Bất động sản nhà đất là một trong những vấn đề luôn thu hút được đông đảo người dân quan tâm. Trên thị trường hiện nay, việc đầu tư mua bán bất động sản đất đai đang diễn ra rất sôi nổi. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro khi đầu tư mua nhà đất và kiếm được lợi nhuận cao, các nhà đầu tư cần phải nắm bắt được các quy luật tăng giảm giá đất để phán đoán chính xác. Vậy cụ thể, Quy luật tăng giá đất hiện nay gồm những quy luật gì? Cách xác định giá trị tăng thêm của bất động sản dưới góc độ pháp luật như thế nào? Một số lời khuyên hữu ích dành cho các nhà đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay cần nắm ? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Cách xác định giá trị tăng thêm của bất động sản dưới góc độ pháp luật
Tại điểm c khoản 3 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003, theo đó: Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai gồm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Quy định này có vẻ tạo ra sự công bằng trên thị trường mua bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Bản chất của quy định là để điều tiết lợi ích giữa người đầu tư đất và cơ quan đầu tư hạ tầng. Theo đó, mỗi khi nhà nước đầu tư các dự án hạ tầng, đường, hệ sinh thái, khu đô thị, sân bay, cảng biển… thì khiến bất động sản khu vực lân cận luôn tăng giá tiền mua và tăng giá trị thương mại với đất. Người được thụ hưởng theo nhẽ công bằng mà nó phải được “chia” cho các bên lợi ích bao gồm bên đầu tư hạ tầng là Nhà nước và bên đầu tư đất là các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân.
Nhưng trong thực tế thì hầu như nhà đầu cơ (vì họ không đầu tư gì để phát triển đất) đất đang được hưởng trọn vẹn phần giá trị tăng thêm của đất khi mảnh đất họ đầu tư tăng thêm giá trị thương mại mà phần tăng thêm đó không phải do họ tạo ra.
Mặc dù tại khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai năm 2013 đã có quy định tại Điều 19 rằng Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai:
1. Nhà nước quyết định chính sách thu, chi tài chính về đất đai.
2. Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.
Theo thời gian, sự điều chỉnh của Luật Đất đai tuy làm rõ hơn một phần giá trị đất tăng thêm có phần hạ tầng ngoài công cụ tài chính về đất đai là thuế hay tiền sử dụng đất, chính sách thu hồi đất nhưng vẫn chưa làm toát lên được nội dung người đầu tư bất động sản, mua đất được hưởng lợi từ sự đầu tư hạ tầng của Nhà nước ra sao? Cách xác định thế nào? Nếu được hưởng lợi thì nghĩa vụ tài chính từ phần hưởng lợi đó phải đóng góp bao nhiêu? Và điều đặc biệt hơn nữa là không có những quy định cụ thể bởi phần “tăng thêm” đó được xác định từ căn cứ nào.
Có hạn chế đó có lẽ từ việc xác định hệ số K và Khung giá đất. Từ trước tới nay chúng ta đều xác định theo khung giá đất mà không phải là bảng giá đất hàng năm hay hàng quý, hàng mỗi 6 tháng, cũng như giá thị trường.
Quy luật tăng giá đất hiện nay
Trong đầu tư kinh doanh bất động sản, thị trường luôn có sự điều tiết theo hình sin, khi đầu tư nếu nắm được 3 quy luật điều tiết thị trường bất động sản thì sẽ hạn chế được những rủi ro nhất định. Quy luật tăng giá đất hiện nay gồm:
- Quy luật giá trị
- Quy luật cung cầu
- Sự điều tiết của nhà nước
Bây giờ chúng ta sẽ cùng phân tích từng quy luật nhé:
Quy luật giá trị
Như chúng ta đều biết bất động sản luôn sát cánh cùng sự phát triển của con người, nó là nhu cầu thiết yếu (một trong 4 nhu cầu thiết yếu ) của con người. Bất động sản có thể được sử dụng để ở, cho thuê, kinh doanh, thậm chí khi chết (mất )…cũng cần bất động sản, chính vì vậy ngày nay có 1 vài dịch vụ về bất động sản tâm linh..
