Quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thưa luật sư, tôi muốn chuyển nhượng một mảnh đất cho cháu gái tôi để làm quà cưới cho cháu. Tôi muốn hỏi luật sư là nếu như tặng mà như thế có cần phải làm hợp đồng hay không? Quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Có trượng hợp nào chuyển nhượng không phải nộp thuế không? Nếu nộp thuế thì bên chuyển nhượng hay bên được chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế? Mong luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất  như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai năm 2013
• Thông tư 92/2015/TT-BTC

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua theo quy định của pháp luật, do đó các bên cần nắm vững quy trình các bước thực hiện thủ tục.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra như những hoạt động mua bán bất động sản thông thường hoặc  người sử đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho…quyền sử dụng đất.

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? 

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân hoặc doanh nghiệp sẽ nhận được một khoản tiền từ việc chuyển nhượng này. Đây được coi là một khoản thu nhập không thường xuyên của cá nhân, doanh nghiệp và là đối tượng phải chịu thuế. Do đó, mọi cá nhân, doanh nghiệp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật thuế thu nhập Doanh nghiệp năm 2008 (Sửa đổi bổ sung năm 2013 và năm 2014).

Tuy nhiên, riêng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (Sửa đổi bổ sung năm 2012), người chuyển nhượng có thể được miễn thuế trong một số trường hợp cụ thể như sau:

Trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có mối quan hệ gần gũi với nhau, như: Giữa vợ và chồng, cha mẹ với con (gồm cả cha, mẹ đẻ; cha, mẹ nuôi và cha, mẹ chồng; cha mẹ vợ), ông bà với cháu (ông bà nội, ngoại), anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp đất chuyển nhượng được xác định là đất ở duy nhất của cá nhân tại thời điểm thực hiện chuyển nhượng.

Quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp:

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp được xác định trên cơ sở cách tính như sau:

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thu nhập chịu thuế (1) x Thuế suất (2)

Trong đó:

Thu nhập chịu thuế:

– Đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập chịu thuế của lần chuyển nhượng chính là giá mà hai bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng chuyển nhượng. (Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC)

– Riêng đối với doanh nghiệp, thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá hai bên đã thỏa thuận với nhau nhưng phải trừ giá vốn ban đầu của đất và các chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhương quyền sử dụng đất. (Theo quy định tại Điều 14 Nghị định 218/2013/NĐ-CP).

Lưu ý: 

– Trong trường hợp các bên không thỏa thuận hoặc thỏa thuận về giá chuyển nhượng thấp hơn giá Nhà nước quy định thì thu nhập chịu thuế được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

– Giá vốn của đất chuyển nhượng và các chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp được xác định như sau:

+ Giá vốn của đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng được xác định theo nguồn gốc như: Tiền sử dụng, tiền cho thuê đã nộp đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê đất; Tiền các bên thỏa thuận trong hợp đồng với đất chuyển nhượng, đất góp vốn.

Ví dụ:  Giá vốn của đất được Nhà nước giao, cho thuê là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước; Đất qua nhận chuyển nhượng à giá ghi trên hợp đồng, chứng từ trả tiền; Đất nhận góp vốn là giá thỏa thuận ghi góp vốn; ….

+ Các chi phí liên quan khác bao gồm: Chi phí do Nhà nước bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; Chi phí sử dụng trong việc cải tạo đối với đất,; Các chi phí trong thực hiện thủ tục cấp quyền sử dụng; Giá trị của các tài sản trên đất,…

Thuế suất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp:

– Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, mức thuế suất được áp dụng để tính thuế chuyển quyền sử dụng được xác định là 2% trên thu nhập được tính thuế (Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).

– Trong trường hợp chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là doanh nghiệp, theo quy định tại Điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 (Sửa đổi bổ sung năm 2013) và Hướng dẫn tại Nghị định 218/2013/NĐ-CP mức thuế suất được áp dụng để tính thuế là 22%. Mức thuế này được giảm xuống còn 20% kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2016 đến nay, trừ một số trường hợp đặc thù doanh nghiệp thuộc đối tượng được ưu đãi về mức thuế suất theo quy định.

Cần lưu ý, đối với trường hợp đất được chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì việc đóng thuế được xác định riêng cho từng người theo tỷ lệ quyền sử dụng đất của họ. Nếu trong trường hợp không có căn cứ xác định về phần quyền sử dụng đất của các đồng sở hữu thì việc nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ bình quân. 

Thời điểm tính thuế đối với thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại  Khoản 3 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được xác định như sau:

+ Đối với việc chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì thời điểm xác định để tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng mà hai bên ký kết có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, nếu như trong trường hợp hai bên có thỏa thuận với nhau rõ ràng trong hợp đồng về việc bên nhận chuyển nhượng sẽ thay bên chuyển nhượng nộp thuế thì thời điểm được xác định để tính thuế phải là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

+ Trong trường hợp quyền sử dụng đất được chuyển nhượng là đất gắn liền với nhà hoặc các công trình được hình thành trong tương lai thì thời điểm tính thuế theo quy định được xác định là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Thời điểm tính thuế đối với thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp được xác định theo quy định tại Khoản 2 Nghị định 218/2013/NĐ-CP chính là thời điểm bàn giao bất động sản. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp việc chuyển nhượng có thu tiền trước theo tiến độ cụ thể thì thời điểm tính thuế tạm nộp được xác định là thời điểm thu tiền.  

Quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp thuế.

Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

Tham khảo Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ:

– Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con – nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở.

– Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.

Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân: 

Căn cứ theo Điều 4, luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 áp dụng cho Bất động sản thì:

– Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

– Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

– Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Lưu ý: Người dân khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng hay hỏi về “thuế đất” hay “thuế chuyển quyền sử dụng đất”….những từ này được hiểu cho đúng phải là thuế “chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”

Thông tin liên hệ:

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.

Mời bạn xem thêm:

• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?

Câu hỏi thường gặp: