Để được khởi công xây dựng một ngôi nhà thì ngoài việc phải đáp ứng được các nhu cầu về tài chính, nguồn lực thì điều không thể thiếu đó chính là phải đáp ứng điều kiện về sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Khi tiến hành xây dựng nhà ở. người dân cần phải xây dựng trên phần đất thổ cư và cần phải đáp ứng được điều kiện tối thiểu về diện tích được phép xây dựng nhà ở. Vậy pháp luật hiện hành “Quy định xây nhà dưới 36m2” như thế nào?. Hãy cùng tìm hiểu cụ thể qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, bố tôi có cho anh em tôi một mảnh đất là 70 mét vuông trong một con hẻm tại Hà Nội. Hai anh em tôi chia nhau được mỗi người 35m2, hiện nay tôi muốn xây nhà trên phần đất đấy, tuy nhiên tôi lại nghe nói muốn xây nhà thì diện tích tối thiểu cần có là 36 mét vuông. Luật sư cho tôi hỏi là trường hợp nào thì được phép xây nhà dưới 36m2 ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Diện tích tối thiểu để được cấp phép xây dựng nhà ở
Theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD quy định về Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở như sau:
– Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2;
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m;
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2.
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
– Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông (bảng 4.4), hoặc phải bố trí đường đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.
Ngoài ra, theo quy định 04/2008/QĐ-BXD cũng đề cập đến những lô đất có vị trí trong hẻm với các mức diện tích như sau:
Lô đất trong hẻm có diện tích dưới 15m2:
– Chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 3m chỉ được cải tạo, sửa sang hiện trạng, không được phép xây dựng mới.
– Chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên được cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới với quy mô một tầng có chiều cao không quá 8,8m.
Lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2:
– Chiều rộng hoặc chiều sâu nhỏ hơn 2m: nếu đã tồn tại thì được phép sửa chữa, cải tạo theo hiện trạng.
– Có chiều rộng từ 2m đến 3m: được phép cải tạo, sửa chữa, xây dựng tối đa 2 tầng, chiều cao không quá 12,2m.
– Có chiều rộng từ 3m trở lên được phép cải tạo, sửa chữa, xây dựng tối đa 3 tầng và chiều cao không quá 15,6m.
Như vậy, với những quy định nêu trên, bạn có thể lưu ý để đo đạc và xem xét diện tích lô đất hiện tại của mình có phù hợp với quy định của pháp luật hay không trước khi tiến hành xây dựng.
Quy định xây nhà dưới 36m2 thế nào?
Lô đất đủ chuẩn xây dựng phải có diện tích không nhỏ hơn 36 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3 m. Các trường hợp không đủ chuẩn được xem xét tùy theo vị trí mặt tiền đường hay trong hẻm.
Vị trí mặt tiền đường:
– Lô đất dưới 15 m2 hoặc có chiều rộng mặt tiền (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) nhỏ hơn 3 m: chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng, không được xây dựng.
– Lô đất có diện tích từ 15 m2 đến dưới 36 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên: được phép cải tạo, sửa chữa theo quy mô, số tầng hiện hữu hoặc xây dựng tối đa 2 tầng (1 trệt 1 lầu) và có thể bố trí tầng lửng tại tầng trệt và mái che cầu thang tại sân thượng, chiều cao không quá 13,4 m.
Vị trí trong hẻm:
– Đối với lô đất dưới 15 m2:
+, Có chiều rộng mặt tiền (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) dưới 3 m: chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng, không được xây dựng.
+, Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên: được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng với quy mô 1 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 8,8 m.
– Đối với lô đất từ 15 m2 đến dưới 36 m2:
+, Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) nhỏ hơn 2 m: được phép cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng.
+, Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 2 m đến dưới 3 m: được phép cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng tối đa 2 tầng (1 trệt, 1 lầu), có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng, chiều cao không quá 12,2 m.
+, Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 3 m trở lên, hoặc có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 2 m đến dưới 3 m nhưng có điều kiện hợp khối kiến trúc bên ngoài: được phép cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng tối đa 3 tầng (1 trệt, 2 lầu), có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng, chiều cao không quá 15,6 m.
Diện tích tối thiểu để được cấp Sổ đỏ hiện nay là bao nhiêu?
Cấp Sổ đỏ lần đầu không quy định diện tích tối thiểu
Căn cứ Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 18, 20, 22, 23, 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu được chia thành 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp 2: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Như vậy, điều kiện cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) không có điều kiện về diện tích tổi thiểu. Chỉ cần đáp ứng điều kiện theo từng trường hợp cụ thể như trên là được cấp Giấy chứng nhận.
Điều đó đồng nghĩa với việc thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện, cụ thể:
Khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ 02 điều kiện sau:
– Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
– Thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa
Căn cứ theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn.
* Diện tích tối thiểu của 63 tỉnh thành
Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Như vậy, diện tích tối thiểu được phép tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định nên diện tích tối thiểu giữa các tỉnh thành là khác nhau.
Lưu ý: Cách tách thửa khi thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Mỗi tỉnh thành quy định điều kiện tách thửa là khác nhau, nhưng có điểm chung là diện tích thửa đất mới hình thành và diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
Tuy nhiên, pháp luật còn quy định cách mà theo đó thửa đất dự định tách thửa không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu vẫn được phép tách thửa nếu phần diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu xin hợp thửa với thửa đất khác, cụ thể:
Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.
Như vậy, trường hợp tách thửa mà tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thửa với thửa đất liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Quy định xây nhà dưới 36m2“ hoặc các dịch vụ khác liên quan như là phí gia hạn thời gian sử dụng đất . Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp
– Trường hợp nhận chuyển nhượng thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà thửa đất đó đã được cấp giấy chứng nhận thì phải sang tên giấy chứng nhận.
Khi chuyển nhượng thì không được cấp giấy chứng nhận mà chỉ sang tên, vì theo điểm i khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT chỉ khi nào sang tên mà trên trang 4 của giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi thì mới được cấp giấy chứng nhận.
– Trường hợp nhận chuyển nhượng thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà không có giấy chứng nhận thì không được phép; người mua không nên mua thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nếu không có giấy chứng nhận vì các lý do sau:
+ Việc chuyển nhượng không hợp pháp.
+ Theo quy định Luật Đất đai 2013, nếu không có giấy chứng nhận thì không được phép chuyển nhượng, khi đó quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người sử dụng đất (bên bán), người mua đã trả tiền nhưng trên giấy tờ không phải là người sử dụng đất. Do đó, dễ xảy ra tranh chấp.
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên là vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước (theo mẫu mã nhất định) xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình…. theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép. Nó là một công cụ để tổ chức thực thi quy hoạch đô thị đã được thông qua, qua đó có thể xác định người dân xây dựng đúng hay không đúng quy hoạch. Quy định của mỗi quốc gia về giấy phép xây dựng có thể khác nhau. Ở Việt Nam trình tự, thủ tục xin và cấp giấy phép xây dựng được quy định trong Luật, Nghị định, Thông tư và các hướng dẫn thi hành chi tiết.
Mục 2.8.9 chương 2 Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD đã có quy định về kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở. Theo đó, để xây dựng nhà ở trên mảnh đất phải đáp ứng những điều kiện sau:
Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo quy định và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.
Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m, phải đảm bảo:
Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở phải tối thiểu bằng hoặc lớn hơn 45 m2
Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu ≥ 5m
Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥ 5m
Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy định xây dựng mới, tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m phải đảm bảo:
Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình tối thiểu ≥ 36 m2
Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥ 4m
Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥ 4m
