Chào Luật sư, tôi có ý định mua căn hộ chung cư. Hiện nay thủ tục mua căn hộ chung cư như thế nào? Bạn tôi nói nên mua căn hộ chung cư vì tiện lợi và giá cả lại còn hợp lý hơn so với việc mua đất rồi xây nhà. Tuy nhiên tôi vẫn còn thắc mắc về việc bàn giao căn hộ chung cư. Không biết nếu như tôi mua căn hộ chung cư thì thời điểm bàn giao căn hộ là khi nào? Quy định về bàn giao căn hộ chung cư như thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc của bạn như sau:
Điều kiện bàn giao căn hộ chung cư là gì?
Công trình nhà chung cư đã được nghiệm thu và đáp ứng đủ tiêu chi về chung cư: Theo quy định tại Điều 124 Luật xây dựng 2014, điều kiện bàn giao căn hộ phải tuân thủ các quy tắc sau:
- Đã hoàn tất việc nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành;
- Luôn bảo đảm an toàn trong quá trình vận hành và khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
Ngoài ra, theo Nghị định 46/2015/NĐ-CP cũng quy định rõ về bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng nói chung và bàn giao căn hộ chung cư nói riêng theo những quy định như trên.
Hoàn thành việc xây dựng nhà và các công trình khác theo như tiến độ ban đầu được phê duyệt: Theo Khoản 3 Điều 13 Luật kinh doanh Bất động sản quy định rõ:
- Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao chung cư cho khách hàng khi công trình đã hoàn thành xong công trình cùng những hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo như tiến độ đã được phê duyệt
- Với căn hộ thô: Hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của căn hộ.
Có đầy đủ hồ sơ bàn giao căn hộ chung cư: Theo Khoản 3 Điều 124 Luật Xây Dựng quy định rõ:
Khi bàn giao công trình, nhà thầu phải giao đầy đủ cho nhà đầu tư những giấy tờ, bản vẽ thi công, quy trình vận hành, danh mục trang thiết bị, phụ tùng,.. và nhiều giấy tờ có liên quan.
Bên cạnh đó, tại phụ lục của Thông tư số 05/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định, khi bàn giao căn hộ chung cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành những danh mục hồ sơ về công trình xây dựng nhà ở như sau:
- Giấy phép xây dựng;
- Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các đơn vị thi công (khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát);
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng về tiến độ thi công;
- Bản vẽ thiết kế thi công xây dựng;
- Báo cáo kết quả thẩm tra và kết quả thẩm định của bản vẽ thiết kế thi công xây dựng;
- Bản vẽ hoàn công (trường hợp công trình có sai khác với thiết kế bản vẽ xây dựng ban đầu);
- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định công trình (nếu có);
- Văn bản của các cơ quan chức năng có thẩm quyền về thỏa thuận, đảm bảo PCCC và hệ thống kỹ thuật trong căn hộ;
Ở trên là 3 điều kiện cơ bản theo quy định của pháp luật để bàn giao căn hộ chung cư. Nếu bạn là khách hàng thì nên xem xét đến nó trước khi quyết định mua bán một dự án nào.
Quy định về bàn giao căn hộ chung cư như thế nào?
Quy trình bàn giao căn hộ diễn ra giữa chủ đầu tư và khách hàng được thực hiện theo một quy trình chuẩn để đảm bảo theo đúng quyền và nghĩa vụ của hai bên, cụ thể:
Bước 1: Lên danh sách, lựa chọn và tiếp nhận các căn hộ đã đủ kiều kiện bàn giao cho khách hàng
Chuẩn bị sẵn mẫu biên bản bàn giao nhà. Đồng thời thông báo tới các khách hàng đủ tiêu chuẩn bàn giao căn hộ, hoàn tất hồ sơ mua bán với bộ phận kinh doanh và tài chính trước khi bàn giao căn hộ.
Bước 2: Thực hiện thủ tục bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giấy tờ theo yêu cầu
- Hai bên cùng nhau kiểm tra, đối chiếu, giải đáp thắc mắc và thỏa thuận những điều khoản trong hợp đồng
- Bên bàn giao cùng khách hàng kiểm tra căn hộ: các hạng mục, chất lượng, số lượng,..
Bước 3: Hai bên ký biên bản xác nhận đồng ý hoặc không đồng ý bàn giao
Ở bước này, bên người mua sẽ ký xác nhận đồng ý hoặc không đồng ý bàn giao. Biên bản này hai bên phải giữ kỹ tránh thất lạc vì đây là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của mình trước pháp luật.
Hồ sơ bàn giao căn hộ chung cư gồm những gì?
Tại phụ lục của Thông tư số 05/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định, khi bàn giao căn hộ chung cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành những danh mục hồ sơ về công trình xây dựng nhà ở như sau:
- Thứ nhất: Giấy phép xây dựng;
- Thứ hai: Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các đơn vị thi công (khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát);
- Thứ ba: Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng về tiến độ thi công;
- Thứ tư: Bản vẽ thiết kế thi công xây dựng;
- Thứ năm: Báo cáo kết quả thẩm tra và kết quả thẩm định của bản vẽ thiết kế thi công xây dựng;
- Thứ sáu: Bản vẽ hoàn công (trường hợp công trình có sai khác với thiết kế bản vẽ xây dựng ban đầu);
- Thứ bảy: Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định công trình (nếu có);
- Thứ tám: Văn bản của các cơ quan chức năng có thẩm quyền về thỏa thuận, đảm bảo PCCC và hệ thống kỹ thuật trong căn hộ.
Có thể mua căn hộ chung cư đang xây dựng hay không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 giải thích như sau:
4. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Như vậy dự án chung cư đang tiến hành xây dựng và chưa hoàn thành thì được xem là nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Vì vậy để biết được dự án căn hộ chung cư đang xây dựng mà bạn muốn mua có đủ điều kiện kinh doanh hay không thì bạn hãy tham khảo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Chiếu theo quy định trên nếu dự án bạn đang nhắm tới đã đủ điều kiện như quy định trên thì bạn có thể mua.
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Quy định về bàn giao căn hộ chung cư như thế nào?“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến các vấn đề khác liên quan như là làm sổ đỏ, giá thu hồi đất, tư vấn đặt cọc đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, xin giấy phép xây dựng, Tra cứu chỉ giới xây dựng… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm:
- Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
- Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo khoản 1,2 Điều 27 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định về bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng như sau:
1. Việc bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng được thực hiện theo quy định tại Điều 124 Luật số 50/2014/QH13 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 46 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14.
2. Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, từng phần công trình, hạng mục công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định có thể được bàn giao đưa vào khai thác theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác, sử dụng.
Về thanh toán khi mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thì phải theo yêu cầu của chủ đầu tư nhưng phải tuân theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:
a) Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
c) Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng nhưng trước khi bàn giao phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo phân kỳ đầu tư, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.
