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các khoản chi phí khi doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các chi phí cơ bản sau đây:
- Phí thẩm định hồ sơ : 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000 đồng/hồ sơ (đối với trường hợp có chuyển nhượng);
- Lệ phí cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết chỗ xác nhận), xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận : 50.000 đồng/lần.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong trường hợp không được miễn): 100.000đ/Giấy chứng nhận trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất); 500.000đ/Giấy chứng nhận trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Lệ phí Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: 30.000 đồng/bản (đối với trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn bằng một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất);
- Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: 30.000 đồng/lần.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như giá đất bồi thường khi thu hồi đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Điều 193 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau:
Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai năm 2013.
Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
Đơn đề nghị đăng ký biến động (mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)
Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc);
Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc);
Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;
Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật.
Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp gồm:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa;
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
