Thưa Luật sư. Gia đình tôi hiện đang sở hữu một mảnh đất tại Bình Phước, trên mảnh đất đó có một căn nhà 2 tầng và đầy đủ đồ dùng tiện nghi. Tổng giá trị mảnh đất và căn nhà khoảng 5 tỷ đồng. Hiện tại, tôi đang có nhu cầu bán mảnh đất đó nhưng do bản thân không hiểu biết nhiều về pháp luật đất đai. Vậy Luật sư có thể cung cấp cho tôi thông tin về quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Tôi cần chuẩn bị hồ sơ gồm những gì? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc của mình, mời bạn tham khảo bài viết sau đây của chúng tôi nhé:
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần những điều kiện gì?
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
Hồ sơ cần chuẩn bị
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.
– Căn cước công dân của các bên
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong tình trạng độc thân
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đóng các loại lệ phí nào?
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân do bên bán chịu do có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế thu nhập cá nhân này được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 2% x Giá chuyển nhượng
Nếu trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự xuất hiện của các bên môi giới, được ủy quyền, các bên này chịu thuế thu nhập cá nhân do có thu nhập phát sinh.
Các trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi:
+ Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ do bên mua chịu và được xác định như sau:
Tiền lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2).
Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ khi:
+ Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
+ Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
+ Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình; khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.
Các loại chi phí khác
Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng, tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng.
Mức phí công chứng: Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở), mức thu phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có nhà ở, tài sản khác gắn liền trên đất thì căn cứ tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
Sự giống nhau
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển đổi quyền sử dụng đất là hai hình thức CQSDĐ. Trong đó, một bên giao đất và quyền sử dụng đất cho bên kia chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.
+ Về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất, CNQSDĐ được quy định theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013
+ Về thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng quyền sử dụng đất, việc này được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2013
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Điều 168 Luật Đất đai.
Sự khác nhau
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể hiểu là quan hệ mua bán, hoàn đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nghĩa là các bên vừa là người chuyển đổi, vừa là người nhận chuyển đổi.
Có thể bạn quan tâm
- Tách thửa đất mất bao lâu theo quy định mới?
- Quy định tách thửa đất trồng cây hàng năm
- Cách viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai nhanh
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đền bù đất, thủ tục mua bán, gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, gia hạn thời gian sử dụng đất, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai;… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Câu hỏi thường gặp
04 trường hợp sau đây thì không được nhận chuyển nhượng:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Tại điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất Đai 2013 đối với đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và việc đăng ký biến động đất đai này được hiểu là việc chuyển nhượng hay sang tên sổ đỏ.
Như vậy, thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định không quá 10 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ.
Trường hợp ngoại lệ đối với bất động sản ở các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian tối đa thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất không quá 20 ngày.
1. Thông tin của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng: tên, số CMND…. ;
2. Thông tin về thửa đất chuyển nhượng: loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng…
3. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
4. Giá chuyển nhượng;
5. Phương thức, thời hạn thanh toán;
6. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
7. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
8. Lời cam kết thông tin ghi trên hợp đồng là đúng sự thật
