Quy định về diện tích đất ở là điều các nhà đầu tư luôn tham khảo trước khi khi ra quyết định đầu tư. Quy định này chịu ảnh hưởng từ từ việc quy hoạch của nhà nước và nhu cầu đất ở tại từng địa phương là khác nhau. Quy định về diện tích đất ở là một trong những vấn đề mà người mua cần lưu ý khi chọn đầu tư và khu vực này. Quy định về diện tích đất ở nông thôn khác biệt so với đất ở thành thị. Vì vậy người mua cần tham khảo các quy định dưới đây để đảm bảo quyền và lợi ích của mình khi giao dịch. Dưới đây Tư vấn luật đất đai sẽ cập nhật quy định mới nhất về diện tích đất ở tối đa theo pháp luật hiện hành. Mời các bạn đọc theo dõi bài viết sau.
Căn cứ pháp lý
Quy định về diện tích đất ở tối đa theo pháp luật hiện hành
Diện tích tối thiểu khi làm sổ cấp quyền sử dụng
Tùy vào mục đích sử dụng và nguồn gốc của từng loại đất thì diện tích sử dụng cũng có sự thay đổi. Dưới đây là những trường hợp phổ biến thường xuất hiện:
Đất thuộc sở hữu của hộ gia đình hay đất nông nghiệp được sở hữu tư nhân xuất phát từ chuyển nhượng, thừa kế, được cho thuê lại hay thuê lại quyền được sử dụng đất …hoặc được cho thuê bởi nhà nước thì sẽ không bị giới hạn diện tích sử dụng.
Trong trường hợp đất đó được Nhà nước giao cho hộ gia đình, tổ chức tư nhân với mục đích phục vụ cho nuôi trồng cây hàng năm, làm muối, hoặc phát triển lĩnh vực thủy sản thì bị giới hạn mức được giao. Tổng hạn mức được giao sẽ không vượt quá 5 ha.
Đất nông nghiệp được sở hữu bởi các hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tạm trú khác với nơi có đất sử dụng để ở thì sẽ được tiếp tục sử dụng. Nếu đất được giao bởi Nhà nước mà không thu tiền thuê đất thì sẽ được áp dụng theo quy định của Điều 129 chương X của bộ Luật Đất đai năm 2013.
Hạn mức diện tích tối đa và tối thiệu tối thiểu cho 1 sổ đất
| Khu vực cần cấp sổ đất | Diện tích đất thổ cư được cấp sổ tối thiểu | Diện tích đất thổ cư được cấp sổ tối đa |
| Các khu vực cấp phường / xã | 30 m 2 | 90 m 2 |
| Khu vực cấp quận / huyện / thị trấn hoặc các xã giáp ranh | 60 m 2 | 120 m 2 |
| Khu vực các xã ở vùng đồng bằng | 80 m 2 | 180 m 2 |
| Khu vực các xã ở vùng trung du | 120 m 2 | 240 m 2 |
| Khu vực các xã ở vùng miền núi | 150 m 2 | 300 m 2 |
Nếu mảnh đất lớn hơn hạn mức tối đa có thể phân chia làm nhiều mảnh nhỏ nhưng kích thước yêu cầu phải đảm bảo chiều dài và chiều rộng lớn hơn 3 m so với chỉ giới xây dựng. Thêm vào đó, diện tích không được dưới 30 m 2 đối với khu vực cấp quận / huyện / thị trấn và phải trên 50 % diện tích hạn mức giao đất đối với các khu vực khác.
Quy định diện tích tối đa, tối thiểu chuyển mục đích sử dụng đất
Hiện nay không có văn bản pháp luật nào, ngay cả Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đều không quy định về hạn mức (diện tích tối thiểu, tối đa) chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có các quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích; thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương, cụ thể:
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
- UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
Lưu ý: UBND cấp huyện, cấp tỉnh không được ủy quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018, thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
- Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất:
- Việc quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
- UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
- UBND cấp huyện trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.
- Thẩm quyền quyết định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất:
- Quốc hội quyết định kế hoạch sử dụng đất quốc gia.
- Thủ tướng Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
- UBND cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Cách xác định diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ
Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/2020
Theo khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013, đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Nếu trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004
Căn cứ khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Nếu giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
- UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.
- Diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
- Diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xác định theo 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993
- UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.
- Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
- Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
Trường hợp 2: Đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Lưu ý: Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định theo mục đích hiện trạng đang sử dụng. Nếu người sử dụng đất đề nghị công nhận là đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (phải nộp tiền).
Mời bạn xem thêm:
- Trình tự, thủ tục tách thửa đất ở
- Đất ở 20 năm không có tranh chấp được cấp sổ đỏ không?
- Thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết tư vấn về “Quy định về diện tích đất ở tối đa theo pháp luật hiện hành”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới dịch vụ tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất thì hãy liên hệ ngay tới Tư vấn luật đất đai để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Liên hệ hotline: 0833.101.102
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Điều 143, Luật Đất đai 2013 hiện hành. Việc quản lý và sử dụng đất đai tại các khu dân cư thuộc nông thôn được thực hiện dựa trên trên quỹ đất địa phương cùng với quy hoạch phát triển nông thôn đã được nhà nước phê duyệt trước đó. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định hạn mức đất tại nông thôn, đây là hạn mức đất được giao cho mỗi cá nhân/ hộ gia đình để làm nhà ở. Tùy vào điều kiện và tập quán tại địa phương mà diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa một cách phù hợp. Như vậy việc tách thửa đất phụ thuộc nhiều vào tình hình sử dụng đất và bản quy hoạch phát triển nông thôn của nhà nước. Việc phân bổ đồng bộ với kế hoạch xây dựng công trình công cộng và phát triển nông thôn và các mục tiêu liên quan.
Vậy là các nhà đầu tư có thể dễ dàng sở hữu các thửa đất có diện tích lớn. Nếu là người có nhu cầu đầu tư cho nhà ở trong tương lai thì việc tách thửa cũng không quá khó khăn. Nếu vị trí đất đang mua không vi phạm quy hoạch của nhà nước.
Theo quy định tại điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về công nhận diện tích đất ở có quy định:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó”.