Bất động sản nếu có nhiều công dụng, lợi ích thì giá trị của nó càng cao ..giá trị cao thì giá bán cũng cao và dễ thanh khoản hơn. Ví dụ Bất động sản vừa có thể ở vừa kinh doanh, vừa gần các khu vực tiện ích thì sẽ cao hơn các bất động sản chỉ có ở và vị trí xa các tiện ích.
Tuy nhiên vẫn có rất nhiều nhà đầu tư mua bất động sản ở các khu vực vùng xa, không có tiện ích gì…Do hầu hết là do tâm lý đám đông và tin đồn như khu vực đó sắp xây dựng sân bay, khu đó chuẩn bị lên quận, lên thành phố..nhưng theo thời gian thì tin đồn vẫn là tin đồn. Thậm chí có 1 số dự án quy hoạch tầm nhìn 20-30 năm cũng có những thời gian để thực hiện nó thì rất xa vời. Chính vì vậy họ đã không áp dụng đúng về quy luật giá trị.
Thường thì các bất động sản như vậy chỉ mua bán lúc có sóng thị trường, khi sóng đi qua thì thanh khoản vô cùng khó khăn.
Ở các nước tư bản thì họ không coi trọng nhiều về nhà đất vì tổ tiên xa xưa của họ là người du mục, họ chăn nuôi gia súc từ các bãi cỏ này đến bãi cỏ khác. Nhưng Việt Nam ta từ xưa đã luôn coi trọng An cư lạc nghiệp, nên chúng ta trồng lúa trên mảnh đất cố định hàng trăm, ngàn năm.Và ở Việt Nam, bạn được xem là giàu có khi sở hữu nhiều bất động sản. Và có đến 85-90 % người giàu ở Việt Nam đều liên quan đến bất động sản.
Ngoài mục đích để an cư thì bất động sản sử dụng để sản xuất, kinh doanh , để làm nhà xưởng , nhà máy, cho thuê bãi đổ xe,.. nên bất động sản luôn có giá trị hơn các tài sản khác.
Quy luật cung cầu
Bạn đã từng nghe câu nói “Đất chất người đông” hay “người thì sinh ra được, càng ngày càng nhiều còn đất thì không sinh ra được không” ..Đó là câu nói phản ánh đến yếu tố quy luật cung cầu. Trong hiện tại và tương lai, số lượng con người vẫn tiếp tục tăng trưởng nhưng diện tích đất không thể tăng trưởng được, cho nên nhu cầu về đất đai chỉ có tăng lên chứ không có giảm đi.
Nếu bạn sống ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng thì bạn sẽ hiểu nhu cầu về bất động sản nhiều như thế nào. Hãy thử đặt mình vào vị trí một người lao động tới một địa phương khác làm việc, bạn sẽ làm gì đầu tiên, đó chính là tìm 1 nơi ở, nơi ở quan trọng hơn các nhu cầu khác , nó ảnh hưởng đế cuộc sống sinh hoạt của bạn.
Theo quy luật cung cầu thì nguồn cung cố định mà cầu thì tăng, vì vậy giá tăng chứ không giảm (không tính đến yếu tố đầu cơ hay ngắn hạn)..Trong bất cứ thời điểm nào,bất cứ nơi đâu, con người luôn tìm kiếm và sử dụng đất.
Khi đầu tư bất động sản, hãy mua các bất động sản có vị trí đắc địa, hoặc mua các bất động sản có sô lượng ít nhưng nhu cầu cao như các trục đường lớn, gần tiện ích..vì số lượng những sản phẩm đó trong dự án rất ít.. Nó cũng tác động nhiều đến giá và tính thanh khoản cho bất động sản của bạn.
Quy luật điều tiết của Nhà nước
Trước tiên ta sẽ nói về lạm phát và chính sách nới lỏng định lượng của chính phủ. Hiện tại lượng tiền lưu thông trong nền kinh tế ở chiều hướng tăng và còn tăng nữa. Dĩ nhiên giá bất động sản sẽ tăng theo khi lạm phát giá tăng. Quy luật kinh tế cho thấy khi lượng tiền tăng thì càng lạm phát, và lạm phát là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà cửa tăng cao hơn.
Một trong những lý do nữa là thị trường tài chính ở Việt Nam chưa phát triển, đặc biệt là thị trường vốn. Vấn đề lớn nhất hiện tại là việc tỷ giá hối đoái bị cố định hóa cũng như việc kiểm soát sự lưu thông của vốn nên các nhà đầu tư trong nước khó tiếp cận các kênh đầu tư và thị trường nước ngoài một cách dễ dàng. Ngoài ra, bất động sản là kênh đầu tư rất được ưu đãi trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc vay tiền để đầu tư. Phải 70-80 % nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Hầu như hiện tại viêc mua bất động sản là chạy theo quy hoạch trước, chính các nhà đầu tư sơ cấp (F0) là người tạo ra nhu cầu ở và đầu tư đất ở 1 khu vực nhất định. Khi một khu vực được quan tâm thì nhiều nhà đầu tư đổ xô về nó, trở thành “cơn sốt” trong mắt các nhà đầu tư bất động sản, khi đó càng nhiều người đầu tư, dòng tiền đổ về một khu vực nhiều thì giá đất khu đó sẽ tăng lên.
Những thời kỳ sốt đất đều do quy luật cung cầu, giá đất được đẩy lên cao hơn giá trị thật, khi đó hãy thận trọng và xét lại quy luật giá trị.
Lời khuyên cho các nhà đầu tư bất động sản hiện nay
Thứ nhất, thị trường nhà ở sẽ phục hồi
Thị trường không đi xuống mãi. Sau thời kỳ suy thoái khi giá nhà và nhu cầu giảm, thị trường sẽ phục hồi trở lại. Trong cuộc Đại suy thoái, được coi là một trong những cuộc khủng hoảng thị trường nhà ở tồi tệ nhất lịch sử, giá trị bất động sản tại Mỹ đã giảm 37% trong vòng 6 năm. Nhưng 5 năm sau đó, thị trường đã trở lại thời kỳ đỉnh cao trước suy thoái và tiếp tục tăng 59% giá trị trong vòng 5 năm tiếp theo.
Không ai muốn thấy giá trị tài sản của mình đi xuống, nhưng thiệt hại tài chính chỉ có thể xảy ra nếu nhà đầu tư buộc phải bán bất động sản để cắt lỗ hoặc do sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Vì vậy, nhà đầu tư cần tiếp cận bất động sản để đầu tư theo hướng dài hạn và duy trì tài sản này trong suy thoái thay vì bán ra vội vàng để tránh thua lỗ.
Ngoài ra, nhà đầu tư nên lưu ý tới dòng tiền mà bất động sản tạo ra, ví dụ từ hoạt động cho thuê. Dòng tiền này sẽ giúp khoản vốn chủ sở hữu sinh lời ngay cả khi định giá căn nhà suy giảm.
Thứ hai, hạn chế đòn bẩy là biện pháp phòng ngừa rủi ro tốt nhất
Ở một số thị trường đi xuống, nhu cầu thuê có thể giảm, dẫn đến giá thuê thấp hơn hoặc tỷ lệ trống cao hơn, từ đó làm giảm hoặc đưa dòng tiền sinh ra từ bất động sản đó về không. Nếu tình trạng này diễn ra trong vài tháng, thậm chí vài năm như trong đại dịch Covid-19 vừa qua, nhà đầu tư sẽ phải tự chi trả các chi phí phát sinh và lãi vay cho đến khi dòng tiền trở lại.
Nếu nhà đầu tư sử dụng quá nhiều đòn bẩy và không đủ khả năng để trang trải các chi phí vay này, họ có thể buộc phải bán nhà ngay cả khi thị trường đi xuống. Do đó, nhà đầu tư nên chuẩn bị một quỹ khẩn cấp cho bất động sản, tối thiểu là đủ để trả chi phí cho căn nhà và thanh toán khoản vay thế chấp trong vòng 3 tháng.
Thứ ba, thị trường đi xuống là cơ hội để mua vào
Sự sụp đổ của thị trường bất động sản giai đoạn 2007 – 2008 tại Mỹ đã mang đến cơ hội mua vào rất lớn cho các nhà đầu tư hiểu biết và có sẵn nguồn vốn. Do nguồn hàng tồn kho nhiều và nhu cầu mua ít, giá bất động sản giảm đáng kể, mang lại lợi nhuận tốt hơn và khả năng tăng giá cao hơn về dài hạn.
Ở thời điểm hiện tại, lãi suất đang tăng trở lại và có khả năng tiếp tục tăng lên khi lạm phát ngày càng cao. Lãi suất tăng kéo theo chi phí đi vay cao hơn, những người có sẵn tiền mặt sẽ là “vua” trên thị trường và hưởng lợi vô cùng lớn khi mua vào các bất động sản với giá thấp hơn bình thường.
Tóm lại, thị trường nhà đất đang đi xuống không phải là một điều hoàn toàn xấu. Hiểu được ba quy luật trên, nhà đầu tư có thể vững tâm vượt qua cơn bão, thậm chí đạt được vị trí cao hơn trên thị trường bất động sản nếu nhanh nhạy nắm bắt cơ hội.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Quy luật tăng giá đất” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới hợp đồng đặt cọc nhà đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Nhà tạo lập thị trường là những người điều tiết thị trường, đó là một quy luật được lặp lại nhiều lần. Giá trong thị trường đất nền cũng vậy, phải trải qua nhiều giai đoạn để có thể tăng giá:
Giai đoạn 1: Đây là giai đoạn bình thường, mọi giao dịch mua bán đều có giá rẻ với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi lớn. Thông thường những nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ chọn đầu tư đất nền vào thời điểm này.
Giai đoạn 2: Giai đoạn hai, đất nền được giao bán rộng rãi, giá từ đó cũng tăng lên từ 15-20% so với giai đoạn 1. Vì vậy những người mua ở giai đoạn 1 nếu bán đi đã có lời.
Giai đoạn 3: Khi các dự án chuẩn bị hoàn thiện, nhà đầu tư bắt đầu chú trọng hơn đến các tiện ích và tiềm năng sinh lợi của dự án. Lúc này chủ đầu tư vẫn bán với giá cao, nên nhiều người lựa chọn mua lại từ những người đã mua trong giai đoạn 1 và 2.
Giai đoạn 4: Giai đoạn mà đất nền đã có đủ tính pháp lý và sổ hồng, giá đất lúc này cũng đã rất cao so với giai đoạn 1. Nếu dự án đất nền có nhà thì bây giờ đã có thể cho thuê với lợi nhuận tốt.
Chỉ có một phương pháp hiệu quả là tuân thủ quy luật cung cầu trên thị trường và quản lý chặt chẽ hoạt động giao dịch, sự liên kết mã số định danh cá nhân, tài khoản giao dịch ngân hàng và cấm sử dụng tiền mặt trong tương lai mới có thể góp phần minh bạch hóa giá thực của đất đai trên thị trường nhằm tạo được giá chính xác theo thời gian thực. Điều quan trọng hơn cả là hãy xem bất động sản như một loại tài sản giao dịch trên dữ liệu công nghệ như chứng khoán có lẽ cũng là một phương pháp kiểm soát giá tốt. Sẽ có sự niêm yết bất động sản trên sàn giao dịch cụ thể của Quốc gia như là mua bán cổ phiếu, trái phiếu và có chế độ báo cáo nghiêm túc và kiểm soát từ cơ quan quản lý giá.
Có thể nói, bất động sản là kênh đầu tư an toàn, tạo hàng rào chống lạm phát. Nền kinh tế thế giới đang đối mặt với những bất ổn, một trong những nguyên nhân gây ra điều này chính là áp lực từ lạm phát. Lạm phát có thể làm giảm lợi nhuận của phần lớn các loại hình đầu tư. Tuy nhiên, các khoản đầu tư bất động sản, thường tăng giá với tốc độ nhanh hơn lạm phát. Các nhà đầu tư coi bất động sản như một hàng rào chống lại lạm phát thường có xu hướng tăng giá khi lạm phát cao. Được ví là một khoản đầu tư an toàn, giá trị bất động sản cũng có thể tăng lên trong những thời điểm nền kinh tế biến động.
